裁判日期: 2015-08-07
公开日期: 2016-10-09
符社普、王晓芹与西安南沈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
西安市雁塔区人民法院
西安市
民事案件
一审
符社普,王晓芹,西安南沈房地产开发有限公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第六十二条，第一百零七条，第一百一十一条
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）雁民初字第02247号原告符社普。原告王晓芹。共同委托代理人雷顺勇，陕西法正平安律师事务所律师。被告西安南沈房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区锦业二路中段南院一层。法定代表人胡玉栋，系该公司董事长。委托代理人陈菲，陕西睿和律师事务所律师。原告符社普、王晓芹与被告西安南沈房地产开发有限公司（以下简称：南沈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托代理人雷顺勇、被告南沈公司的委托代理人陈菲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称,原告与被告签订《商品房买卖合同》,被告于2012年向原告交付房屋。可是原告入住后发现，被告提供的房屋多处违反了合同约定。首先，根据合同第14条第4款规定，被告在交房后的第一个采暖季正常供暖。可是被告在交房后的2012年却没有为小区供暖，导致原告出外租房居住或空调取暖，给原告造成损失。其次，根据合同附件四第五款规定，入户门应为高级防盗门。根据《防盗门安全通用技术条件》规定，防盗门的等级分为四级，即甲、乙、丙、丁。既然商品房买卖合同约定为高级防盗门，至少应是乙级以上级别。但被告提供的防盗门的产品认证证书却为丙级，违反了合同约定。再次，商品房买卖合同附件四第二部分约定采暖为集中供暖、地辐热采暖、分户控制。在签订合同时，被告的置业顾问明确承诺此处的集中供暖为市政集中供暖，让业主放心购买。可是业主入住后，被告向业主交付的采暖公用设施为小区自备锅炉，亦违反合同约定。此外，被告应当按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如违反约定，则承担违约责任。而被告未按期履行该义务，应承担违约责任。综上，被告作为房地产开发公司，向业主提供的房屋及其附属设施违反了合同约定。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付第一年没有正常供暖的违约金8645.39元；2、被告按照合同约定为原告更换入户门为高级防盗门；3、被告为原告提供市政集中供暖的公用设施；4、被告向原告支付逾期办理房产证备案的违约金8645.39元；5、由被告承担本案诉讼费。被告南沈公司辩称，1、被告已按照合同约定将地辐热管道及小区的供暖设施设备安装到位，并于2012年底进行了试运行、试供暖，小区的采暖设备已具备可正常供暖的使用条件，被告已经按约履行了合同义务。而本小区内的供暖方式为自备锅炉供暖，按照西安市物业管理条例和本小区的临时管理规约等规定，供暖的设施设备属于小区全体业主共有的共用设施设备，供暖时间及价格等问题应由小区全体业主自主协商后共同决定。但在协商供暖价格过程中，大部分业主未前来参与协商，且提供供暖意见的业主中又有部分业主不同意供暖，同意供暖的业主又就供暖价格未达成一致，最终导致2012年小区未能正常供暖，故不能正常供暖的责任并非归于被告。此外，双方签订的合同中无未供暖违约责任的约定，原告也没有提供证据证明其因未供暖遭受的损失大小，且其主张的违约金过高；2、被告已按照合同约定履行了办理产权登记的资料备案义务。2013年2月7日，被告已经将应由其提交的小区办理房屋权属登记手续的资料提交至西安市房屋产权产籍管理中心，该中心出具了《房屋权属登记业务受理单》。按照合同的约定，被告在合同约定的交房后360日内履行了合同义务。故原告要求被告承担逾期备案的违约责任，缺乏事实依据，不应得到支持；3、原告要求被告为其更换高级防盗门，没有任何事实依据和法律依据。质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会发布的《防盗安全通用技术条件》（GB17565-2007）中对于防盗安全门的分类、代号、材质及技术要求等均有规定，而被告交付给原告的入户门是具有国家专业机构认证的具备丙级防盗证书的防盗安全门，完全符合上述规定的技术标准。原告认为“高级”对应的是“甲级”标准或者“乙级”标准，没有任何事实依据和法律依据；4、被告已按照合同约定履行了提供集中供暖的义务。根据双方合同约定，本小区采取集中供暖方式，而小区自备锅炉供暖依照相关规定属于集中供暖的方式之一。现被告以自备锅炉为热源为小区供暖，并未违反合同约定。因此，原告要求被告提供市政集中供暖的公用设施，没有任何事实依据和法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同登记号为：Y1206433，约定由原告购买被告开发的西安市高新区锦业二路南院第X幢X单元X层X号商品房一套，建筑面积为126.21平方米，单价为每平方米6850元，总价款864539元。合同第八条规定，出卖人应当在2012年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付使用。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4、地辅热管道于2012年4月28日前安装到位，并在交房后第一个采暖季正常供暖。合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方案处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四装饰、设备标准约定，住宅部分的入户门为高级防盗门，户内门为预留洞口，不做门框与门扇，采暖为集中供暖，地辐热采暖，分户控制。合同附件六第十一条约定，双方同意以电话、信函、特快专递、报纸公示等方式进行联络。出卖人发出通知时，采用电话方式的以发出时间视为到达时间，买受人接收到该通知；采用信件通知方式，自信件寄出之日起5日视为送达买受人，买受人接收到该通知；采用报纸公告方式的，自报纸发布之日起视为送达买受人，买受人接收到该通知。合同签订后，原告按期履行付款义务。2012年10月15日，被告向原告交付房屋，交付房屋的防盗门为丙级防盗门，获得盖有“GA”标志的《中国公共安全产品认证证书》。2012年11月的采暖季，被告未按期向原告供暖。2013年2月7日，被告南沈公司将办理房屋权属初始登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，西安市房屋产权产籍管理中心向被告出具房屋权属登记业务受理单。庭审中，原告提交业主代表与被告签订的《谈判约定》、腾业南院市政供暖举证表、《防盗门产品认证证书》，证明被告在第一个采暖季来临没有对供暖进行安排，在业主强烈要求下被告仍然没有按照约定履行。后经过业主代表与被告进行谈判，之后物业公司才进行供暖方案的征集。被告置业顾问在房屋销售过程中，向200多位业主承诺小区会接入市政集中供暖。此外，被告提供的防盗门为“丙级”，不符合商品房买卖合同附件四“高级防盗门”的约定，构成违约。被告对上述证据的证明目的均不予认可。被告为支持其辩称，提交《南院小区临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《近期试供暖情况的汇总》、《南院小区供暖方案的意见征求》、《南院小区供暖方案意见征求通知业主意见征求表》、《供暖调试通知》、《试供暖通知》等证据，证明其已经已经按约履行了合同义务，2012年小区未能正常供暖非被告所致。原告对此组证据真实性认可，证明目的不认可，认为被告未提供集中供暖的设施，才导致小区无法供暖，且征求供暖价格、公示以及供暖调试的时间均晚于采暖期。被告提交《办理房产证的通知》、南院小区22601号房屋房产证复印件、《西安市房屋所有权转移登记申请书》，证明被告已经按照合同约定在交房之日起360日内将其需提供的相关资料报房管局备案，且已及时在小区内公告通知业主前来办理房产证手续。2013年6月19日已经有业主领到了房产证，部分业主没有及时前来办理，导致房产证领取时间滞后，因此被告已经尽到了合同义务。原告对该组证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，认为初始登记的受理单上仅显示6户，不能说明与原告有关，且2014年1月9日，业主就房产证问题还与被告协商，小区内的通知实际系2014年张贴。被告针对原告要求将入户门更换为高级防盗门的诉请，提交了《公共安全产品认证证书》，证明被告提供的防盗门合格，取得了公共安全产品认证证书，符合2009年《安全技术防范产品自愿性认证实施规则防盗门安全门产品》的要求。原告认为被告提供的防盗门虽然符合产品要求，但是不符合合同约定的高级防盗门的要求。被告另提交南院小区规划图纸，以证明该小区的规划中包含有锅炉房的规划。原告对此也不予认可。本案在审理过程中，本院依法前往西安市雁塔区质监局、西安市高新区规划局调查了解小区自备锅炉的审批及规划情况。经调查，被告开发的涉案小区规划图纸中虚线部分为地下锅炉。2015年6月17日，本院前往西安高新区社会管理局了解得知，2014年1月9日、2月26日，该局就南院小区业主反映的暖气费、电费、停车费、防盗门、房产证等问题组织小区业主代表、被告代表、物业公司代表召开协调会，并形成会议纪要。在2014年1月9日的会议纪要中记载：八、房产证问题，由开发商跟进落实，及时收取资料为业主办理，并由物业公司通报进展情况。上述事实，有《商品房买卖合同》、《谈判约定》、《腾业南院市政供暖举证表》、防盗门产品认证证书、《南院小区临时管理规约》、《前期物业服务合同》、《近期试供暖情况的汇总》、《南院小区供暖方案的意见征求》、《南院小区供暖方案意见征求通知业主意见征求表》、《供暖调试通知》、《试供暖通知》、《房屋权属登记业务受理单》、《公共安全产品认证证书》、小区规划图等证据及庭审笔录、追记笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现原告作为买受人已经履行自己的义务，被告应按照约定履行自己的义务。本案中，被告于2012年10月向原告交付房屋，按照合同约定，被告应在交房后第一个采暖季即2012年11月向原告供暖，但被告到期后未供暖，虽造成此情况并非被告单方原因所致，但根据合同约定被告行为已经构成违约，被告理应承担未按期供暖的违约责任。但是，本案双方的合同并未约定逾期供暖违约行为的违约责任，原告也未提交逾期供暖行为给其造成损失的相关证据，故原告主张被告按照逾期办证违约金的标准支付未正常供暖违约金8645.39元，既无合同依据也无事实依据，本院不予支持。关于原告请求被告应提供市政集中供暖的公用设施之诉请，因双方签订的商品房买卖合同约定的取暖方式为集中供暖、地辐热采暖、分户控制，而集中供暖是指以热水或蒸汽作为热媒，热源和散热设备分别设置，由一个或多个热源通过热网向城市、镇或其中某些区域热用户供应热能的方式，热源主要包括热电站和区域锅炉房（工业区域锅炉房一般采用蒸汽锅炉，民用区域锅炉房一般采用热水锅炉），以煤、重油或天然气为燃料。因此，从热源供应方式可以分为市政热电站为热源的集中供暖和区域锅炉房为热源的集中供暖。此外，根据《西安市城市集中供热管理条例》的第七条“提倡采用热电联产、热电冷联供、区域锅炉房和利用余热等多种形式发展城市集中供热”之规定也可以看出，区域锅炉房亦属于集中供热的形式之一。加之，从被告提交的规划图纸及本院调查的情况来看，被告开发的涉案小区在规划之初就为小区自备锅炉供暖，故被告现为涉案小区提供的小区自备锅炉供暖方式符合合同约定，原告请求被告提供市政集中供暖的公用设施的诉请并无合同依据，本院不予支持。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的开发商和出卖人，负有在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。涉案房屋实际交付时间为2012年10月15日，故被告应于2013年10月10日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。虽被告通过《房屋权属登记业务受理单》来证明其已于2013年2月7日向产权登记机关提交了办理涉案小区初始登记的资料，但合同约定的被告将需由其提供办理权属登记的资料报备的义务并非仅指办理初始登记，还包括之后通知业主提交资料、填写转移登记申请表并将双方资料一并提交等义务。本案被告仅向本院提交书面通知以证明其将通知在小区内张贴，履行了通知义务，但并无其他证据佐证该通知的确在小区内进行了张贴，且小区内张贴通知的方式不属于合同约定的通知方式，故被告辩称其已经尽到其合理通知义务，本院依法不予采信。此外，被告也无证据证明还存在其他非出卖人的原因造成原告未按照合同约定时间取得房产权属证书的情形。因此，由于被告的原因导致原告未按照合同约定时间取得房产权属证书，其行为已经构成违约，被告应按照合同约定的已付房价款的1%向原告承担迟延办理房产证备案的违约金8645.39元。至于原告要求被告为原告更换入户门为高级防盗门的诉请，根据中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局及中国国家标准化管理委员会发布《防盗安全门通用技术条件》GB17565-2007第4.1规定，防盗门的安全级别共分为4级，分别为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”，并无高级防盗门的分级名称，而本案中，双方签订的合同约定涉案房屋的入户门却为高级防盗门，因此双方就防盗门的质量标准约定不够明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”之规定，现被告向原告交付的防盗门为丙级防盗门，已经通过中国公共安全产品认证，亦符合防盗安全门的国家行业标准，可以认定被告提供的丙级防盗门并未违反约定，故原告要求被告更换入户门为高级防盗门的诉请，不符合事实和法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告西安南沈房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告符社普、王晓芹支付逾期办理房产证备案的违约金8645.39元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费300元，由原告承担150元，被告西安南沈房地产开发有限公司承担150元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郭军智审 判 员 叱红梅代理审判员 张叡婕二〇一五年八月七日书 记 员 孙晶晶 关注公众号“”