第5版(理论)
专栏：
发展房地产业的途径
李成瑞
加快房地产业的发展，是逐步解决居民住房和其他用房问题的客观要求。同时，它对于引导城市居民消费行为的合理化，促进总需求与总供给的基本平衡，对于带动建筑材料工业和室内装修业的发展，增加就业机会也具有重要意义。发展房地产业的根本途径，在于深化经济体制改革，以土地公有制为基础，有计划地实行房地产的综合开发，把房屋的建造、分配、交换、维护、装修、消费，纳入社会主义商品经济的轨道，实现房屋及其配套资金的良性循环。只有这样，才能使房地产业自我积累，自我壮大，逐步发展成为我国国民经济的重要支柱产业之一。要很好实现这些原则和目标，需要经过一定的过渡步骤。本文就房地产业的发展途径提出若干意见，供大家讨论。
房屋建设资金的良性循环
在过去的经济体制下，城市居民住房基本上是作为国家福利事业进行建设和管理的。由于建房资金不能自我循环，一方面住宅投资成为国家财政的沉重负担，一方面住宅建设远不能满足城市经济发展和城市人口增长的需要。同时，由于房租过低，缺少对多占房屋的经济制约，这样就形成了公私交困、既患寡又患不均的被动局面。党的十一届三中全会以来，经济体制改革的开展和经济水平的提高，给房地产业带来了新的生机。特别是赵紫阳同志1984年在政府工作报告中提出“城市住宅建设，要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务”以来，房地产业作为一个独立的行业正在兴起。现在全国已有由多部门经营的房地产开发公司1700多家，1986年竣工的商品房面积达3400万平方米，约占新建房屋的20％。一个以企业单位和政府房屋管理部门为主要买主的房地产商品市场开始形成。但是，还有一系列的矛盾制约着房地产业的发展，妨碍着房屋建设资金良性循环机制的形成。这里主要有以下问题需要解决。
资金问题。长远的目标是使房地产业在生产和交换中自我积累，自己解决发展资金问题，并对国家财政作出一定贡献。当前的问题，是如何开辟、调整和扩大资金来源。建设住房的资金、不外来自国家、集体、个人三个方面。过去主要靠国家资金；近年来发展到主要靠企业资金；将来要发展到主要靠居民个人资金。这就是说，要由主要来自国家的非生产性建设资金逐步过渡到主要来自受益者的消费基金。据部分地区测算，目前住房建设资金的来源大体是：国家财政资金（包括中央和地方）占25％左右，企业资金占60％左右，居民资金占15％左右。在过渡期间，国家财政资金要在收支基本平衡的前提下继续保持一个稳定而略有增长的数额；企业要在生产发展、效益提高的基础上逐步增加福利基金（也可以由企业将福利基金中用于建房的部分，通过适当方式对职工发放住房补贴，同时提高房租，以促进它向个人消费基金的转化）；同时积极地有步骤地引导居民把较多的消费基金投入住房，包括举办居民住房储蓄的方式，也包括象天津那样主要依靠居民力量拆旧建新的方式。在适当时候，可以把国有的旧房按比较优惠的价格卖给居民，这样可以收回一笔巨额的资金用于新房的建设。由于企业盈利水平的不平衡和居民收入的不平衡，在住房商品化的过程中，要从财政拨款中划出一部分，作为福利费解决低收入的无房户或过份拥挤户的住房问题。
建房资金要采取多种方式加以融通。房地产公司除了筹集和积累自有资金之外，要力求以优异的工作质量吸收买方资金
（包括预付款）；同时要发展间接融资渠道，使房地产业能从银行得到必要的贷款。现行专业银行是纵向管理，利润逐级上缴的。住房的生产、流通、消费领域的资金，绝大部分来自地方，用于地方，但被各专业银行分割占用，或与其他资金混用，难以保证住房资金周转的需要。因此，需要在人民银行的统一领导下，专设房地产银行，作为房地产业的信贷中心和结算中心。在过渡期间可以暂时由专业银行代办这方面的业务。
生产问题。长远的目标是建成能实现政府统一规划的、自负盈亏、自主经营、具有激励机制和约束机制的效益型房地产企业。目前的任务是在政府的统一领导和积极扶持下，积极发展和壮大全民的（包括各部门）、集体的和合作的房地产企业。这些企业要按照房地产业的特点，积极地有步骤地推行适当形式的承包经营责任制，以利于提高生产效率，降低房屋成本，生产出符合城市统一规划和各种类型家庭需要的、价格比较低廉的住房和工作生产用房。同时，要加快建筑材料的发展，增加建筑材料的供应。
市场问题。长远的目标是形成居住用房由居民个人购买（或按商品租金承租），生产和工作用房由企业单位购买（或按商品租金承租）的房屋市场。后者目前已经存在，问题在于前者。由于目前仍然是低工资、低房租，居民大量买房难以很快实现。过渡的办法，可以一方面暂时沿用大部分居住用房由企业、事业、行政单位和政府房产管理部门购买的办法；另一方面，通过适当的过渡形式，在工资逐步提高（或增加住房补贴）的同时，逐步提高居民个人买房的比重。为了引导和促使居民买房，目前有些城市已经开始准备试行一些过渡办法。如有的是“提租发券，空转起步”（即提高房租，同时发给相当于一定金额的“住房券”，大部分人收支相抵，小部分人超支或有余）；也有的是“筹资提租，一步到位”（即筹集资金后提高房租，同时提高工资）。这些办法，可以因地制宜，积极试办。总的原则：一要有利于住房分配的合理化；二要有利于住房的商品化；三要符合地方政府、企业和居民三方面的承受能力。
在过渡期间，商品房的价格可考虑有所区别：对单位和个体户购买房屋，可以实行全价（成本加利润加合理的配套费）；对职工购买住房，可以实行优惠价（只收成本费，但不宜采用过去有些地区由公家补贴三分之二的办法），并可以实行分期付款等灵活办法。这两种价格总算起来，可使房地产业仍能获得一定的利润。此外，还可以考虑在房租方面区别对待。近几年有些地方适当调高了非住宅用房租金（主要是对繁华地段的商业用房），并且扩建了非住宅面积，住宅租金基本不动。这样经过几年时间，既繁荣了商业，又便利了居民，做到“以租养房”，并有一定盈利。
市政基础建设配套资金的良性循环
城镇住房，除了建筑实体之外，还必须有一定的配套设施，如交通、供水、排水、供电乃至商业服务等等设施。否则，有了房子也无法或很难居住。在过去的体制下，这项建设资金没有相应的稳定的来源，年长日久，“欠账”越来越多，这又导致摊派越来越重。要合理地解决这个问题，必须把房屋问题同土地问题联系起来，把市政基础建设投资所产生的效益同它的回收问题联系起来加以研究。
我们是社会主义国家。宪法和《土地管理法》都规定了我国土地的公有制。宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。在土地所有权与使用权分离的情况下，土地所有权在经济上的实现形式，就是获得一定的经济补偿。但是，在过去长时期内，城市土地是无偿使用和无限期使用的（有人叫做“吃土地大锅饭”），国家的所有权只是单纯法律上的权利，在经济上无从实现。
在土地公有制的条件下，级差地租仍然存在。使用位置优越的地段的企业，可以比其他企业获得更多的收益。这部分超额收益就是级差地租Ⅰ。它本是由社会经济的长期发展形成的，而不是企业创造的，应当全部归国家所有。由于政府投入大量资金进行市政基础设施和其它配套设施的建设，把一些原来偏僻的地段变为交通方便的繁华地段，也使这些地段的企业可以获得更多的收益，这就是级差地租Ⅱ。这部分级差地租，是国家的基础配套建设投资所产生的效益，理应由国家收回。当然，还有一部分由企业投资而形成的级差地租Ⅱ，那是应归企业所有的。目前的实际情况是：级差地租在很大程度上归企业所有，虽然国家通过所得税、调节税收回了一部分；事业单位、行政单位占用繁华地段根本不征税，这就不仅使国家失掉了一笔重要的财源，而且助长了土地使用的不合理状态。同时，当政府进行建设需要使用这些国有土地时，有些原来占用的单位凭藉地段位置的优越和所在地段基础配套设施的齐全，把国有土地当作本单位所有，以“补偿费”名义，故意抬高“地价”，敲国家的竹杠。本来，社会主义土地公有制是发展房地产业最有利的根本条件，实际上征地却成了建房最困难、最头疼的事，往往为此延长了建设周期，增大了建设造价，构成了财政负担。这种主客关系颠倒的现象是旧体制下存在的一种重大弊端。
我们不妨看一看香港的情况。香港的土地一般都经过招标竞争，按最高的标价转让使用权。繁华地段是“寸土寸金”，甚至“寸土尺金”。土地有偿，限期使用，到期无偿收回，重新招标出租。这笔收入占政府财政收入的15—20％，有些年份达30％以上。这种办法还有利于土地的合理使用，防止优地劣用，占地不用。这些经验是值得借鉴的。
今后城市的土地，应当逐步建立有期限的土地使用权公开拍卖、招标出售和行政划拨相结合的管理方式。政府收回级差地租的具体方法，还包括向土地使用者（指拥有使用权的单位，在目前可不包括居民个人）定期征收土地税和土地使用费（两者也可以合并征收），对于城市郊区或邻近工矿区、交通干线的集体所有土地，在转让使用权时，由于地理位置的优越而“自然增值”的部分，应当通过“土地增值税”收归国家。以上所述都是土地使用权的有偿转让，不涉及土地所有权，所以是符合宪法和《土地管理法》的规定的，也是巩固土地公有制的必要措施。
土地使用税、费的作用，是所得税（以及按企业所得征收的市政维护费）所不能代替的。如果用后者代替或包容前者，就会起到“鞭打快牛”的作用；而前者属于资源税的性质，具有“鞭打慢牛”的作用，还可以促进土地资源使用的合理化。有一个城市初步开征费率很低、分级很粗的土地使用费，就使一些单位交出十多万平方米的闲置土地。这种作用是所得税起不到的。征收土地使用税、费，从一个重要方面为企业在平等条件下开展竞争创造了条件，从而有利于把企业搞活，特别有利于第三产业的竞争和搞活。
开征土地使用税、费之后，城市基础设施资金就有了稳定的合理的来源。与此同时，应当相应地取消原来征收的市政建设维护费和其他各种有关的摊派费用，也要相应地停止把全市性的市政基础设施费摊入新建房屋造价的做法。当然，对于纯属小区（街区）范围内的、福利性配套建筑（如幼儿园、学校、门诊部）可以摊入建房价格。营业性建筑（如商店、粮店、邮局）则应招标出售，由营业单位用以后的营业利润偿还。
土地使用税、费的主要部分将作为地方财政收入；同时，也可由中央财政以分成或其他方式适当提取一小部分。
我们长远的目标是：在国家的统一管理下，开放土地使用权和房屋市场，包括纵向的一级市场和横向的二级市场，成为整个市场体系的组成部分；通过规范化的行政手段与市场机制相结合，保证土地公有制的经济实现。过渡的办法是：先开放土地使用权和房屋的一级市场，然后根据情况的发展有条件有控制地开放二级市场。土地使用税、费的征收，中央可以只作粗线条的规定，具体办法，由各地因地制宜，经过试点，逐步完善，有步骤地实现市政基础配套资金的良性循环。
两个良性循环结合的好形式——综合开发
房产和地产从来是紧密联系在一起的，房屋建设资金和配套资金两个良性循环也需要很好地结合起来。几年来试点的经验证明，房地产的综合开发是实现两者结合的一种大有发展前途的好形式。
我国的房地产综合开发，是在“统建”的基础上发展起来的。前一段时间实行的统一计划、统一规划、统一施工的“统建”办法，比起过去各单位的分散投资、分散建设是一个进步，但它还是老体制下的行政办法，资金的来源和房屋的分配，都是“对号入座”。房地产的综合开发，既保持了“统建”的计划机制的优点，又引进了市场机制，按商品经济的形式吸收资金，进行生产和销售，这就比“统建”办法活多了。城市中新开拓的地区，一般由政府通过招标的形式，将土地交中标的施工单位进行基础设施建设（通路、通水、通电、平整土地等），然后将土地使用权通过招标的形式，有偿地转让给中标的房屋建设开发公司。通过转让收费（包括由于市政基础建设投资所产生的级差地租），可以初步实现市政建设资金的良性循环。房屋建设开发公司建成房屋以后，将房屋标价售出，可以初步实现房屋建设资金的良性循环。
房地产的综合开发还有以下优点：第一，解决了过去城市建设计划与土地使用总体规划“两张皮”的问题。打破了条块分割所带来的分散建设、见缝插针的局面，也防止了马路铺了又挖、挖了又铺之类的不合理现象。第二，有利于提高经济效益。避免了众多单位各自筹建、各自征地、各自备料、各找勘察设计单位和施工队伍等麻烦，节省了人力财力，加快了建设进度，不少地方工期缩短了三分之一到一半。第三，有利于提高环境效益和社会效益。综合开发便于城市环境的综合整治，逐步为居民创造清洁、美观、舒适的生活环境和劳动环境。第四，有利于集中社会资金。据某些地区的经验，房屋开发公司本身每1元投资，可吸收买方资金4元，形成5元的工作量。
应当看到：目前房地产的综合开发还在起步阶段，具体做法还有待完善；两个良性循环特别是配套资金的良性循环只是初见端倪。如何由多头开发、分散管理变为政府统一组织开发、集中管理；如何由土地无偿使用或部分有偿使用转为全部有偿使用，改变土地的既得利益结构；如何加强房地产业的管理，防止多头摊派和随意提价，等等，都是迫切需要解决的问题。看来，首先颁布若干有针对性的法令，并着手研究制定《房地产法》是完全必要的。
第5版(理论)
专栏：书刊评介
《经济发展与经济改革》评介
宛明
人民日报理论部编《经济发展与经济改革》一书，最近由经济科学出版社出版。
粉碎“四人帮”以来，《人民日报》理论版发表了大量的经济理论文章。本书是从十二大以后到1986年上半年发表的几百篇文章中选出的70多篇文章汇集而成。这些文章归纳起来，主要是商品经济理论、经济发展和经济改革三个大的方面，总的是探讨建设有中国特色的社会主义问题。
商品经济的充分发展是实现我国经济现代化的必要条件
《中共中央关于经济体制改革的决定》指出，社会主义经济是在公有制基础上的有计划的商品经济。这是我国改革以来在经济理论上的一个重大突破。本书选入的两篇文章，集中探讨了社会主义商品经济这个改革的根本理论问题。
传统的理论认为，社会主义社会不存在商品，因而也不存在价值、货币、价格、市场和竞争。这是高度集中和依靠行政手段管理的经济体制的理论基础。党的十二届三中全会在这个理论问题上的重大贡献，就是突破了把社会主义和商品经济对立起来的传统观念，明确指出社会主义经济是在公有制基础上的有计划的商品经济，明确指出社会主义商品经济和资本主义的根本区别，明确指出商品经济是社会经济发展不可逾越的阶段，明确指出商品经济的充分发展是实现我国经济现代化的必要条件。
这个理论突破的重大意义首先在于，它使我们对社会主义的经济特征以及我国的国情有进一步的科学的了解。其次，这个理论的突破也为我国的经济体制改革指明了方向。商品经济的充分发展是我国经济改革的一个基本出发点。按照商品经济充分发展的要求，破除旧体制中不合理的东西，设计符合这一要求的新的经济管理体制，是经济体制改革的任务。
国民经济必须持续协调稳定地发展
国民经济必须持续、协调、稳定地发展，这是近几年我国在经济发展指导思想上的重大进步。本书有15篇文章探讨了这方面的问题。这些文章的观点，概括起来有以下几点：第一，我国经济的发展，只能采取适度的、可以长期稳定发展的速度，不能搞超高速的发展速度。第二，要以效益为中心来安排速度，把经济效益放在一切经济工作的中心位置，使经济发展战略由数量增长型转向效益提高型。第三，合理分配国民收入，保持总需求与总供给的大体平衡，坚决改变国民收入超额分配和多头重复分配的做法。第四，正确处理农轻重的关系、基础工业和加工工业的关系、一二三类产业的关系、我国东中西部地区发展的关系、内向型经济和外向型经济的关系，调整原有的产业结构，建立先进合理的产业结构。第五，扭转重基建、轻技改的传统做法，实现经济发展从外延为主向内涵为主的转变。第六，不再把产值增长速度作为衡量经济发展的主要指标和考核的依据，应当采用能够全面反映经济活动及其效益的指标。
把经济体制改革放在首位
本书有60篇文章探讨经济改革和对外开放的问题，反映出对改革开放的高度重视。
在这方面的第一个重要思想，是要把经济体制改革放在首位。有关文章指出，中央的这个决策同发展社会生产力这个中心任务是完全一致的。这主要是因为，原有的经济体制严重束缚了生产力的发展；经过几年改革，新旧两种体制同时并存、交互作用带来了一系列新的矛盾和问题；深化经济改革，使经济运行基本纳入新体制的轨道，并且充实完善新体制，是从根本上克服当前遇到的矛盾和困难、促进经济健康发展的关键所在。
第二个问题是，如何确定我国经济体制改革的模式。书中大致的意见是：（1）把过去单一化的经济结构，改革为以全民所有制为主体、多种经济成分共同发展的所有制结构；（2）把过去权力过度集中于国家一级的经济决策结构，改变为以增强企业活力为核心的国家、企业和劳动者多层次决策的经济决策结构；（3）把过去以指令性计划为主、以行政手段为主的经济调节体系，改变为加强指导性计划、主要运用各种经济手段并利用市场机制的经济调节体系；（4）把过去过分强调国家利益、忽视集体
（企业）个人（劳动者）利益以及“大锅饭”的分配制度，改变为国家、集体和个人三者兼顾，经济收入同经济效益密切联系的经济利益体系；（5）把过去政企职责不分、以纵向隶属关系为主、以条块分割为特征的经济组织结构，改变为政企职责分开、以横向联系为主、以中心城市为枢纽的纵横交错的网络化经济组织结构。
第三个问题是社会主义与对外开放。本书的基本观点是：社会主义社会应该是开放的社会；把对外开放作为社会主义建设的方针是马克思主义的重要决策；自力更生和对外开放是相辅相成的；对资本主义社会要分析，既要拒绝腐朽的东西，也要吸收有用的东西。总的说来，建立新的经济发展模式和新的经济体制模式，我们仍处在实践和探索之中。因此，本书选入的文章也还带有探讨性质。
第5版(理论)
专栏：书刊评介
浅谈发展农村家庭企业
靳国君
农村家庭企业作为一种经济形式，在调整产业结构、搞活商品经济等方面具有重要的作用。
我国现阶段的农村家庭企业，即通常所说的自营专业户，是以家庭为单位，以自有的生产资料独立从事工业、运输、修理、商业、饮食服务业和养殖业等。在农村第二步改革中，农村结构性剩余劳动力转移问题成了一个重要课题。我国农村现有结构性剩余劳动力1亿人，据有关部门测算，到本世纪末将达到2亿。这么多的劳动力国家不可能包得下来。目前我国国营企业有职工7000万人，按当前生产的实际需要，大约还多出1500万左右，今后新建项目主要是吸收部分待业青年，不具备大量安排农村劳动力的条件。靠乡镇企业也不可能全包下来。全国现有乡镇企业1000多万个，已转移农村劳动力7000多万人。“七·五”期间，乡镇企业只能再转移5000万人，其余部分就要靠兴办家庭企业来消化。家庭企业依靠农民自己的力量就可以办起来，而且见效较快。如温州市从1978年到1985年大力发展家庭工业，在短短7年多的时间里就转移了40多万劳动力，加上为家庭企业服务的运输、供销等从业人员，总数已达60多万人，占全市农村劳动力总数的28.6％，占全市从事工副业生产的劳动力总数的46％。
要完善农村商品市场，搞活商品流通，也需要大力发展家庭企业。我国农村现在是千家万户搞生产，农产品和土特产品种类繁多，对生产资料和生活资料的需求千差万别。相当多的地区交通不便，运输困难。农民进入流通领域后，可以就地就近为国家和供销社代购，也可以独立经营国家定购合同外和供销社无力收购的产品，直接进入集市，或与零售商店直接挂钩，建立供货关系。这将从多方面补充国营商业和供销社网点的不足，形成比较完善的农村市场和多渠道的农村商品流通网络，促进农村商品经济更快地活起来。农民进入城市兴办个体商业、饮食服务业等，也将对发展城市商品经济起促进作用。
自农村改革以来，人们对家庭企业在农村经济发展中的地位和作用有了新的认识，热情扶持家庭企业，积极兴办家庭企业。但是由于“左”的思想的影响和旧的经济发展模式的束缚，一些人对兴办家庭企业仍心存疑虑，担心发展家庭企业会削弱社会主义公有制，影响我国经济的社会主义性质。我国现阶段的家庭企业，多数属于个体经济性质，它既不同于我国社会主义改造前的个体经济，更不同于资本主义的个体经济。它是在公有制经济占绝对优势下存在的，是社会主义经济的必要补充。只要我们坚持正确政策，完善经济法规，加强工商管理，就可以发挥它对公有制经济的补充作用。
目前，各地出现了多种形式的合作经济。这对于农村经济的发展，包括家庭企业的发展有着积极的作用。但是，发展农村合作经济要从各地的实际情况出发，不要人为地在家庭企业间搞“归大堆”。总的说来，我国农村家庭企业不是太多，而是不够，应当放手发展。对于农村家庭企业在资金、生产、销售、技术等方面的实际困难，应当满腔热情地帮助解决。