第9版(经济周刊)
专栏：
房改对话：
房改改得怎样了？
对话人：建设部房地产业司副司长侯淅珉本报记者朱剑红
住房实物分配已在全国停止
朱：在一年半以前，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求各地从当年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。现在住房实物分配是不是真的停止了？
侯：可以说，住房实物分配已经在全国停止了。从前年下半年开始，陆续出台了停止住房实物分配的有关规定。到去年底，各省、自治区、直辖市（包括西藏），以及军队停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的文件已全部出台实施。
朱：但不少群众反映，去年还有一些地方的单位仍在购房向职工分配出售。是这些单位违背国家房改政策，还是国家允许各地另有规定？
侯：停止住房实物分配是国家的统一政策，任何地区和单位都应严格执行。考虑到一部分单位在1998年底前已经利用单位自有土地开工建设职工住房，为保证新老住房分配办法的平稳过渡，一些地区规定，凡在1998年底前已开工的单位自建住房，或已交纳购房预定金购买的商品住房，并于1999年底前竣工的，可以按货币化的规定向职工出售，也可以按出售现有公房的成本价向职工出售。
这项政策实际上是一种职工定额负担的办法，不能简单地归结为实物分配。今后各单位不能利用自有土地建房或购买住房，然后按现住房出售的规定向职工出售，甚至实物分配。但单位可以利用自有土地建房，以不低于同等地段的经济适用房价格向职工出售。
住房补贴发放
上半年内全部展开
朱：什么人能够享受到住房货币分配？职工什么时候才能够拿到钱？
侯：确立住房的货币分配制度是今年房改工作的重点之一。根据国家有关规定，凡是一套60平方米经济适用住房价格是当地双职工家庭年收入4倍以上，具有住房资金来源的地区，可以向职工发放住房补贴。目前绝大多数地区的住房分配货币化方案，都把住房补贴对象限定在无房职工和住房未达标职工，一般对去年新参加工作的职工实行按月发放补贴的方式，对住房未达标职工和无房职工1998年以前工作年度的住房补贴采取一次性发放方式，除离退休职工外，一次性补贴一般在职工购买住房时兑现。
去年年中以来，随着各地住房货币化方案的出台实施和住房档案的建立，住房补贴已经陆续开始发放。按照建设部的要求，各地住房补贴发放工作，应在今年上半年内全部展开。
住房补贴水平基本合理
朱：住房分配货币化之后，一些人担心买不到和自己的经济承受能力相适应的住房，即使领取住房补贴后仍然买不起住房，甚至连在市场上租房也有一定困难，这是不是说明住房补贴金额离职工预期差距太远？
侯：判断补贴水平是高还是低的基本标准应该是，职工家庭通过领取住房补贴和个人合理负担能否购买一套符合自己住房标准的住房。这里，关键是房价、住房补贴面积标准、个人合理负担水平的确定。如果这三项基本因素确定合理，那么，住房补贴水平的确定就应该说是合理的。
从目前各地的货币化分配方案看，住房价格是以当地经济适用住房价格为基础测定的，住房补贴面积标准综合考虑了本地区各类职工的一般住房水平，个人负担水平是按照国家有关规定并根据当地职工家庭工资收入水平确定的。应该说，住房补贴标准基本合理，与职工购买现住房的支出水平基本一致。当然，如果和实物分配体制下职工不负担或很少负担住房费用相比，住房补贴额必然与职工预期有一个差距，差距就是职工个人应该负担的那部分住房费用。这正是新旧住房分配体制的根本差别。按照各地规定，个人负担的住房费用是家庭年工资收入的4倍。因此说，大力发展居民住房消费贷款，是实现居者有其屋的迫切需要，也是住房分配制度改革最重要的相关措施之一。
朱：对青年人而言，储蓄少、公积金积累少、住房补贴有限，贷款购房本息压力大，似乎住房梦更难圆？
侯：刚参加工作的年轻人可以采取先租后买的住房消费方式。其次，还应该转变实物分配制度下形成的“一次到位”的住房消费观念，树立不断改善的梯级消费意识。先买小房或便宜一些的旧房，买房贷款时，可以选择期限较长的还款方式，或者是一些金融机构正研究推出的等比递增还款方式，减轻当前的还款压力，这与其他市场经济国家解决青年人住房问题的做法是一致的。
物业管理要
引入竞争机制
朱：现在有房的职工在买房还是租房问题上也有一些顾虑。主要是因为一些地方物业管理费比较高，甚至比公房租金还高，他们担心买得起房住不起房。另外，住房的维修费也是一个未知数。
侯：目前部分地区存在物业管理收费较高、服务不到位的问题。这有住房物业管理刚刚起步，管理制度不够规范的原因，但关键是两个环节的工作没有跟上。一是住房物业管理市场化进程滞后，缺乏竞争机制；二是业主委员会还不健全，业主与物业管理企业的委托关系没有真正建立。因此，要大力推行物业管理的招投标，引入竞争机制，通过市场竞争使物业管理费用合理化。同时要充分发挥业主委员会的作用，健全业主委员会与物业管理企业的合同关系。另外，物业管理费用较高的原因之一是维修费用高。建立住宅共用部位、公共设施设备的维修基金，是减轻居民购房后的负担、保证住宅区长治久安的根本措施。为减轻购买现住公房职工购房负担，目前规定职工购买现住房时，要按购房款的2％交纳维修基金，售房单位从售房款中提取20％（多层住宅）或30％（高层住宅）作为房屋的维修基金。维修基金应当专户存储，专款专用，由业主委员会审定并监督使用，确保维修基金的安全和专项用于住宅维修。
初步建立
住房新体制
朱：有不少人认为，把现有公房卖完了，实物分房停止了，房改就结束了。能否这样说？
侯：住房制度改革的本质是我国城镇住房政策的调整，目的是不断适应我国社会经济发展的要求，更好地解决居民的住房问题。如果说出售公房是打破旧体制的主要手段，停止住房实物分配、实行住房货币分配则是建立住房新体制的开始。目前的住房制度改革正处于由打破旧体制向建立新体制迈进的关键时刻。
随着住房货币分配的实施，至少还需要以下几项改革及时跟上，如改善住房供应制度，使住房供应适应居民购房的支付能力；发展住房消费贷款，为居民购房提供合适的融资支持；建立住房保障制度，解决低收入居民的住房问题；改革住房管理制度，实行住房物业化管理，等等。只有这些制度的建立顺利实施，住房新体制的基本框架才能确立起来，房改的主要任务才算完成。所以说，货币化方案实施之后，房改的任务更加艰巨。目前，这些改革都已启动，估计在两三年内可以初步建立住房新体制。
朱：房改如何考虑和解决低收入居民的住房问题？
侯：保障居民最基本的住房需求是政府的重要职责，也是社会保障制度的重要组成部分。目前的规定是，各地要通过筹集一部分腾空的旧住房和新建一批普通住宅，以较低的租金向无房的最低收入居民出租。对已经有房的最低收入居民，要在提高租金的过程中，实行减免补政策，使租金支出保持在居民可以承受的范围内。
（压题照片由夏内信摄于江西上饶）（附图片）
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专栏：
住房补贴发放
上半年内全部展开
朱：什么人能够享受到住房货币分配？职工什么时候才能够拿到钱？
侯：确立住房的货币分配制度是今年房改工作的重点之一。根据国家有关规定，凡是一套60平方米经济适用住房价格是当地双职工家庭年收入4倍以上，具有住房资金来源的地区，可以向职工发放住房补贴。目前绝大多数地区的住房分配货币化方案，都把住房补贴对象限定在无房职工和住房未达标职工，一般对去年新参加工作的职工实行按月发放补贴的方式，对住房未达标职工和无房职工1998年以前工作年度的住房补贴采取一次性发放方式，除离退休职工外，一次性补贴一般在职工购买住房时兑现。
去年年中以来，随着各地住房货币化方案的出台实施和住房档案的建立，住房补贴已经陆续开始发放。按照建设部的要求，各地住房补贴发放工作，应在今年上半年内全部展开。
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初步建立
住房新体制
朱：有不少人认为，把现有公房卖完了，实物分房停止了，房改就结束了。能否这样说？
侯：住房制度改革的本质是我国城镇住房政策的调整，目的是不断适应我国社会经济发展的要求，更好地解决居民的住房问题。如果说出售公房是打破旧体制的主要手段，停止住房实物分配、实行住房货币分配则是建立住房新体制的开始。目前的住房制度改革正处于由打破旧体制向建立新体制迈进的关键时刻。
随着住房货币分配的实施，至少还需要以下几项改革及时跟上，如改善住房供应制度，使住房供应适应居民购房的支付能力；发展住房消费贷款，为居民购房提供合适的融资支持；建立住房保障制度，解决低收入居民的住房问题；改革住房管理制度，实行住房物业化管理，等等。只有这些制度的建立顺利实施，住房新体制的基本框架才能确立起来，房改的主要任务才算完成。所以说，货币化方案实施之后，房改的任务更加艰巨。目前，这些改革都已启动，估计在两三年内可以初步建立住房新体制。
朱：房改如何考虑和解决低收入居民的住房问题？
侯：保障居民最基本的住房需求是政府的重要职责，也是社会保障制度的重要组成部分。目前的规定是，各地要通过筹集一部分腾空的旧住房和新建一批普通住宅，以较低的租金向无房的最低收入居民出租。对已经有房的最低收入居民，要在提高租金的过程中，实行减免补政策，使租金支出保持在居民可以承受的范围内。
（压题照片由夏内信摄于江西上饶）（附图片）
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住房补贴水平基本合理
朱：住房分配货币化之后，一些人担心买不到和自己的经济承受能力相适应的住房，即使领取住房补贴后仍然买不起住房，甚至连在市场上租房也有一定困难，这是不是说明住房补贴金额离职工预期差距太远？
侯：判断补贴水平是高还是低的基本标准应该是，职工家庭通过领取住房补贴和个人合理负担能否购买一套符合自己住房标准的住房。这里，关键是房价、住房补贴面积标准、个人合理负担水平的确定。如果这三项基本因素确定合理，那么，住房补贴水平的确定就应该说是合理的。
从目前各地的货币化分配方案看，住房价格是以当地经济适用住房价格为基础测定的，住房补贴面积标准综合考虑了本地区各类职工的一般住房水平，个人负担水平是按照国家有关规定并根据当地职工家庭工资收入水平确定的。应该说，住房补贴标准基本合理，与职工购买现住房的支出水平基本一致。当然，如果和实物分配体制下职工不负担或很少负担住房费用相比，住房补贴额必然与职工预期有一个差距，差距就是职工个人应该负担的那部分住房费用。这正是新旧住房分配体制的根本差别。按照各地规定，个人负担的住房费用是家庭年工资收入的4倍。因此说，大力发展居民住房消费贷款，是实现居者有其屋的迫切需要，也是住房分配制度改革最重要的相关措施之一。
朱：对青年人而言，储蓄少、公积金积累少、住房补贴有限，贷款购房本息压力大，似乎住房梦更难圆？
侯：刚参加工作的年轻人可以采取先租后买的住房消费方式。其次，还应该转变实物分配制度下形成的“一次到位”的住房消费观念，树立不断改善的梯级消费意识。先买小房或便宜一些的旧房，买房贷款时，可以选择期限较长的还款方式，或者是一些金融机构正研究推出的等比递增还款方式，减轻当前的还款压力，这与其他市场经济国家解决青年人住房问题的做法是一致的。
第9版(经济周刊)
专栏：观点
城镇住房全面推行货币化分配，个人住房比重大幅度提高，住房市场全面开放——
面向二十一世纪的住房政策
建设部房地产业司 沈建忠
目前，中国城镇住宅建设的投资规模和建设数量，无论总量还是人均水平（占GDP的比重及每千人年新建住房套数）均已处在世界前列。在改革开放的二十年间，城镇居民的住房水平从人均居住面积3．6平方米跃升到10平方米。
在21世纪最初的五到十年内，我国的住房发展将达到以下一些主要目标：全国城镇居民人均住房使用面积达到18平方米；到2005年解决住宅的工程质量、功能质量的通病，初步满足居民对住宅的适用性要求；到2010年住宅的工程质量、功能质量基本满足居民的长期居住需求，居住环境有较大改善；到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化；到2005年北方采暖地区城镇新建住宅的能耗要在1981年住宅能耗水平的基础上降低50％，到2010年，在2005年的基础上再降能耗30％；到2005年，科技进步对住宅产业发展的贡献率将达到30％，到2010年提高到35％。由此可见，世纪之交的中国住房市场，从数量、质量到科技含量，需求都非常旺盛，我国住房投资和消费将继续保持较高的发展水平。
基于以上的目标和市场发展趋势，21世纪的中国住房政策将在以下一些方面得到加强和突破。
住宅业在国民经济中的地位和作用更加突出。在国家的经济政策中，住宅业将继续作为新的经济增长点和消费热点而受到重视。国家将通过政策引导，使经济适用住宅成为我国住房市场的主导产品，保持住宅建设适当的增长速度，住房消费从基本满足居住需求向小康型、舒适型需求转化。
住房货币化政策将全面启动。随着中央及北京市党政机关住房货币化方案的正式实施，有关住房货币化配套政策将陆续制定出台，住房的实物分配将成为历史，个人购房将成为市场的主体。
城镇成套现有公有住房将以成本价格放开向现住户出售（除政策规定不宜出售的以外），个人拥有住房的比重将有大幅度的提高。公房租金也将以较快速度提高到成本租金。
实行更加积极的住房流通政策，住房市场将全面实行开放政策，特别是已出售公有住房和经济适用住房将全面开放上市流通，逐步取消对住房二级市场的限制。鼓励居民以小换大、以旧换新，参与住房改革，增加住房消费，改善居住条件，促进房地产市场的活跃。积极发展房地产投资策划、置业服务、法律服务、公证服务、评估咨询、经纪代理等中介服务市场，建立健全房地产信息网络体系。
建立多层次的住房供应体系。依据不同家庭的收入水平，通过政府的政策导向，使其可以通过不同的渠道，获得相应的住房。
以住房公积金、住房工资性货币补贴、住房个人储蓄为政策框架，建立和完善具有中国特色的住房社会保障体系。要通过落实住房补贴、提高住房公积金的比例和缴交率等措施，提高居民解决自身住房问题的能力。实行积极的住房金融政策。一是扩大个人住房贷款规模，包括改进个人住房贷款担保办法，积极发展住房公积金贷款与商业性贷款的组合贷款业务等；二是进一步改善住房金融服务和规范竞争行为；三是大力开拓新的住房金融业务，包括开放住房保险市场、住房证券市场，支持房地产公司上市。
以提高住宅产业生产力水平和住宅质量为目标，以住房商品化、社会化为导向，推进住宅产业现代化，建立住宅产业现代化的技术政策框架体系。
实行社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，搞好住宅区的管理和维护，提高住宅的使用寿命及环境的增值效应。
住房生产、流通、消费领域的税费政策将进一步完善。个人买卖住房的税负将进一步降低，将对过于繁杂的税种进行合理的归并、调整和规范，房屋租赁税费政策将会有较大的调整，各种名目的收费项目将随着费改税的推进、城市基础设施建设资金来源的落实而逐步取消。
第9版(经济周刊)
专栏：下乡手记
何必家家买农机
去年夏收时，我到苏南某市采访，主管农业的副市长自豪地告诉我，这些年市里的机械化水平有了很大的提高，平均每3．4人拥有一台拖拉机，每3人一台插秧机，每2．7人一台播种机……走了几户农家，果然不错，家家都有农机。给我印象最深的是一个姓廖的人家，3口人竟然拥有5台农机。
这些年，我在采访中发现这样一种倾向：许多地方，把农民拥有机械的多寡作为衡量农业水平高低的一个尺度，有些地方甚至把它作为衡量干部政绩的一个标准。
确实，世界上一些发达国家（像美国、加拿大、法国等）农业机械化水平相当高。但人家农业人口才有多少？只占总人口的百分之二三。一个人种几百亩甚至几千亩地。我们呢？这些年尽管各级政府加大了劳动力转移力度，可目前农业人口还有9亿之众，人均耕地不足1．5亩，且基本上是一家一户单独经营。人均这么少的耕地，机械能得到充分利用吗？广东中山市1998年对农村常用的拖拉机、插秧机、收割机等9种农业机械的用置情况进行调查，一年中使用时间在20天以下的占89％，使用时间在7天以下的占63％。其中，插秧机的利用率最低，一年中使用时间在4天左右；利用率较高的拖拉机，一年中也有大半时间闲置。拖拉机、插秧机、收割机等农业机械每台负担的农田面积仅分别为9．3亩、3．4亩、7亩。
眼下，买一台最简单、最便宜的农用机械也得几百元，大一点的要几千、上万元。花这么多钱买的物件白白闲置，你说可惜不可惜？
农业机械过剩不可避免地造成利用率过低，如此，农业生产成本能不增高吗？这方面，日本曾给我们留下深刻教训。日本是世界上机械化过剩最严重的国家之一，这造成了日本农产品价格上涨，在国际市场上失去了竞争力。譬如，日本生产的大米每公斤零售价500日元，而从东南亚进口只需50日元；日本生产一头肉牛要80万日元，而从美国购买只需23万日元；日本生产的牛奶1公斤零售价300日元，从荷兰进口只需80日元。日本的农业由于外国廉价农产品的大量涌入而日渐萎缩。
因此，我国农业的现实途径是，既要通过机械使用，提高劳动生产率、降低农民的劳动强度，又要从我国的国情出发，减少重复购买造成的浪费。譬如，你有播种机，那么我就买一台收割机；你有施肥机，我就买一台拖拉机。或是大家集资合买一些机械。总之，要尽可能提高农机的利用率。
机械化不是农业生产的最终目的，它仅是农业实现高效的一种手段。专家指出：当前，我国的集约化经营程度还很低，在这种情况下，如果不顾农业的总体效益片面强调机械化，其结果是，机械化程度越高，总体效益越差；农民手里的机械越多，负担越重。
第9版(经济周刊)
专栏：
前不久，上海市推出了“先得款再卖房”的旧房出售新模式，热线电话几乎被“打爆”。但实施两个多月来，市场情况并没有达到预期的目标——
“安家宝”为何还难圆安家梦
本报记者 高渊
“先得款再卖房，2000年上海人的购房革命……”最近，在上海的各家媒体上经常可以看到这样诱人的字眼。上海房屋置换股份公司最新推出“房屋置换安家宝”服务模式后，咨询电话的铃声就响个不停。
现在，上海人只须携带旧房产权证和业主有效身份证件，到上房置换公司遍布全市的108个连锁店办理委托登记，便会有专业人员上门进行实地勘察，科学地对旧房作出估价。与上房置换公司签订《委托包销合同》和《抵押合同》后，业主在旧房尚未售出之前，就可以先得到房价60％的房款，把已经看中的新房买下来，轻松搬新居。此后，如果在委托期内旧房顺利售出，业主即可得到余下的房款。如在委托期内未能实现销售，旧房可由上房置换公司按原评估价的70％收购，或者由业主归还已得的预付款后，收回旧房。在整个过程中，上房置换公司收取房价6％的费用，如未能实现销售，则只收取4％的费用。
上房置换公司企划部经理朱旭东透露，“置换安家宝”实行两个多月来，已有近120套旧房享受到了“安家宝”的服务。他们跟踪调查发现，这些业主几乎全部进入房产二级市场，购买了新房，这样就推动了上海房产二、三级市场的联动发展。然而，朱旭东也坦言，虽然咨询电话一直火爆，但真正办理“置换安家宝”的人数还远没有达到他们预期的目标。
有关房地产专家认为，除了“置换安家宝”手续比较繁琐外，最主要的因素是，目前卖出的旧房范围仅限于产权房，把许多使用权房排除在“安家宝”之外了。据统计，目前到上房置换公司各连锁店咨询的人中，60％以上拥有的旧房是使用权房，这些人都只能失望而归。
现在，“置换安家宝”实施中遇到的问题，已经引起了上海市房地局的重视。他们正在组织专家论证，在不久的将来，使用权房可能也能享受“置换安家宝”的服务。这样，或许就能够使上海的房屋置换进入一个良性循环的新阶段，并与房产二级市场结合起来，共同发展。
第9版(经济周刊)
专栏：经济茶座
碍着谁了
皮子
星期天早晨，懒得做早点，到楼下买煎饼果子，听到了女摊主与一位农民的对话：
农民：在这儿卖点粮食行吗，有人来查吗？
摊主：不行！城管老来查，一次罚50元，小本买卖，谁能禁得住罚？
农民：你不是在卖吗？
摊主：我就卖一会儿，得赶紧走，城管来了可不得了！
农民：那我可不敢在这儿卖。
环顾四周，一块空场，摆几个摊还真行，碍不着谁。事实上也一直有人在这儿摆摊卖菜、卖水果，但是他们不合法，这里不是市场。尽管此地在居民区里，远离大马路，城管人员还是深入进来，对小贩罚款。罚归罚，小贩却坚持下来了。这说明有需要，小贩有挣钱谋生的需要，居民有购物消费的需要。摊子摆到了家门口，价格又比商场便宜，居民当然欢迎。弄不明白的是，这种对大家有利又不妨碍谁的事，为什么就不能使之合法化？不是市场为什么不能变成市场？与其穷追不舍地罚款，不如帮助摊贩办个营业执照，哪怕是个临时执照、临时摆摊证。
城市管理是为人服务的，要充分全面考虑人的需要。人的需要多种多样，要走路，更要吃饭、就业，城市管理就要统筹兼顾，处理好保持市容与繁荣经济、增加就业、方便生活的关系。“还路于民”，大马路不许摆摊，宽宽敞敞的，好！但是，在一些小胡同、小马路、居民区，为什么不能因地制宜、见缝插针地设些摊点呢？为什么非要弄个“白茫茫大地真干净”？繁荣也是市容，关键在管理。比如说，摊点设置统一整齐，保持卫生，买卖兴旺，也是一种市容，透着人气，透着活力。城市管理部门的思路不能局限在堵、卡上，也要想着疏导；管好市容，也要想着促进繁荣。
在当前经济增长乏力、就业压力很大的情况下，千方百计促进经济发展、增加就业，是政府工作的重中之重，各个部门都要服从、服务于这一大局，把本部门的工作与大局相协调，并为完成全局任务贡献自己的力量。这需要各方形成合力，而不能片面突出本部门的工作。否则你这个部门的工作上去了，却很可能影响了全局任务的完成。
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专栏：
物业管理要
引入竞争机制
朱：现在有房的职工在买房还是租房问题上也有一些顾虑。主要是因为一些地方物业管理费比较高，甚至比公房租金还高，他们担心买得起房住不起房。另外，住房的维修费也是一个未知数。
侯：目前部分地区存在物业管理收费较高、服务不到位的问题。这有住房物业管理刚刚起步，管理制度不够规范的原因，但关键是两个环节的工作没有跟上。一是住房物业管理市场化进程滞后，缺乏竞争机制；二是业主委员会还不健全，业主与物业管理企业的委托关系没有真正建立。因此，要大力推行物业管理的招投标，引入竞争机制，通过市场竞争使物业管理费用合理化。同时要充分发挥业主委员会的作用，健全业主委员会与物业管理企业的合同关系。另外，物业管理费用较高的原因之一是维修费用高。建立住宅共用部位、公共设施设备的维修基金，是减轻居民购房后的负担、保证住宅区长治久安的根本措施。为减轻购买现住公房职工购房负担，目前规定职工购买现住房时，要按购房款的2％交纳维修基金，售房单位从售房款中提取20％（多层住宅）或30％（高层住宅）作为房屋的维修基金。维修基金应当专户存储，专款专用，由业主委员会审定并监督使用，确保维修基金的安全和专项用于住宅维修。