裁判日期: 2015-08-07
公开日期: 2015-09-18
何云与银川鲁银投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
银川市兴庆区人民法院
银川市
民事案件
一审
何云,银川鲁银投资有限公司
房屋买卖合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第4999号原告何云，女，1963年5月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托代理人李正纲，宁夏辅德律师事务所律师。被告银川鲁银投资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人崔照松，该公司董事长。委托代理人宋承远，北京大成（银川）律师事务所律师。原告何云诉被告银川鲁银投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日受理后，依法由代理审判员保清于2015年7月31日公开开庭进行了审理。原告何云的委托代理人李正纲，被告银川鲁银投资有限公司的委托代理人宋承远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何云诉称,原、被告分别于2010年8月23日、2010年12月26日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的位于银川市兴庆区的两套房屋、一间车库，原告按合同约定向被告支付共计849098元购房款，被告应于2011年12月31日前向原告交付房屋及车库，商品房交付使用后90日内被告应取得《初始登记证》，逾期办理的应当按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告未按合同约定向原告交付房屋及车库，为此，2013年原告将被告诉至法院，经法院调解达成和解协议，和解协议约定，被告逾期办理初始登记原告保留诉权。原告实际于2013年6月27日收到涉案房屋。后经原告多次催告，被告一直未予办理，为此，原告诉至法院，请求依法判令：一、被告向原告支付逾期办理《初始登记证》违约金39313元（自2013年8月1日至2014年11月6日，按每日万分之一计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。原告何云围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同三份、发票联三张、办证联二份，证明原告购买了被告开发的两套房屋及一间车库，总价款为849098元，合同第十七条约定了逾期办证的法律责任。被告对证据的真实性、合法性、关联性无异议，根据合同约定，应当是取得新建住宅交付使用证90日后开始计算初始登记时间，该楼于2014年11月6日取得初始登记证。原告主张的期间为其实际入住后30天，与合同约定不符。2.调解协议一份、进账单一份，证明原告对逾期交房的违约金已经明确约定，同时对逾期办理初始登记约定原告保留诉权；进账单证明被告向原告支付逾期交房违约金和退差面积款、诉讼费、律师费。被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，原告在协议中第三条提到保留诉权，是原告单方的意思表示，被告并未认可初始登记起算时间变更为实际交房之日。被告银川鲁银投资有限公司辩称,首先，原告因逾期交房问题已于2013年起诉，经调解原告已获赔，该赔偿已经远远超出其损失金额，赔偿金额已经超出房价的30%，已涵盖本案诉请的内容。其次，原告起诉计算的逾期初始登记的起算点有误，根据合同约定，应当是取得新建住宅交付使用证90日后开始计算初始登记时间，该楼于2014年11月6日取得新建住宅交付使用证，之后很快办理初始登记，被告未违约，请求驳回原告的诉讼请求。被告针对其抗辩主张未向法庭提交证据。经审理查明，2010年8月23日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》三份，约定：原告以200045元（43.86平方米×4561元/平方米）的价格购买被告开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋，以509053元（111.61平方米×4561元/平方米）的价格购买被告开发建设的位于银川市兴庆区另一室房屋，以140000元（26.57平方米）的价格购买一间车库；原告于2010年8月30日前付清银川市兴庆区两套房屋总房款；被告应当于2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房及车库交付原告使用；如果被告未按合同约定期限将商品房交付原告使用超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房的，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部付款万分之一的违约金。2010年12月26日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：原告以140000元的价格购买被告开发建设的位于银川市兴庆区一间车库；原告于2010年12月10日前付清总车库款；被告应当于2011年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付原告使用；如果被告未按合同约定期限将商品房交付原告使用超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房的，合同继续履行，自本条款约定期限届满至次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部付款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告如约支付房款及车库款共计849098元。后因被告迟延交房，原告将其诉至本院，要求被告支付迟延交房违约金，经本院调解，原、被告达成调解协议：一、被告于2013年6月30日前支付原告违约金（房款×万分之三点五×自合同约定交房之日至2013年4月30日）；二、案件受理费由原告承担，律师费由被告承担；三、逾期办理初始登记，原告保留诉权。调解协议达成后，被告以银行转账方式向原告支付了违约金。被告于2013年6月27日向原告交付涉案房屋，于2014年9月30日取得银川市兴庆区鲁银拾城塾13号楼《新建住宅交付使用证》，于2014年11月6日取得银川市兴庆区鲁银拾城塾13号楼《初始登记证》。现原告认为被告迟延办理《初始登记证》的行为构成违约，故原告诉至本院，请求依法判如所请。本院确认的上述事实，有原、被告的当庭相关陈述及原告提交的《银川市商品房买卖合同》、调解协议、进账单经本院开庭质证并审查，具备证据的客观性、合法性及关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容合法有效。原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。被告关于已向原告赔付迟延交房违约金而不应当承担迟延办理《初始登记证》的违约金的辩解，根据原、被告因迟延交房违约金发生纠纷达成的调解协议，原告保留对被告迟延办理《初始登记证》诉权，符合原、被告合同约定，故对于被告的该辩解，本院不予采信。对于原告诉请的逾期办理《初始登记证》违约金，因被告实际向原告交付房屋日期为2013年6月27日，被告办理《初始登记证》日期为2014年11月6日，故该违约金的起算日期应为2013年9月26日，截止日期应为2014年11月6日，根据合同约定逾期办理《初始登记证》违约金按每日万分之一计算，故被告应向原告支付逾期办理《初始登记证》违约金34473.38元（849098元×406天×0.1‰）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告银川鲁银投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告何云逾期办理《初始登记证》违约金34473.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，由原告何云负担30元，被告银川鲁银投资有限公司负担361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 保清二〇一五年八月七日书 记 员 谢卉附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 来自：