裁判日期: 2015-08-07
公开日期: 2015-09-18
黄威鸣与平阳县住房和城乡规划建设局行政登记二审行政判决书
浙江省温州市中级人民法院
浙江省温州市
行政案件
二审
黄威鸣,平阳县住房和城乡规划建设局,温州平阳万达广场投资有限公司,中国工商银行股份有限公司平阳支行
《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《房屋登记办法》：第七十条第一款；《中华人民共和国行政诉讼法》：第八十九条
浙江省温州市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）浙温行终字第166号上诉人（原审原告）黄威鸣。委托代理人温正建。被上诉人（原审被告）平阳县住房和城乡规划建设局，住所地浙江省平阳县昆阳镇人民路375号。法定代表人伍珠尧。委托代理人温自桔。委托代理人池方景。被上诉人（原审第三人）温州平阳万达广场投资有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇墨城工业小区1号。法定代表人丁本锡。委托代理人沈宏辉。委托代理人兰忠书。被上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司平阳支行，住所地浙江省平阳县鳌江镇新河中路68-70号。负责人黄向东。上诉人黄威鸣因诉平阳县住房和城乡规划建设局房屋行政登记一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平行初字第48号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄威鸣的委托代理人温正建、被上诉人平阳县住房和城乡规划建设局（以下简称平阳住建局）的委托代理人温自桔和池方景、被上诉人温州平阳万达广场投资有限公司（以下简称平阳万达公司）的委托代理人沈宏辉和兰忠书到庭参加诉讼。被上诉人中国工商银行股份有限公司平阳支行（以下简称平阳工商支行）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案报经浙江省高级人民法院批准延长审理期限至2015年8月26日。本案现已审理终结。原判认定：平阳县鳌江镇万达商业广场系第三人平阳万达公司开发建设。该项目土地于2013年6月27日向平阳工商支行设定抵押。2013年8月21日，万达商业广场第一期获得预售许可。同年9月3日，原告黄威鸣以个人名义与第三人平阳万达公司就万达商业广场3幢1605室商品房签订《商品房买卖合同》，合同编号为2013900006530110。2013年12月18日，平阳住建局对该合同作出登记备案，合同备案号为20139303164。2013年12月21日，原告黄威鸣委托章雪雪等人（系平阳万达公司员工，任何一人可独立办理）办理上述房屋的买卖预告登记、抵押预告登记并签署询问笔录、领取权证、缴纳税费等相关手续，并经平阳县公证处公证。同年12月19日，受委托人章雪雪代理原告黄威鸣及平阳万达公司向被告申请上述房屋的买卖预告登记。被告当日准予登记，预告登记号为2013年第201393057132号。2014年3月25日，黄威鸣向第三人平阳工商支行申请贷款并提供涉案房屋为抵押物。2014年3月21日，被告就涉案房屋作出预购商品房抵押权预告登记，权利人为平阳工商支行。同年3月25日，平阳工商支行向原告发放贷款1120000元。2015年1月28日，原告黄威鸣以被告作出的2013年第201393057132号商品房买卖预告登记已在原告预期获得的物权之上增设了土地使用权抵押负担为由诉请撤销该登记行为，并请求判令被告重新作出不具有土地使用权抵押负担的买卖预告登记。原判认为：原告是被诉预购商品房预告登记的申请人及权利人，作为行政行为的相对人，有权就该行政行为提起诉讼。但原告的诉讼请求不能支持，理由如下：1、万达商业广场建设用地使用权抵押事实发生在商品房买卖合同签订之前，该物权抵押负担的确会转移给商品房买受人承受。自双方签订的商品房买卖合同成立生效时起，买受人即承担了所购买房屋占地有可能被查封、拍卖、变更用于优先清偿抵押权人债权的风险，而不管合同是否记载了“土地使用权抵押的条款”。故原告是否承受土地抵押负担，取决于双方房屋买卖事实的成立、生效与否，而非预购商品房预告登记。本案审理中，原告认可向第三人平阳万达公司买受房屋的意思表示是真实的，并诉请责令被告重新作出预告登记，说明原告并未否定商品房买卖合同的效力，也不放弃预期实现物权的权利。原告在本案审结之前也未诉请撤销买卖合同或确认买卖合同无效。为此，在双方买卖行为未被确认无效或撤销的前提下，撤销被诉预告登记只会使原告的即得利益受损，且会使预购商品房抵押预告权利人预期设定物权抵押的请求权受损。2、原告主张的合同增加“土地使用权抵押”条款的事实，本案尚无充分证据证实。即使该事实存在，增加条款的行为亦发生在合同备案登记过程中，而被诉商品房买卖预告登记并未在双方签订的买卖合同之上增设新的合同权利义务。“土地使用权负担”既然不因预告登记而增设，自然也不会随着预告登记的撤销而消除。原告诉请责令被告重新作出无土地使用权负担的预告登记，是在假设自己权益受损的前提下所虚拟的一个不可能实现的救济方式，逻辑上存在悖论，法院不可能支持。3、《房屋登记办法》第七十条对于预购商品房预告登记应提交的材料包括经备案的《商品房买卖合同》，但未明文规定合同备案登记被撤销后必然会导致预告登记无效。合同备案登记撤销是否影响预告登记的效力应取决于备案登记撤销的理由。如房屋买卖双方因解除合同、或合同被确认无效、或合同被依法撤销等缘故而导致债权灭失，那么预告登记也应归于无效。因此，即使如原告主张，涉案商品房买卖合同备案登记因“土地使用权条款”的增加而被撤销，但房屋买卖行为并非必然无效，被诉预告登记也不具备撤销的法律依据及事实基础。4、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。假如原告与第三人平阳万达公司签订的商品房买卖合同无效或被撤销，债权消灭，预告登记亦归于无效。原告不需通过本案诉讼进行救济。综上，被诉预告登记作出时，登记材料齐全合法，内容真实；登记程序正当合法；被告已尽到审查职责。原告诉请撤销该行政行为，没有事实和法律依据。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第一款第（四）项之规定，判决：驳回原告黄威鸣的诉讼请求。上诉人黄威鸣诉称：一、被上诉人平阳住建局在受理合同备案申请时就已经知道平阳万达公司提交的商品房买卖合同存在增设条款问题，却超越行政职权，以公示无异议视为默认，替代合同当事人对合同条款变更的确认权利。在预购商品房预告登记申请的审查中，被上诉人平阳住建局亦明知平阳万达公司递交的商品房买卖合同第十三条等内容为虚假增设条款，却直接作出预购商品房预告登记，未尽审查职责。请求撤销原判，改判撤销被诉预告登记。被上诉人平阳住建局辩称：一、被上诉人平阳住建局在受理平阳万达公司备案登记申请时是否知道商品房买卖合同存在增设条款问题，属于备案登记行为的合法性审查范围，与本案的预购商品房预告登记行为无关。预告登记是由上诉人与平阳万达公司共同提交申请的，非平阳万达公司单方申请。上诉人申请预告登记的意思表示真实，其在申请时对商品房买卖合同第十三条的内容并无异议。被上诉人平阳住建局仅对预告登记的申请材料作形式审查，申请材料内容的真实性，由申请人负责。故上诉人诉称的商品房买卖合同条款的增减问题，不是被上诉人必须审查的内容，也不会影响预告登记的法律效力。预告登记的目的，是为了保障上诉人作为申请人将来物权得以实现，使其不动产不被处分。上诉人所诉称的增加土地抵押权负担的问题，在本案预告登记前就已经存在，并非因被诉登记行为产生。土地抵押权也不会因为预告登记的撤销而撤销。本案预告登记行为与土地抵押权的负担没有任何关系。相反，如果本案登记被撤销，只会损害上诉人预期物权的实现。既然本案的登记行为未损害上诉人的任何利益，根据无损害无救济的原则，依法应驳回上诉人的诉求。二、上诉人提起本案诉讼的真正原因是房价下跌，其起诉是不诚信的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人平阳万达公司同意被上诉人平阳住建局的意见，同时辩称，即使预告登记时合同条款内容有增减，上诉人也应该先解决合同的法律效力问题。平阳万达公司在开盘前已在销售方案中公示了土地抵押登记的情况，而预告登记是在土地抵押登记之后，预告登记并没有增加业主负担，没有损害业主的权益。被上诉人平阳工商支行没有向本院提交书面答辩意见。经审理，本院查明的事实与原判一致。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据该规定，预购商品房预告登记的内容是预购商品房的权利人关于将来发生不动产物权变动的请求权，旨在保障权利人将来实现物权，限制房地产开发商等债务人处分其权利。《房屋登记办法》第七十条规定：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。”本案中，当事人申请预购商品房预告登记时已经提交了登记申请书、申请人的身份证明及委托手续、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定等法定材料，符合预告登记条件，被上诉人平阳住建局经审查询问后作出被诉登记行为，并无违法。上诉人诉称被上诉人平阳万达公司在商品房预售合同中增设条款问题，没有举证证明，本院不予采信，且即便存在该事实，也属于合同登记备案行为的合法性及合同的效力认定等问题，不属于本案审查范围，当事人可以通过其他途径救济。在被诉登记行为没有违法的情况下，上诉人要求撤销该登记行为，缺乏事实和法律依据。况且，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，上诉人若在预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记将自行失效，也无需通过判决予以撤销。综上，原判驳回上诉人要求撤销被诉登记行为的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人黄威鸣负担。本判决为终审判决。审 判 长 许旭东审 判 员 曾晓军审 判 员 苏子文二〇一五年八月七日代书记员 谭敏娟 微信公众号“”