第11版(经济生活)
专栏：焦点透视
5月下旬，北京市第三次房展会落幕。这次房展距上次房展仅隔20天，离第一次房展也不过一个月。据悉，今年夏秋还将有几个房展陆续登台——
房展让您心动吗？
盛夏
冷冷热热细思量
北京房展热，房展热不仅仅只是房展数量多。房展会上，房展商更是热情有加，笑脸迎人，见谁都递名片、送材料、发广告，漂亮的售楼小姐扯住你问长问短，刨根问底；看房者稍有表示，就会被“邀”乘上看房车去她们的小区、花园“兜兜风、散散心”。现场展示的楼盘模型或典雅、或豪华，细致逼真，美不胜收，令观众大饱眼福——也仅仅是饱眼福而已，高高在上的标价令众多的工薪看房者望而却步。
然而，价位适中的经济适用房则一枝独秀，风景这边独好。本次房展会实际成交额中，经济适用房名列榜首。在实际成交的601份购房交易中，成交冠军、经济适用房小区“今日家园”就占了293户，销售面积高达31160平方米，而且是成交面积唯一过万平方米的参展商。
但是，房展热掩盖不了购房消费市场低迷的态势。今春三次房展会推出的房屋面积上亿平方米，实际成交不过十几万平方米。尽管作为大宗商品的房屋不可能通过几次这样的展销会一锤定音，但这种成果怎么也不能说高。一对50多岁的夫妇告诉笔者：“我们都大学毕业，但作为普通工薪阶层，现在的房子根本就买不起，到这儿来纯粹是瞎逛。”
虽有传媒鼓劲叫好，怎奈落花有意，流水无情。房展会上的冷冷热热，颇耐人寻思。
明明白白百姓心
据卡斯特经济评价中心对北京、上海、重庆、广州、武汉等五大城市今年第一季度的消费调查，住房在消费者贷款消费意向中，远远超过轿车、电脑等。
大城市平民百姓对购房的态度逐渐升温，住房市场却并未走出低迷而呈现昂扬态势。原因自然是多方面的，如住房改革刚刚起步机制尚不健全、居民住房购买力仍较低等，但最突出的问题在于住房市场结构不合理。如北京等地房展会上展出的房子中，经济适用房只不过占很小一部分，大量的房子是价格在6000元一平方米以上的公寓及豪华住房，离百姓的生活太远。正所谓“有钱的不缺房，缺房的没有钱”，市场怎能不因此而断裂？
有调查显示，由于产权的明晰，房子品质的提高，北京居民多半有意购买商品房，以解决或改善基本居住条件。每平方米4000元以下、面积120平方米以内、位于配套齐全的大规模社区的房子最受北京居民欢迎。这与房展会所传递的信息不谋而合。
解铃终须系铃人
建设部副部长刘志峰认为，中国住宅业存在四个不适应。一、消费动力不足，不适应国民收入分配格局的变动。城镇居民本来应在住房投资中发挥较大作用，但由于长期的实物分房体制刚刚开始改变，公有住房租金改革滞后，买房不如租房，居民缺乏增加住房投资的压力与动力。二、房价居高不下，不适应住房需求结构。长期以来，房价主要由成本推动形成，受居民支付能力的约束较小，开发利润偏高，“炒风”盛行，不合理收费过多，促成了高房价局面，超越了普通职工的支付能力。三、住房质量不高，不适应现阶段城镇居民的需求。四、相关政策不完善，不适应住房市场发展的需要。目前还缺乏一个鼓励和帮助城镇居民扩大住房消费的市场环境，住房交易和中介服务、金融服务、物业管理服务落后。
针对大城市房价过高的状况，有专家建议采取积极措施推动渐露端倪的住宅郊区化趋势，并可通过推行购房债券制度启动房产市场。对于个人住房贷款“叫好不叫座”的现象，专家认为可以研究建立个人住房抵押担保公司，使消费贷款信用升级。
不少房地产企业已开始采取面向市场定位、努力降低成本、让利销售等措施去积极适应住宅市场的变化。某调查公司最近的一份调查认为，房地产企业面临着由投机型决策模式向市场取向型决策模式的转变。
房地产业是整个社会经济的一个重要方面，只有用系统化的观点，放在全局的背景下去认识，把握住市场的脉搏，积极创造条件，房地产业的春天才会真正到来。（附图片）
压题照片：在北京国贸中心举行的’99房展会一角。
本报记者 李舸摄
第11版(经济生活)
专栏：各抒己见
打通市场的最后角落
阿朱
40亿平方米城镇公房，自建成之日起，就进入低租金行列，没有买卖，没有交换——
在房地产市场上，最让人愁的大概就是购买力不足了。无论是政府，还是开发商和普通居民，大家都希望房市买卖兴旺，各得其所。
现实不如人意，自然有诸多原因，要想缩短房价和居民收入之间的距离，大幅度提高收入是不能回避的。但前几年我们忽略了一个可以大做文章的角落：存量房屋。据说，我国城镇公房有40亿平方米之多！这些房屋是没有进入房地产市场的，它们自建成后，就进入低租金的行列，没有买卖，不再交换，沉淀在城镇的各个角落。这个角落的存在，把房地产市场人为地割裂开来，对角落之外的人们，也是不公平的。
对于有住房的人来说，“永远少一间”是普遍的苦恼，所以，打开这个角落，会帮助他们实现改善住房的愿望。我们总是说，收入太低买不起房，其实如果计算一下居民拥有的这些房屋的价值，就会发现原来人们的购买力除了现金资产、银行抵押贷款可以利用外，还可以加上数十万元钱，这比想象的要高出许多。如果把这样的购买力放到房地产市场中去，不难想象，它在激活住宅消费市场方面将发挥多大作用。
打通这个角落，得到实惠的不仅仅是居民。最早开始进行开放住宅二级市场试点的上海，1998年存量房地产买卖过户面积达315万平方米（其中有1／6强是房改房上市出售），比上年增长了94％；成交金额63．3亿元，比上年增长118％。在卖掉房改房的住户中，有90％重新购房，加上公房使用权差价换购商品房，带动商品房销售约111万平方米。江苏省去年第四季度批准在南通、常熟、江阴三城市进行房改房上市试点，短短几个月，有约2000户居民加入到这个行列中，平均每户增加面积近40平方米，月增加购房款支出8万元。这些生动景象给人们展示的，是一个多么富有潜力的市场！
当然，这个角落不是发个文件就可以打通的。分了几十年的房，造成了现有公房在单位之间、个人之间千差万别的利益格局，复杂的产权问题、收益分配公平问题的存在需要细心操作。眼下存量住房进入市场的只有微不足道的少数，和理想的目标差距太远。差距远，潜力也就大，这也是打通房地产市场这个最后角落的价值所在。
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专栏：
新房里，废纸、垃圾、尘土随处可见，有的甚至一地粪便……
房子未卖 物业谁管
子钝 杨钧
不少消费者反映，眼下一些“花园”房子还行，可惜管理太差，真不知该怎么办才好。
日前，笔者以购房者的身份暗访了京城某“花园”。
“花园”距高速路仅200米，园内道路整洁，一排排户型不同的别墅错落有致，一看便知不是普通住宅。售楼小姐热情地介绍着该花园的优越之处，还提到某某名人也在此置宅。可是走进要看的现房，却让人大跌眼镜。售楼小姐说是“毛坯房”，可没想到“毛”到这种程度：一层的厨房里不仅有建筑残土，地上还留着一个大坑。上到二楼未来的主卧室，映入眼帘的是一地的粪便。
“这儿怎么跟厕所似的？”面对笔者的疑问，售楼小姐毫不在意：“嗨！民工没法儿管，毛坯房都这样。”
“在施工期间，工地没有厕所吗？”
“这我就不知道了。”
“完工了，也该收拾收拾。”
“装修时再收拾也不迟呀！”
据售楼小姐介绍，“花园”的入住率已达60％，销售情况良好。
笔者又走访了两家小区，结果发现，对未出售住房管理不善是个普遍问题。位于市区东南部的某小区的新房内，虽然看不到粪便，但是废纸、垃圾、尘土等到处可见，厨房内配置的炉具等物品已锈迹斑斑。
针对这种显然已影响到新房销售的现象，北京市居住小区管理办公室邹劲松认为，售前管理与服务对于开发商还是一个陌生的概念。像该“花园”这类自己开发、自己销售、自己进行物业管理的项目，对未出售的楼宇不加管理，主要是因为开发商对销售策略不够重视，以为房好、价格好、位置好就行了，忽视了购房者的消费心理。另一方面，对尚未出售的新房安排人管理打扫，无疑会提高成本，这也是开发商不愿搞售前管理的原因之一。
“对于售前管理，我们是心有余而力不足。”城北某小区一位售楼处的经理说，“谁都知道梳洗打扮得漂漂亮亮的姑娘才好嫁，但是我们的任务就是卖房子，至于房屋存在的问题，我们只能向开发商提出建议，督促他们改进。”专门负责物业管理的某物业公司一位负责人也认为，售前管理应由开发公司来负责，物业公司的业务范围是房主入住后的日常房屋管理、维修与服务，而售前阶段的住房他们没有管理、维护的义务，除非开发公司支付相应的费用。而房尚未售出就要开发商先掏腰包，他们也不情愿。
由于开发、销售、物业管理三方各执一词，致使未售新房的管理、维护问题至今悬而未决。售出前的新房到底应由谁来管？北京市居住小区管理办公室的同志说，目前尚未有强制性法规。由于物业管理企业是向房屋产权人收取公共服务费用，这里的产权人当然是指购房者而不是开发商。所以在无人付费的情况下，未售出的楼宇物业管理，容易成为盲点。但这主要还要靠开发商提高售前管理与服务的自觉意识，因为不良的物业管理，最终影响的还是开发商的利益。
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专栏：生活锦囊
怎样买房最实惠？
文夫
购买小型住宅：
消费投资两相宜
小型住宅面积一般在50平方米左右，主要有一室、一室一厅、二室一厅和二室二厅四种，售价在10万元上下。无论现在还是将来，城市家庭人口都是越来越少，小型住宅对三口之家、二人世界和单身贵族都比较适合。购买小型住宅无论对首次置业者还是二次置业者都较适宜。首次置业者可以用来自住或做周转房，待条件改善后可将其出售或出租；二次置业者可以用来投资，因其价廉、设施齐全，比大面积房更容易出租，具有较高的投资回报率。
买下邻居房：
近水楼台先得月
上海浦东新区消费者孙欣，结婚不到两年，小两口住在一间旧公房内。小孙一直希望能够住上两室一厅的大房子。但是，市场上的新房没有25万元根本拿不下来，而且自己的旧房子顶多能卖8万元，靠工薪养家的小孙实在没有能力再筹到17万元的款子。正在这时，小孙的邻居老王想把自己住了大半辈子的旧房出手，再到市场上购买新的商品房，以彻底改善自己家的居住条件。两家人一拍即合。小孙的做法很值得年轻人借鉴。
购买清盘房：
廉价物美优惠多
清盘房是一个住宅小区或几幢高层住宅的销售量达到80％至85％以后剩余的房屋。
清盘房实惠主要体现在三个方面：首先是价格较低。低价楼盘每平方米降100元不成问题，高价楼盘便宜500元至1000元也是常见的。其次是质量透明度高。清盘房都是现房，质量好坏是明摆着的。再有，就是入住时间有保证。同时由于已有很多人入住，周围环境也有一定改善，后来者可以即买即住。
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专栏：
看房“一日游”
北京购房者俱乐部于春末夏初推出双休日免费看房“一日游”活动。有意参加的购房者，只要将购房意向告诉购房者俱乐部，就可在周末乘坐看房专车，免费考察5个楼盘，实地了解各开发商的详细情况，还可在专家和项目负责人的陪同下对住宅进行多方位咨询、察看，并有专人讲解各种与购房有关的知识和技巧，银行和律师也将提供帮助和服务。
欲购房者认为参加这一活动方便省事可靠，甚至收几十元费用也值得。房地产开发商也认为举办这一活动对销售有直接促进作用，有的还专为看房者免费提供西餐糕点和水果。购房者俱乐部当然也有收益：用开发商的资金，为消费者服务，既获得了丰富的第一手资料，又在消费者中赢得了好口碑。（方圆）
第11版(经济生活)
专栏：
今夏空调大战新名词频出，但专家披露：活性炭滤网吸附满灰尘后作用马上消失；负离子不但量小、易被中和，还会对家电产生干扰；光触媒沾满灰尘后效果更小……
空调莫玩“健康”牌
刘荷清
中国家电今年劲刮健康风。走进商店，贴着健康标签的电冰箱、洗衣机、空调器、电视机占据了最抢眼的位置，而最热闹的要算空调了。众品牌空调各出“高招”：活性炭滤网、负离子、换新风、光触媒、冷触媒，甚至于中草药空调也纷纷登场，新名词满天飞。
怎样看待空调业愈演愈烈的健康概念营销战？中国家电协会副理事长、珠海格力电器有限公司总经理朱江洪强调，空调生产厂家为寻找新的卖点，利用人们现在对健康的强烈愿望，借健康、保健、杀菌等字眼进行过度包装炒作，把原本比较简单的技术、功能吹得神乎其神，确实到了该降温的时候了。
朱江洪以“格力”健康空调为例，对眼下市场吆喝热卖的几种空调健康技术进行了客观分析。
如活性炭滤网，这装置早几年就有了，但其作用是有限的。在吸附满了灰尘后立即要换，不换，作用马上就会消失。而消费者自己换并不容易，因此，活性炭滤网实际上很难起到宣传中宣称的那么神奇的作用。
如负离子空调，内装的发生器会产生一点点负离子，改善室内空气。但负离子是有一定寿命的，容易被中和掉，不可能永远存在。发生器在开始时可能有一定作用，但总会有一个衰退、衰减的过程。而从制造方面看，负离子发生器对空调控制部分的干扰至今还难以解决。由于负离子发生器工作时产生的磁波对遥控、控制有干扰，可能对室内其他家电甚至对装有心脏起搏器的人产生影响。因此，带负离子发生器的空调在出口时受到的审查特别严，要获UL、CE认证很困难，不容易通过。
再看光触媒。触媒块涂上一层化合物后，通过微弱的光合作用产生一种气体，会对有害物质吸收分解，但它的量很小，时间一长沾满灰尘后效果更小。
朱江洪指出，任何产品技术的功能、作用都是有限度的，我们宣传自己的产品不能只讲优点，不说缺点，以偏概全，粉饰夸大，甚至想怎么说就怎么说，而应该实事求是，尽量做到客观、公正、科学，正确引导消费。
知情权是消费者基本权益之一。通过片面的、无节制的自我吹嘘，硬是让人家把钱掏出来购买了与原先宣传、预想不同的产品，这也是对消费者权益的严重损害。政府有关部门应全面理解保护消费者权益，不仅切实抓质量、抓安全，也要制止对产品的过度宣传误导消费者。
朱江洪认为，除了基本功能，空调最要紧的是可靠性。中国家电与国际名牌存在的差距并不大，就某些单项性能指标比能超过别人，国产空调噪音很低，能效比甚至比国外还高，但为什么国际上对中国产品、国内百姓对国产品始终有这样那样的担心？关键原因就在可靠性上。也就是说，你的产品单项性能虽好，功能很多，但能维持多久却要打个问号。高质量的空调装了3年、5年甚至更长时间不用去维护，质量差的总不断出小毛病。而产品可靠性不行，靠售后服务实际上也是弥补不了的。可靠性与企业整体管理水平有很大关系，涉及原料采购、设计开发、生产管理各个环节。目前摆在空调行业面前的一个紧迫课题，就是如何提高综合性能，提高可靠性、耐久性。
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芜湖：商品房“缩水”多
最近，安徽芜湖市社会公正计量行对市区268套商品房进行实际测量，结果发现每套都有“缩水”，被克扣面积价值达116．6万元。
芜湖市社会公正计量行自去年“3·15”以来，共接到消费者购房投诉339起，均反映开发商卖房时“克斤扣两”，涉及房地产开发商27家。其中，一户最大缺量为7．25平方米，被“宰”价值为1．08万多元；最小缺量为0．8平方米，价值为0．12万元。门面房最大缺量为5．63平方米，最小缺量为2．46平方米。按每平方米4000元计，最多一户被扣价值为2．25万元，最少的也被扣去0．99万元。（吴闻）
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专栏：
’99轻工博览会将举行
由国家轻工业局主办的’99中国轻工业博览会将于6月16日至20日在北京中国国际展览中心举行。博览会展出面积1．4万平方米，有350多家企业参展。在举办洽谈订货的同时，还将组织几百种名优新产品现场销售。（韦伟）
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专栏：
你做王谢堂前燕 我入寻常百姓家
由江西景德镇著名陶瓷艺术大师和青年艺术家合作绘制的两套精品艺术陈设瓷《祖国颂：锦绣前程》和《祖国颂：欢庆锣鼓》（下二图），近日被中国历史博物馆收藏。这两套作品全球限量发行500套，每套均有编号、防伪标志及作者签名，并附有收藏证书。小宁摄
在北京地坛文化购物游园会上，上千种瓷制工艺品以低廉的价格受到顾客青睐。这些小摆件均产自“四大瓷都”之一的福建德化（右图）。庞铮铮摄