第10版(立法与执法)
专栏：法律知识
业主的权利
对楼房专有部分享有的专有所有权
所谓“专有部分”，简单地说就是业主自己单独享有的或者说私人享有的那一部分，即一个单元中户门以内的空间。所谓“专有所有权”就是业主自己单独拥有的权利，不与他人分享的权利，这种权利就像拥有一辆私人汽车一样。包括：
（1）所有权。业主对专有部分享有充分的自由的占有、使用、收益和处分的权利，即业主可以依法使用、出租、出借、转让、赠与等，他人不得干涉。
（2）相邻使用权。业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请求使用其他业主的专有部分或公用部分的权利。比如：为了修复自己漏水的天花板，该业主可以利用楼上业主的地板，楼上业主不得拒绝。
对楼房共有部分享有的共有所有权
所谓“共有部分”就是全部业主或部分业主都有权的部分，分为法定共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本构造部分、附属建筑物和附属设备等，约定共有部分则是由合同契约或公约约定的属业主所有的部分，比如：室外车库、庭园、配套商业设施等。
（1）对共有部分的使用权。对于共有部分，业主可以合理地善意地使用。
（2）收益权。如共有部分被出租、出售取得收益的时候，业主可以取得相应份额的利益。
因业主之间的共同关系产生形成的成员权
由于楼房的特殊构造，其权利归属及使用上不能分离，业主之间形成共同关系，并通过一定的组织来使用、收益处分自己的物业的权利，因而作为一个组织的成员形成成员权。
（1）表决权。业主参加全体业主大会，对大会讨论的事项享有投票表决权。
（2）参与制定规约权。即参加全体业主大会，参与制定和修改公约、管理规则等的权利。
（3）选举与罢免管理机构人员的权利。即参加全体业主大会，选举管委会成员，罢免管委会成员以及通过管委会罢免物业管理公司的权利。
（4）请求权。即依据管理公约请求召开业主大会、请求管理机构正当管理公共事务、请求收取分配共有部分应得的利益、请求停止侵犯共同利益的行为的权利。炜衡律师所
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专栏：
警惕不平等条款
张华
一些房地产开发商为了使自己在房屋交易中处于有利地位，预先拟定的购房格式合同中有意添加一些隐性的不平等条款，例如，有的合同约定“如果由于施工原因造成建筑实体与原设计图纸不符，误差在正负百分之三以内，双方议定售价不作调整”。在实践中，开发商所交付的房屋的实际面积总是朝负数摆动，在商品房每平方米单价动辄几千元的今天，购房者往往因为这一条款而损失数千上万元。约定如此之大误差，实质上是对购房者利益的一种侵犯。
关于交房时间，开发商也总是在合同中大做文章，往往规定一个十分宽松的顺延期，并将顺延理由随意扩大。除不可抗力以外，往往把施工中的技术问题、水电供应、配套设施及其他人为的困难与障碍统统纳入延期交付的理由。而对于购房者的付款等事宜，合同却规定得十分精细与苛刻。
一些开发商还要求购房者在转让预售房时须经其同意并收取总楼款百分之一的手续费。有关专家指出，这其实也是不公平的。因为在楼宇按揭中开发商已经拿到足够的购房款，银行在贷款的同时也已获得了抵押物。预售房的转让实质上是一种预期债权的转让，受让人的资信状况如何，并不影响开发商的利益，也不影响银行的收贷，故这种转让应该是自由进行的，开发商无权阻止，更不应收取所谓的手续费。
现在经常发生的情况是，一些购房者在对商品房交易知之不多、对购房合同一知半解的情况下，未经专家、律师咨询即与开发商匆忙签下含有一些隐性不平等条款的购房合同，一旦发生法律纠纷，购房者往往处于不利地位。因此，建议购房者在签订购房合同时最好先听听专家的意见。
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专栏：
绍华画
第10版(立法与执法)
专栏：法制纵横
消费者权益保护法
在商品房上灵不灵？
刘海琦
消费者权益保护法中有一个著名的“49条”，那就是“假一罚二”。法律条文就是这样规定的：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的1倍。”这一条在理论上被称为惩罚性赔偿金。
惩罚性赔偿金制度体现了法律对于广大消费者的全面保护。许多消费者在购买商品或者接受服务时受到商家的欺骗，运用法律手段提出“假一罚二”的赔偿要求，不仅维护了自身的合法权益，也会使那些不法经营者受到法律的惩罚。
那么，当消费者购买了一套商品房受到了欺骗，能否同样依照“49条”获得“假一赔二”的赔偿呢？换句话说，“49条”适不适用于商品房呢？
近年来，在我国房地产市场中虚假广告、合同欺诈、价格欺诈、商品房面积不足、质量低劣、以次充好甚至危及住户安全的问题普遍存在，严重损害了消费者的利益。
所谓商品房，无论从这个名词本身来看，还是从经济学上的属性来看，完全符合法律意义上的“商品”概念——用于交换，满足人们的需要，具有使用价值。这一点在法理上本没有什么争议，可是当消费者购买了一套商品房发现实际上少了10平方米，经营者赔没赔20平方米？购房者花了几十万元购的商品房质量低劣，有没有获得双倍的赔偿？至少目前还没有这样的报道，王海等打假英雄好像至今也没有涉足这个领域。
法律既然已有“惩罚赔偿金”的规定，商品房经营过程中的种种欺诈行为就应该适用消费者权益保护法、反不正当竞争法中所列举的欺诈行为承担相应的法律责任，对消费者按“49条”之规定给予双倍赔偿。消费者购买了一件普通的商品尚能“假一赔二”，但倾大半生积蓄购买的商品房遇到欺诈却不能得到双倍的赔偿，这样的结果于情于法都说不通。
据业内人士和法律界人士分析，因为商品房不是普通的商品，所以“49条”在适用上有一定的难度。但是，房地产业既然是在法制化、规范化的市场经济大环境中运行，就不能成为游离于社会主义市场经济体制之外，不受法律严格约束的特殊行业。法律具有保护和惩治的双重功能，如果对于商品房欺诈的违法行为无法起到保护消费者合法权益，加倍惩罚违法经营者的作用，那么这部法律的尊严就会大打折扣。
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专栏：以案说法
商品房想说爱你不容易
——亚运花园诉讼案及其法律思考
本报记者 武侠
●诉讼进行中，业主们发现自己几乎落入了合同陷阱的包围
●业主中居然有十几名律师，然而面对不尽规范的市场，他们也是一筹莫展
●业主是最直接的受害者，然而房地产投诉居高不下的危害远不止于此
和王辉一起遭遇这种麻烦的亚运花园业主共有400多名
北京瑞孚达咨询有限责任公司总经理王辉1995年5月买房，1996年8月底入住后，发现使用面积与发展商提供的使用面积有误差。经过专业人士测量，比广告宣传承诺竟少了10％。他当即找亚运花园房地产公司讨说法，对方说等到房产证办下后，依据国家法律多退少补。
房产证什么时候能办下来呢？说要两三个月，可是每次都“两三个月”，一拖就是两年。
其实这个麻烦是早已注定的。为什么这样说呢？根据国家有关法律规定，办理房屋产权证必须向国家交齐土地出让金，一般在开工时即应交齐。可是亚运花园发展商在业主入住2年才刚刚交齐，当时的许诺无疑是一张空头支票。另一方面，业主在购房办证时应向国家交纳6％的产权契税，发展商要求购房户在交房款时同时交纳这笔费用，可是2年来国家并未收到这笔钱，而业主也不应早交这笔冤枉钱，两头受损失，发展商独得其利。
每个业主在购房时都拿到一份印刷精美的广告画册，清清楚楚地写着：“亚运花园绿化率30％。”可是土地使用证上绿地的使用权根本不属于业主，由此发展商获得国家减负土地出让金2263．57万元。
购房合同中写明集中热力供暖，业主们普遍以为肯定是接市政热力网，买房时发展商的解释又含糊不清，人们住进后才知道是安装了两台燃油锅炉供暖，这样每年冬季取暖费比国家规定标准要高一倍。原来，如果接市政热力至少要交1400万至1500万元入网费，而锅炉是有使用寿命的，将来换设备的钱又由谁来出呢？对此，发展商解释说不具备接市政热力条件。而实际情况是，与亚运花园东侧一墙之隔即是一个热力厂。
在业主各自交涉无效的情况下，1997年10月，业主们自发成立了业主委员会，与发展商据理力争，向有关部门投诉，向新闻界反映情况，仍无济于事。
1998年底，王苏清、王秀凤、刘树范、谢飞鹏4名业主首先把亚运花园房地产公司送上法庭。1999年1月，朝阳区人民法院就此案作出判决，认为，被告亚运花园房地产公司至今未办理房屋过户手续，具有过错，赔偿原告人民币3万元，驳回了原告关于使用面积问题和其他诉讼请求，驳回了原告之一要求退房的诉讼请求。
对于这个判决，原告表示不服，除一名原告通过其他途径实现了退房要求外，其他三名均已提起上诉。
据亚运花园业主委员会一位负责人透露，其他200多名业主正考虑选择适当的方式，相继诉诸法律，为亚运花园纠纷讨一个公正、公平的结论。
有统计表明，房地产投诉已经成为当前消费领域的一大难点和热点，并有不断上升的趋势。专业人士认为，亚运花园一案比较集中地反映了目前房地产市场普遍存在的现象和问题
记者在采访调查中发现，亚运花园业主大多为服务于企、事业单位高层的中外人士，令人吃惊的是其中居然有十几名是律师，然而面对当前不尽规范的房地产市场，他们也是一筹莫展。
诉讼中，业主们发现自己几乎落入了合同陷阱的包围之中。
首先，对于业主们最为关切的房屋使用面积，合同中并无明确的条款。于是，发展商以此为借口，对预售时发给业主的使用面积说明表格也一口否认，推脱是代理商的行为，不负责任，那么代理商的行为又应该由谁负责，发展商与代理商是什么关系？既然代理商的行为发展商不负责，那么以后人们还敢不敢在代理商那里买房呢？
发展商又辩称，使用面积说明表格是宣传材料。那么宣传是不是可以无根据呢？业主对产品的商业宣传是不是还应遵照广告法的规定？虚假广告又该负什么责任呢？
房地产纠纷中存在最普遍的房产证问题，大部分发展商都推脱是由于政府有关部门办事不力而导致了房产证迟迟办不下来。国家建设部一位负责人透露，事实上，房产证办不下70％是由发展商不及时交纳土地出让金等费用造成的。无论什么原因，发展商违反了合同“房屋交付后30日内申领房屋所有权证”的规定，这是毫无疑问的。实际上，几乎所有合同都没有在这方面约定赔偿条款。还有“集中热力供暖”，因为没有一个权威的解释，又为有些人提供了可乘之机。
对不法侵害消费者权益的行为打击力度不够，是造成房地产纠纷不断的另一主要原因
在亚运花园案中，一些侵害消费者权益的事实是明摆着的，比如提前收取业主6％的契税，比如故意多收业主的电话初装费，等等。依照《消费权益保护法》有关规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的”，应当“假一罚二”，而事实上，这一惩罚性条款，并未在商品房消费领域中得到实践。这就意味着发展商可以肆意侵害消费者权益，大不了一退还了事。
谁是受害者？毫无疑问，在大多数房地产交易的纠纷中，业主是最直接的受害者。然而，房地产投诉居高不下的影响还远不止于此
一位消费者说：像亚运花园这样高档的外销房，住的是这样有头有脸的人物尚且如此，普通百姓谁还敢买房？尤其令人关注的是不少外销房的业主，是来中国投资经商的外籍人士，少数发展商的不法行为以及起诉过程的曲折艰难往往使他们心理蒙上一层阴影，对中国的投资环境失去了信心。亚运花园一位加拿大籍人士就是在这种情况下，通过“上层路线”退房了事，再也不愿涉足这个领域。
除此之外，房地产市场的不规范运作也给国家造成了巨大的经济损失，还是以亚运花园为例，共有房屋400余套，以每套100万元人民币计征收6％的契税，就是2400万元的税收不能按时上交国库。那么除了亚运花园，全国又有多少类似情况，国家财政税收有多少流失在外呢？好像至今无人统计过。
一方面是人们对住房的需求日益迫切，需求量不断增大，另一方面是商品房的空置率居高不下，百姓对贷款购房的举措反应冷漠，国家扩大内需、拉动消费步履维艰。房地产市场如要继续健康发展，上述种种问题非解决不可
国家建设部房地产业司副司长沈建忠说，市场发展初期，各项法律法规不够成熟，发展商“萝卜快了不洗泥”的事例普遍存在。目前，我国房地产市场正逐步规范，日趋成熟，业主保护意识不断增强的同时，发展商的市场观念也在逐步确立，并开始创建名牌，抢占市场份额。大浪淘沙，那些不尊重市场规律，不尊重游戏规则的人很快就会被淘汰出局。
沈建忠认为，房地产市场各项法规的大致框架都已存在，当务之急是完善法规细则，进一步增强法规的可操作性，以便加强执法力度，更有力地维护商品房消费者的各项合法权益。（附图片）
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专栏：
1999年春季的北京房地产展示会火爆异常，然而，房屋售后出现的各种问题、投诉过程的艰难和有关部门的莫衷一是，常常会使人们购房前的热情恍如一梦。史力摄
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专栏：探源与思考
该由谁来管
殷建强
房地产权证的领取缺乏保证；住宅质量较差；购房合同不规范；开发商肆意违约；“价外加价”问题突出；售楼广告掺虚弄假；商品房面积“缺斤短两”……
当前，受理消费者住房投诉最多的部门当属各级消协组织，住房投诉的处理对消协来说最感棘手，最终经消协出面而妥善解决的住房投诉也并不多。目前存在的问题除了调解难，还有一大难就是鉴定难。按有关规定，房屋质量问题应由建委所属建设工程质量监督部门负责鉴定，但该部门同时又是房屋竣工验收评级部门，所以使得房屋质量鉴定成了“自己鉴定自己”。同时，鉴定费谁出也是一个棘手问题，消协作为一个调解机构，不应该也无力支付这笔为数不小的开支；而消费者因认为质量问题系开发商单方造成，所以不愿出这笔费用；而开发商对鉴定费更是退避三舍，百般推脱。这就使得住房质量投诉的解决十分复杂、十分困难。
住房投诉之所以成为当前最难解决的投诉，还有一个十分重要的原因，即住房投诉没有专门的法规可依。目前我国适用于商品房购房纠纷的法律有《产品质量法》、《经济合同法》、《消费者权益保护法》、《建筑法》，但是，现行的《产品质量法》是在80年代制定的，并未将商品房质量专门涵盖其中；现行《消费者权益保护法》中，也没有对商品房实行“三包”的规定，商品房建设属建设工程，目前只有返修、维修的有关规定。所以，消费者购买了质量低劣的商品房后，若要求换房或退房，开发商便不答应。消协调解，开发商往往只同意修复。但商品房属基建工程项目，修复时间长，修复质量也没有充分保证。若消费者就此向法院起诉，法院也因目前未有商品房“三包”方面的规定，无法包换、包退。同时，对于购房者不能按期入住、物业管理不到位等方面的问题，也存在无法可依的问题，出现这类纠纷，消费者起诉到法院后，由于没有明确的法律规定，法院往往很难依法裁决，或判决随意性较大。
面对住房投诉居高不下，消费者合法权益得不到有力保护的现状，国家有关部门应针对当前房地产交易市场中迫切需要解决而又缺乏法律规范的问题，研究、起草制定有关法规，切实维护公民的应有权益，为房地产交易市场的健康发展提供法律保证，用法律约束和制裁部分开发商的不法侵权行为。
同时，要积极预防和化解房产交易纠纷。国外在这方面的经验一是实行住房交易登记制度，二是所有住房交易必须由专门的从事住房交易的机构和人员进行，这些机构的设立必须获得政府有关部门批准，专门从事住房交易的人员必须获得政府有关部门颁发的资格许可证。通过建立住房交易登记制度和专营制度，可以有效避免住房交易中产生大量纠纷。这一经验，值得我国在制定房地产交易法律时借鉴。
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专栏：人民满意的好法院好法官征文
工作着是美丽的
张勇玲
26年无错案，办案数量年年在庭里数一数二，26年连续被评为中院先进工作者和优秀共产党员……这就是江西省上饶地区中级人民法院副县级审判员王发运以自己毕生心血换来的成绩！
1997年6月15日，王发运半夜起来解手，已长得拳头大小的肉疙瘩疼得他怎么也蹲不下去，这一宿他整夜未眠。第二天天刚亮，老王就强迫自己起来上班，老伴拦着不让去，老王急了：“我今天约了当事人谈话，人家等着呢。”接待完两名当事人后，在老伴的催逼下，老王来到地区医院，医生察看症状后丢下一句话：“怎么到现在才来”……经过几级医院的反复检查，确诊为癌。
对于20世纪末的任何一个人而言，“癌症”这个字眼的出现，无疑是生命画卷上的一个重重的黑色惊叹号，许许多多的人在这个夺命阎罗面前低下了头颅，崩溃了信心，可王发运却一次次地挺住了生命意志的考验，在上班——吃药——化疗——开刀这个艰难的循环过程中，一步步地走了过来。去年7月20日，老王从上海治疗回到上饶，由于长期化疗兼之归途奔波，他的头发大把大把地脱落，院领导多次到家看望并嘱咐他安心养病，可王发运仍放不下手中的案子，当上班的要求被庭长拒绝后，固执的老王干脆把案子搬回到家中，短短的7天时间就办结了3件案子。9月3日进行第三次化疗，5日就审结了一件赔偿上诉案；9月11日接受第四次化疗，到24日他又审结了5件上诉案；同事们劝他多休息，老王却说：“活着干，死了算，能干时就多办几个案子，到不能干时再说。”
就在老王结束第六次化疗后不久，为一起相邻纠纷案件，老王不顾庭长的劝阻坚持亲赴广丰察看现场。由于案发所在村车子无法开进，需要步行几里山路，同行的刘法官便提出代他去察看现场，可老王执意不肯。经过一个多小时山间小路的艰辛步行，到达现场后的老王脸色苍白，一句话都说不出来。今年年初，余干县黄埠镇有两家当事人盖房子因屋檐问题闹纠纷，经过一审又进入二审，都快过年了这段恩怨还未了结。正好庭长去南昌，老王便随车来到黄埠镇，通过老王整整3天的调解，积怨已久的当事人终于化干戈为玉帛。
连续大剂量的化疗使王发运体内的红细胞降到2000单位，而成人最低标准是4000单位，他的身体已经耗到了极限，老伴多想给他补补营养。有一天老伴买了10个热腾腾的水饺端到老王面前，老王吃着水饺倍觉味鲜就顺便问起价钱，当老伴告知每个水饺5角钱时，老王顿时停止了咀嚼，嗔怪老伴：“这么贵，下次别买了！”听到这话，老伴再也忍不住失声恸哭起来。尽管生活清贫至此，王发运从未以权谋私收过当事人一分钱物。
看着他一天天地拼着命工作，有人劝他多注意身体，工作多干一点或少干一点都无所谓，面对亲属和同志们的关怀，老王在年终总结上深情地写道：“工作着是美丽的！”
1999年1月，江西省高级人民法院为王发运记个人一等功。