裁判日期: 2015-08-07
公开日期: 2016-08-15
李虹与广东碧桂园物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
佛山市顺德区人民法院
佛山市
民事案件
一审
李虹,广东碧桂园物业服务有限公司,佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司
物业服务合同纠纷
《中华人民共和国物权法》：第七十二条第一款，第七十三条，第七十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法滘民初字第651号原告李虹，女，汉族，住广州市番禺区，公民身份证号码×××662X。委托代理人张恒超，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告广东碧桂园物业服务有限公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人梁裕尤。委托代理人梁兆辉，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人赵宇轩，男，××年××月××日出生，汉族，住广州市天河区。第三人佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司，住所地佛山市顺德区。法定代表人杨文杰。委托代理人江雪，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省连州市连州。原告李虹诉被告广东碧桂园物业服务有限公司（以下简称碧桂园物业服务公司）、第三人佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业发展公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理后，依法由审判员招才适用简易程序独任审判，并于2015年7月15日、8月5日公开开庭审理。原告的委托代理人张恒超，被告的委托代理人梁兆辉、赵宇轩，第三人的委托代理人江雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买了由第三人开发位于佛山市顺德区北滘镇顺德碧桂园正苑小区的物业，物业具体位置位于中五路40号。第三人选聘被告负责上述该园区的前期物业管理服务。自原告购买上述物业使用该房屋以来，被告每月一直按照约定以房屋建筑面积1元/平方米、花园面积0.25元/平方米的价格收取物业费。不知被告在2015年3月何时起，在小区张贴《关于顺德碧桂园小区调整物业服务费的公告》（以下简称《公告》），单方面计划于2015年3月1日起擅自调整物业收费标准至以建筑面积2元/平方米、花园0.5元/平方米价格收取物业费，并附上顺价字[2003]17号《关于顺德碧桂园住宅小区物业管理服务收费的批复》（以下简称《批复》）。随后，即从2015年4月起开始以所谓调价后收费标准扣取物管费。原告及本园区其他业主见到《公告》后，即向被告表达异议，并先后向佛山市顺德区北滘镇综治信访维稳中心、佛山市顺德区发展规划和统计局、佛山政务办、顺德政务通以及市长热线等部门投诉。原告及本园区业主认为，被告单方面擅自变更合同不成立，其调整物业收费标准的行为无效。理由为：一、每月以房屋建筑面积1元/平方米、花园面积0.25元/平方米的价格收取物业费，双方有合同约定。1.《前期物业服务协���》（以下简称《协议》）对上述收费价格有明确约定；2.上述物业收费价格的约定也可以从原告存折中每月所扣物业费的数额得到确认；3.被告在《公告》中也承认之前物业收费价格是按上述标准收费。上述物业收费价格的约定，不管是出于被告的优惠政策，还是出于开发商即第三人的承诺都好，都是三方的真实意思表示，并得到实际履行，其不违反法律的强制性规定。而且，被告前身是隶属于第三人的一个分公司，这可以从被告《公告》所附顺价字[2003]17号《批复》中看出，现在仍与第三人属关联公司。因此，上述物业收费价格的约定对被告有法律约束力。二、被告擅自提高物业费收费标准，属单方面变更合同，不能成立。1.物业收费价格是《协议》的最重要条款，对该条款的任何调整，都属于合同的变更，应当双方协商一致，任何单方面的变更，都不能有效成立；2.被告关于调整物业服务费标准的《公告》，无论从性质上看，还是从内容和语气上看，都不是协商，没有征询业主意见，属单方面行为；3.政府的批复无权改变合同双方当事人的合法约定。因此，顺价字[2003]17号《批复》不能成为被告单方面调整物业收费标准的合法有效依据；4.即使存在顺价字[2003]17号《批复》，其批复同意被告每月以房屋建筑面积2元/平方米、花园面积0.5元/平方米的价格收取物业费，也不妨碍被告与原告及其他业主约定每月以房屋建筑面积1元/平方米、花园面积0.25元/平方米的价格收取物业费，合同有约定的应当按约定处理；5.合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告无权单方面变更。三、现时不符合调整物业收费标准的时机和条件。1.目前尚在前期���业服务合同履行期内；2.目前被告的服务质量远不如以前，完全不符合原告及其业主对其所宣称的“给您一个五星级的家”的合理期待；3.物业管理收费开发商曾经承诺五十年不变（原告暂时找不到当初的依据）；4.本园区业主最新签署的《协议》时间是2015年2月，并且合同中也再次明确“甲方及本园区的其他业主、物业使用人”遵循统一的“每月以房屋建筑面积1元/平方米、花园面积0.25元/平方米的价格收取物业费”。刚刚签署和确认，不足一个月就改变约定，有违合同相对方即原告及其他业主的合理期待；5.从被告《公告》中体现出来的物业收费调整机制看，完全不合理。《公告》通篇以其亏损为由提价，这一说法不能被接受，企业亏损与否，是企业经营的问题，与园区业主无关。其盈利时原告和其他业主无权分享，其亏损也不应转嫁给原告和其他业主。故物业收费调整应与服务质量和服务成本挂钩，而与被告经营盈利状况无关。综上，被告本次擅自调整物业收费标准，自2015年4月扣取的物业费，没有合法依据，应当退还。被告还曾经于2014年6月、7月份无故扣取300元款项没有合法依据，也应当退还。因协商未果，现起诉请求：1、确认被告擅自调整物业收费标准无效；2、判令被告退还自2015年4月份以来多收的物业费189元；3、判令被告退还无故多收的款项300元。被告碧桂园物业服务公司辩称，关于被告调整物业收费标准的问题。被告受第三人的委托，从1992年至今一直为业主提供物业服务，由于人力资源成本上涨，被告原拟根据佛山市顺德区物价局出具的《批复》进行物业费调整，将园区部分区域的物业费由建筑面积每月1元/平方米调整至每月2元/平方米，花园面积按每月0.25元/平方米调整至每月0.5元/平方米，并于2015���3月1日在园区主要路口等显著位置对该物业费调整收费标准进行了公示15日，期间有部分业主到物业中心咨询物业费的调整原因，经被告解释，业主也表示理解，但对于被告调整收费标准的程序性问题仍存在质疑，对此，被告特邀政府物价部门前来对物业费调价工作进行指导，提出根据相关法律法规规定，物业费变动须征得双过半数业主的同意，后经统计，被告提供物业管理服务的区域包括正苑区和西苑区涉及户数15236户，其中有8900户在与被告签订《协议》时已约定物业费按调整后的标准收取，该比例占58.4%，因此，被告认为该片区的调费事宜事实上已征得双过半业主的同意，符合物价局要求的调价程序。于是，被告于2015年4月启动新的收费标准向业主收取物业费，同年5月初个别业主再次对征询流程提出质疑，建议被告重新启动征询程序，被告立即重启该征询程序，对每家每户进行了征询。后在佛山市顺德区发展和规划统计局的监督下进行数据的统计，也认可被告的该次征询流程。因此，被告从2015年6月4日取得物价局的调价收费备案。关于是否多收原告物业费的问题。本案原告至起诉前仍拖欠2015年3月以来的物业费，于2015年6月4日按照调整前的物业收费标准一次性付清了2015年3月至5月的物业费，被告实际并没有按调整后的收费标准多收物业费。关于原告诉称要求退回无故扣取300元款项的问题。自2012年开始，有部分业主反映认为佛山市顺德区江口自来水有限公司（简称江口水厂）供水水质有问题，提出要求变更取水水源和更换供水部门。被告根据业主的要求联络了政府和市政供水部门，根据《顺德区环境运输和城市管理局关于加快村级及私营水厂整合工作的通知》（以下简称《通知》）的要求，顺德碧桂园小区应于2014年6月30日前完成与顺德区水业控股有限公司（以下简称顺德水业公司）完成供水主干管管网对接，但由于园区供水管网使用近二十年，达不到业主提出的供水质量要求，因此，园区需进行管网改造和更换水表，否则，顺德水业公司不同意对接，后在佛山市顺德区环境运输和城市管理局组织协调下，确定该笔改造费用由第三人与业主共同承担。绝大部分由第三人自愿承担，小部分由业主承担。之后，第三人和被告开始进行了园区内管网改造和水表的安装工程，园区办公共供水管网改造工程已完成，合同工程金额1455.36万元，正苑与西苑之间要铺设过江管道，工程造价预计500万元。更换水表工程已完成了第一批对高低层洋房的招投标，需更换水表12255个，合同金额582.11万元，第二批将对别墅区进行招投标，预计合同金额76.11万元。以上合计2613.58万元。业主每户需要分担300元，约占工程总金额的20%。该款被告已于2014年6月开始向各业主代收，但至今仍有部分业主未有支付，包括本案原告也未支付。第三人碧桂园物业发展公司辩称，原告第三个诉求提及的300元费用是第三人委托被告向顺德碧桂园小区业主收取的，该费用是根据顺德区政府及顺德水业公司的要求，对顺德碧桂园小区内公共供水管网及对每家每户入户水表进行改造的费用。根据顺德区环境运输和城市管理局的《通知》要求，顺德碧桂园小区应于2014年6月30日前与顺德水业公司完成供水主干管网对接，但由于顺德碧桂园小区的公共供水管网自建成以来已使用近二十年，因此顺德水业公司要求在对接前需对户表及管网进行改造，否则无法对接。按照《佛山市供用水管理规定》规定“在用楼房改造供水系统时，应安装‘一户一表、独立计费’系统，其费用由用户承担”，因此顺德碧桂园小区内公共供水管网及户表的改造费用应由包括原告在内的业主共同承担。顺德碧桂园小区原来的公共供水管网及户表由第三人在小区建设之时已投资建设完成，并且已供顺德碧桂园小区业主使用近二十年，第三人与顺德碧桂园小区业主之间因商品房买卖产生的权利义务关系早已履行完毕，第三人无义务为顺德碧桂园小区的公共供水管网及户表改造承担任何费用。但第三人自愿承担了此次管网改造中的大部分费用，顺德碧桂园小区业主仅需承担其中的小部分费用，即每户300元。因此，交纳300元的公共供水管网及户表改造费用本是原告的义务，因此原告所述的“广东碧桂园物业服务有限公司无故收取其300元”是与事实不符的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护第三人的合法权益。诉讼中,原告提交的证据及���告、第三人的质证意见如下：1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料、被告档案变更登记资料、被告企业信息查询、第三人企业机读档案登记资料、第三人组织机构代码证、第三人档案变更登记资料各一份，证明原告、被告、第三人的主体资格。被告、第三人无异议。2、房产证、扣费存折各一份，证明《协议》约定的收费标准是每月按房屋建筑面积1元/平方米、花园面积0.25元/平方米的价格收取物业费。2014年7月，被告无故在原告缴费存折中扣取了300元。即使是被告答辩时所称的理由，既然相关部门要求被告承担该义务，被告无权把责任分摊到业主身上，原告与第三人的商品房买卖合同已经结束，第三人无权要求被告代为收取该费用，二次供水问题应由物业服务公司或开发商自行承担费用。被告、第三人质证认为，对���据的真实性无异议，但对证明内容有异议。被告并非无故收取业主的300元，该款是碧桂园小区供水管网改造和更换水表由业主分担的小部分费用。3、《公告》及附件一份，证明被告对物业收费标准进行了调整，由原来按房屋建筑面积1元/平方米、花园面积0.25元/平方米收费，分别调整为按2元和0.5元收费。被告、第三人质证认为，对证据的真实性无异议。《公告》是2015年3月1日发出的，后有部分业主对调整收费标准程序提出了意见，被告重新启动调整收费征询程序，并于2015年6月4日获得了政府主管部门的备案。4、信访回执、关于转送碧桂园谢辉武等业主信访事项的告知书、告知函各一份、短信打印版两页，证明自该《公告》公示开始，至少有1140户顺德碧桂园小区正苑（共约6700户）业主不同意调整收费标准，并向相关部门信访，顺德��发展规划和统计局通过政务办答复，认为被告调整收费标准程序不符合规定。被告、第三人质证认为，对信访回执和告知书真实性无异议，但对关联性有异议，政府部门并没有实质性回复此次调整收费标准的合法性问题。对短信内容的真实性有异议，无法确认是否由政府部门发布。原告无法证明确有1140户正苑业主不同意调整收费标准，即使有，也只是反映了物业费上涨的问题，并没有反映不同意收费。退一步来说，即使不同意调整收费标准，正苑业主实有7500户，剩余的6000多户并没有发表不同意调整收费的意见，根据调整收费标准征询程序规定，不同意调整收费标准的业主人数也没有达到双过半的要求。5、图片一页共六张，证明碧桂园小区的物业服务质量差，不符合业主预期和合同约定的标准，业主认为收费价格应和服务质量相关联，被告不���合提高收费标准的实质性条件。被告、第三人质证认为，对照片的真实性无异议。但无法确认照片的拍摄时间，园区实行定时定点收运垃圾，原告可能拍到的是收运垃圾前的状态，且从照片上看到的多为装修垃圾，按照园区管理规定装修垃圾应由业主自行处理，物业服务公司只收运生活垃圾。原物业收费标准已沿用了十几年，被告也希望通过调整收费标准提高小区物业服务质量。诉讼中,被告提供的证据及原告、第三人的质证意见如下：1、备案回执一份，证明被告重新启动调整收费征询程序后，于2015年6月4日获得了佛山市顺德区发展规划和统计局的备案。原告质证认为，对真实性无异议，但物业收费不是行政审批项目，符合物业收费有关规定，只是指申请资料符合规定，不是对收费调整方案的认可。被告应同时提交备案申���资料，看是否符合法律规定。2、请愿书，证明顺德碧桂园小区3000多名业主签名请愿要求解决碧桂园小区供水水质问题，迫切要求由市政供水公司接网供水。原告质证认为，对真实性无法确认。请愿书的签署时间在2014年3月3日至5日期间，与被告辩称已于2012年6月动工改造园区内供水管网没有关联性。供水管网的供水水质问题，作为碧桂园小区的开发商与物业服务公司有责任保证园区水质符合国家标准。3、顺德区环境运输和城市管理局关于加快村级及私营水厂整合工作的通知，证明佛山市环境运输和城市管理局要求顺德碧桂园小区应于2014年6月30日前完成与顺德水业公司供水主干管管网对接，并要求对碧桂园小区内部共公管网进行改造提升。原告质证认为，对文件真实性无异议，但不能证明被告以此文件为由收取业主300元的合法性。文件的相对方是第三人，第三人作为发展商必须保证业主的用水需求，这是开发商的责任和义务，小区内的供水管网在交楼时已经存在，第一次供水和第二次改造的设施费用均不需业主分摊，应由开发商和物业服务公司负责，该通知也没有任何文字表述需要由业主分摊改造供水设施的费用。4、政府回复一份（摘自顺德人民政府论坛），证明顺德区发展规划和统计局就业主提出的300元扣费事宜作出了明确答复，认为供水管网改造提升的费用绝大部分由碧桂园集团承担，小部门费用由受益的全体业主共同承担，即每户300元。原告质证认为，对真实性有异议，无法证明其真实性。如果被告认为收取业主分摊供水管网费用300元符合规定，被告需提供政府相关部门的正式文件，而不应只通过论坛回复的方式证明。5、供水管网施工合同��份、用户水表更换招投标资料、水厂发出的整改通知、碧桂园设施整改意见，证明对顺德碧桂园小区内的供水管网进行改造提升，合同工程金额1455.36万元，该供水管网改造提升工程已完成。第一批对高低层洋房区更换远传水表招投标已完成，共需更换12255个，水表及施工费用475元/个，合同金额582.11万元。第二批将对别墅区更换机械水表招投标，预计合同金额76.11万元。正苑与西苑之间的过江管道施工还未完成，预计工程造价500万元。以上供水管网改造提升和水表更换费用合计2613.58万元。由每户业主承担300元，约占总费用20%。原告质证认为，合同真实性请由法院依法核实，作为顺德碧桂园小区物业的开发商在楼盘竣工交付使用前应保证符合入住条件，包括有相应的供水管道和水表，若非正常的折旧更换，应由开发商承担责任，不应由业主承担责任。另���，过江管道不在碧桂园正苑园区内，是园区之间的连接部分，该部分建设也是开发商的责任和义务，这本该在楼盘交付前就要完成，应由第三人承担费用。6、委托证明一份，证明第三人委托被告向碧桂园小区业主收取小区内供水管网改造提升和更换水表的费用，每户300元。原告质证认为，该委托书对碧桂园小区业主没有约束力，被告没有证据证明供水管网改造提升和水表更换费用应由第三人和业主共同承担。7、《关于顺碧接入北滘市政供水管网的公告》一份，证明顺德水业公司于2014年5月9日在碧桂园小区发出公告称江口水厂将于2014年6月1日关停，改由顺德水业公司供水，要求各业主于2014年5月31日前重新签订供用水合同及收费协议。原告质证认为，对真实性无异议，但认为这只是供水单位的更换，与本案无关联性。8、《关于顺碧接入北滘市政供水管网的联合公告》一份，证明被告与江口水厂于2014年5月26日联合发出公告，提示2014年6月1日江口水厂关停，改由顺德水业公司供水，公共供水管网改造及更换水表费用绝大部分由碧桂园集团承担，小部分由业主承担（即每户300元），并提醒业主在公告期内可以提出异议，否则，视为同意公告的供水管网改造和更换水表方案及费用承担。原告质证认为，对真实性无异议，但认为该公告不能成为被告收取各业主供水管网及更换水表费用300元的合法依据，被告和江口水厂也没有权利对业主设定义务。9、供用水合同、收费协议书各一份，证明在被告与江口水厂发出的联合公告期满后，业主与顺德水业公司陆续签订供用水合同和收费协议，该法律行为表示业主同意公告所示的方案。原告质证认为，对真实性��异议，但认为与本案无关。因为，签订供用水合同和收费协议的一方是该小区的开发商，不是真正的小区业主。被告回应称，小区物业的开发商在该小区内设有会所，也是供用水的一方。10、顺德水业公司出具的证明二份，证明自发出更换市政供水后至2015年7月20日止，碧桂园小区共有用水业主17490户，已有业主14580户签订供用水合同和收费协议，已超过总数的三分之二，表示各业主同意承担供水管网改造及水表更换费用300元。原告质证认为，对真实性无异议，但不能证明被告收取各业主供水管网改造及水表更换费用300元的合法性，签订供用水合同和收费协议与被告收取300元无关。11、发票一张，证明2015年7月28日，根据更换水表购销合同，被告向中标单位交付51.72万元水表费用，是第一批更换高低层洋房沙湾（即芷兰湾1724户）区域的远传水表的费用。原告质证认为，对真实性无异议，但认为与本案无关。第三人对被告提供的上述证据均无异议。诉讼中，第三人没有提供证据。经过庭审的质证、辩证，本院对原、被告提供的证据认定如下：原、被告对对方所提供的证据的真实性基本都予以认可，只认为个别证据与案件争议焦点缺乏直接关联性。经审查，并结合原、被告的质证辩证意见，本院认为，原、被告所提供的证据能形成较为完整的证据链条，相互之间也能印证，证据真实，来源合法，虽然部分证据与案件争议焦点没有关联性，但结合其他证据能反映案件基本事实发生的过程，故本院对上述证据均予以采信，可以作为认定案件事实的依据。根据本院采信的证据，结合当事人在庭审中的诉辩意见，本院确认案件事实如下：顺德碧桂园是由第三人碧桂园物业发展公司于1992年开始陆续开发建设的房地产物业小区，区内建有多栋高低层洋房和别墅，由正苑、东苑、西苑和芷兰湾（沙湾）四部分组成，共有业主二万多户。顺德碧桂园小区自开发建设至今，未成立业主委员会，小区物业由开发商碧桂园物业发展公司委托被告碧桂园物业服务公司提供前期物业服务管理，与业主签订前期物业服务协议，早期开发的正苑小区业主签订的前期物业服务协议约定按房屋建筑面积1元/平方米、花园面积0.25元/平方米的价格支付物业费，而近年通过二手买卖的部分正苑新业主与被告碧桂园物业服务公司签订的前期物业服务协议，重新约定按房屋建筑面积2元/平方米、花园面积0.5元/平方米的价格支付物业费，但这些新业主仍按原来标准支付物业费。后期开发的西苑和芷兰湾的物业费收费标准比正苑���出一倍以上。2015年3月1日，被告碧桂园物业服务公司以近年因物业服务管理成本不断增长导致企业亏损影响物业服务质量为由调整物业收费标准，将原按房屋建筑面积1元/平方米、花园面积0.25元/平方米标准收费分别调整到房屋建筑面积2元/平方米、花园面积0.5元/平方米，并张贴公告从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业费，本次物业费调整涉及正苑小区业主共6731户。公告发出后，部分正苑小区业主对被告碧桂园物业服务公司擅自涨价及调整收费标准的程序表示异议，并向当地政府多个部门提出了投诉和信访。部分业主停止或拒绝缴费，双方经过多次协商亦无法达成一致意见。公告期限届满后，被告碧桂园物业服务公司从2015年4月开始按调整后的物业收费标准扣收业主3月份的物业费。2015年5月19日至6月3日，已有38名正苑业主向本院提起了诉讼，要求确认被告碧桂园物业服务公司擅自调整物业收费标准无效并退还多收取的物业费和无故扣收的其他款项300元。在业主对调整物业收费标准程序提出异议期间，被告碧桂园物业服务公司通过上门征询或以信息和微信方式向业主征求调价意见，并于2015年6月4日通过了政府物价部门的备案。在本院开庭审理期间，被告碧桂园物业服务公司自行恢复按原收费标准收取物业费，已按调整后的标准扣收的3月份物业费在4月份作了抵扣，5月份仍按原标准收费，停止或拒绝缴费的部分业主也于2015年6月至7月间按原收费标准支付了3月至5月份的物业费，但仍有个别业主未缴费。顺德碧桂园小区的正苑、西苑和芷兰湾三个区域一直由私营江口水厂进行供水。2012年9月，顺德区政府颁布实施《佛山市顺德区供水专项规划修编（2012-2020）》要求于2015年前完成对本辖区村级及私营水厂的整合工作。2013年，顺德碧桂园小区业主反映江口水厂供水水质不达标，向被告碧桂园物业服务公司提出要求更换由市政供水公司供水。2014年初，2500多名业主再次签名请愿要求尽快解决改善顺德碧桂园小区供水水质问题。为此，被告碧桂园物业服务公司牵头与政府部门和顺德水业公司联系推进该项工作。顺德水业公司提出顺德碧桂园小区要与市政供水主管道对接供水，必须对小区内的公共供水管道进行改造及更换水表至符合市政供水的要求，否则，不同意接驳供水。2013年5月，政府部门发出加快村级及私营水厂整合的通知，要求于2014年6月30日前顺德水业公司要完成供水主干管与顺德碧桂园小区公共管网对接供水。至2014年5月，由第三人碧桂园物业发展公司对顺德碧桂园正苑、西苑和芷兰湾等小区内的公共供水管网改造工程已经完成，工程造价1455.36万元。正苑与西苑之间将继���铺设过江供水管道，工程造价预计500万元。2015年6月，已完成第一批对高低层洋房水表更换工程的招投标，需更换水表12255个，合同金额582.11万元，折合每个水表费用为475元，第二批将对别墅区水表更换工程进行招投标，预计合同金额76.11万元。公共供水管网改造及水表更换总费用将达2613.58万元。2014年5月26日，被告碧桂园物业服务公司与江口水厂发出联合公告定于2014年6月1日关停江口水厂改由顺德水业公司供水，要求业主于2014年5月31日前与顺德水业公司签订供用水合同和收费协议，同时，公告称为加快与市政供水管网的接驳，公共供水管网改造及更换水表费用由碧桂园集团承担绝大部分，小部分由业主承担，折合每户300元。公告期限为7个工作日，如无异议，视为业主同意小区公共供水管网改造及水表更换工程方案和费用承担，并由被告碧桂园物业服务公司代为收���每户300元费用。2014年6月1日，江口水厂如期关停，改由顺德水业公司供水。业主亦陆续与顺德水业公司签订供用水合同和收费协议。至2015年7月20日止，正苑、西苑和芷兰湾共有17490户，已有14580户与顺德水业公司供水签订了供用水合同和收费协议，超过总数的三分之二。2014年6月至7月，被告碧桂园物业服务公司受第三人碧桂园物业发展公司委托向每户业主代收公共供水管网改造及水表更换费用300元，但至今仍有部分业主未支付。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，关于原告要求确认被告擅自调整物业服务收费标准无效和退还多收的物业费问题。本案原告等顺德碧桂园正苑小区38名业主以被告擅自调整物业服务收费标准并多收了其物业费为由，要求确认被告擅自调整物业服务收费标准无效和退还多收的物业费。本案在审理期间，被告已自行恢复按调整前的标准收取原告等正苑小区业主的物业费，已按调整后多收部分也作了抵扣，部分欠费或停止缴费的业主也按调整前的标准支付物业费，且仍有个别业主未交费。鉴于被告实际已不再执行其2015年3月1日作出的调价《公告》，且对原告等顺德碧桂园正苑小区38名业主自行恢复按《公告》调整前的标准收取物业费，应视为被告自行处分其民事权利，故被告调整收费标准是否有效的问题，本院无需再作评判。因此，本院对原告以上两项诉讼请求予以驳回。关于被告应否退还代收300元的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条的规定，建筑区划内的其他公用设施属于业主共有，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利承担义务，不得以放弃权利不履行义务。由此可见，顺德碧桂园物业小区内的公共供水管网，依法应属于业主共有的公用设施。因此，对小区内的公共供水管网改造的费用应由业主共同筹集和承担。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条和《广东省物业管理条例》第二十二条的规定，业主大会决定筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修基金、改建或者重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。顺德碧桂园小区部分业主提出更换原有水厂改由市政供水的要求，但要实现市政供水需要对小区原有公共供水管网进行改造，由于顺德碧桂园物业小区未成立业主委员会，且小区业主人数众多，对小区原有公共供水管网改造费用应当如何筹集和承担，未能与被告和第三人达成一致意见，要求由人数众多的业主自行协商对公共供水管网的改造及费用的筹集也是不现实���。但为了尽快实现市政供水，在政府的协调下，第三人承诺对公共供水管网改造和水表更换的费用承担大部分，小部分由业主承担（即每户300元），并委托被告向业主发出了公告，也是现实可行的做法，合乎情理。之后，已有顺德碧桂园正苑、西苑和芷兰湾小区14580户业主与市政供水单位签订了供用水合同和收费协议，超过总数17490户的三分之二，可视为顺德碧桂园正苑、西苑和芷兰湾小区业主同意了第三人和被告对该小区公共供水管网改造和水表更换费用的承担。因此，原告以被告无故扣取其300元为由要求予以退还，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李虹的全部诉讼请求。本案受理费25元（已减半收取）���由原告李虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招 才二〇一五年八月七日书记员 吴思萌 更多数据：搜索“”来源：