裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2015-12-17
徐宝华、刘艳莉与王晓东、中国工商银行股份有限公司白山分行所有权确认纠纷一审民事判决书
白山市浑江区人民法院
白山市
民事案件
一审
徐宝华,刘艳莉,王晓东,中国工商银行股份有限公司白山分行
所有权确认纠纷
《中华人民共和国物权法》：第六条，第九条第一款，第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款
白山市浑江区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑民一初字第547号原告徐宝华，男，1959年3月26日生，汉族，中国建设银行股份有限公司白山分行职员，住北京市朝阳区。原告刘艳莉，女，1959年3月14日生，汉族，吉林省白山市地税局直属分局科员，住北京市朝阳区。被告王晓东，男，1969年2月25日生，汉族，无固定职业，住白山市。委托代理人王文君，吉林审航律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司白山分行。负责人王景彪，该行行长。委托代理人陈明宏，该行职员。原告徐宝华、刘艳莉诉被告王晓东、中国工商银行股份有限公司白山分行（以下简称工商银行）所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐宝华、刘艳莉，被告王晓东的委托代理人王文君，被告工商银行的委托代理人陈明宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2000年4月20日，原告与王军约定：王军靠挂白山市天富房地产开发公司开发的白山市富军综合楼，由原告为其提供仓库79间，建筑面积1659.07平方米，土地使用面积4938.12平方米（长117延长米，实际开发约90延长米），房屋竣工后，王军将富军综合楼109室1-2楼门市房约500平方米交付原告，其中40万元的房屋面积按成本价计算即原告所提供的房地产按当时市场价作价40万元，其余部分按房屋销售时市场价计算。房屋建成后，王军于2002年初将富军综合楼109室交付原告，原告将该房屋出租使用至今。后王军背着原告把富军综合楼109号房屋的临时产权变更到王晓东名下，并将此房以王晓东的名义在工商银行进行了抵押贷款，所得贷款全部由王军使用。截至2006年12月末，“王晓东”尚欠银行贷款本金488544.34元。2006年12月26日，原告与王军、被告王晓东共同签订了《协议书》，就争议房屋的贷款偿还问题及产权归属等事宜进行明确约定：王晓东所欠贷款本息，由原告按银行规定代为偿还，贷款还清后，该109号房屋产权归原告。被告王晓东保证按原告的要求及时解除109号房屋的抵押手续。2007年3月28日至2012年11月2日期间，原告先后26次通过被告账号为工商银行账户×××内汇入贷款本息合计508537.56元；2012年10月28日，原告与王军就富军综合楼109室房产的付款、还贷等事宜又进行了最终核算。经双方核对，原告代被告王晓东（实为王军）还贷、直接支付房款、再加上仓库土地抵款，已向王军支付了富军综合楼109室房屋的全部（现实际面积为513平方米）购房款。以上事实和证据均被山东省威海火炬高技术产业开发区法院和威海市中级人民法院认定和采信，原告曾持生效判决找到被告工商银行，要求办理解除争议房屋的抵押手续，但被告工商银行拒绝为原告办理。综上，按照原告与王军、被告王晓东签订的协议约定，富军综合楼109室房产从起初原告提供仓库、土地到王军交付房产，再到原告代被告还贷、支付部分现金（房款），原告已实际履行了协议约定的全部义务，并且争议房屋从竣工时起一直由原告占有、使用、收益至今，该房屋产权应归原告所有，被告王晓东理应按照三方的协议约定履行其义务，被告工商银行理应配合原告办理争议房屋解除抵押的相关手续。故原告要求：一、确认白山市浑江大街313号富军综合楼109号房屋归原告所有；二、二被告立即解除该房屋在工商银行的抵押手续并协助原告办理房屋产权登记。被告王晓东辩称：诉争房屋的所有权人是王晓东。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案的争议房屋系被告王晓东从白山市天富房地产开发有限公司处购买，并依法办理了他项权利登记，该房屋所有权人是王晓东。原告与王军之间的债权债务关系与王晓东无关，王军无权出售王晓东的房屋。2006年12月26日的协议书因其中一方当事人白山市天富房地产开发公司未签字，而不应生效，因该协议书第七条明确约定各方签字丁方加盖公章后即生效。因该协议所体现内容涉及白山市天富房地产开发公司，需白山市天富房地产开发公司认可并签字后生效，所以该协议未生效。事后各方当事人也未找到被告王晓东就此事重新达成协议。所以，原告主张争议房屋应归其所有的主张没有依据，应依法驳回其诉讼请求。被告工商银行辩称：工商银行与原告之间并没有借款纠纷，系被告王晓东以本案争议房屋在工商银行办理的抵押贷款，现贷款本息已全部还清，被告王晓东还了一部分，其余的是原告还的，至于其二人各自的还款数额工商银行暂不能明确，现工商银行同意解除争议房屋的抵押手续，但应当同借款人王晓东之间进行解除，而不是与原告之间解除，因为借款合同的当事人是被告王晓东。为证实自己的主张，原告举证如下：1、白山政函（1997）110号文件、1997年11月13日原告与案外人王军签订的协议书、房产证和土地使用证各1份，证明本案争议房屋系由原告所购得的仓库及土地使用权份额作价折抵给王军用以开发楼盘，后因王军不能支付现金，并将争议房屋作价出售给了原告；2、2001年11月23日天富房地产开发公司出具的收据、2001年11月25日协议书、2002年11月30日天富房地产开发公司出具的收据、2006年3月23日孙宝明出具的收据各1份，证明原告缴纳争议房屋购房款的事实，孙宝明是王军的姐夫，平日替王军在工地打理事务；3、2006年12月26日协议书1份、2007年3月28日至2012年11月2日原告代偿争议房屋在工商银行的贷款凭证1组、2006年12月27日周宏珊（原工商银行信贷科长）出具的还贷收据1份、2012年10月28日王军出具的收据1份，证明2006年12月26日原告与被告王晓东及案外人王军签订协议，约定原告所购买的争议房屋由王军将房屋的临时产权变更到被告王晓东名下，并以王晓东的名义在工行将该房屋抵押贷款，但贷款全部由王军使用，三方约定该房屋所欠的贷款本息由原告全部清偿后，该房屋产权正式归原告所有，王晓东应及时办理解除该房屋抵押手续，合同签订后原告如约将争议房屋所欠的贷款本息全部结清，并由王军出具争议房屋的房款结算单；4、（2012）威高执异字第12号执行裁定书、（2013）威高民初字第854号民事判决书、（2014）威民一终字第478号民事判决书各1份，证明争议房屋并不属于案外人王军所有，而是归原告所有，上述法律文书均已生效，在该组文书中人民法院已查清争议房屋的权属问题，所有权应归原告所有；5、天富房地产开发公司的董事长周永生出具的证实材料1份，证开发公司董事长周永生已认可争议房屋系原告购买，产权应归原告所有。被告王晓东质证：对证据1真实性无异议，对证明问题有异议，该组证据所体现的土地和仓库是原告、王军、杜秀家三人合伙购买的，对于原告、杜秀家所购买的份额已于2000年3月25日一次性出售给了王军，王军在2000年时没有将争议房屋出售给原告，2002年该房屋在竣工交付后由天富房地产开发公司出售给了王晓东，原告与王军之间仅就争议房屋存在抵押问题；对证据2中协议书及天富房地产开发公司出具的两份收据与被告王晓东和案外人王军均没有关联性，该协议书中明确约定了8万元欠款和16万元车款由工程款抵付，并没有约定抵顶争议房屋的房款，该份证据是原告与天富房地产开发公司之间的债务关系，与本案争议房屋无关，孙宝明出具的收据亦证实不了是争议房屋的房款，且该证据与王晓东无关；对证据3中2006年12月26日的协议书是四方共同签订，其中一方当事人天富房地产开发公司没有签字并加盖公章，因天富房地产开发公司于2002年将该房屋出售给了被告王晓东，如果该公司将争议房屋另行出售给原告，那么应当返还王晓东的购房款，所以天富房地产开发公司没有在该协议上签字，该协议没有生效，房屋所有权人仍然是王晓东，因此该协议对王晓东没有约束力。原告所举的代偿凭证是针对王军用被告的房屋在工行抵押贷款并为其所使用后产生的王军与原告之间的债权债务关系，王军用王晓东的房屋抵押贷款后，款项使用和偿还全部由王军负责，王晓东对还贷过程并不清楚，该证据与争议房屋产权无关。周宏珊出具的收据是原告与王军之间的债权债务关系，与王晓东无关。对王军出具的收据的真实性和证明问题均有异议，争议房屋所有权人是王晓东，王军与原告之间针对该房屋仅存在抵押问题，双方帐目是否结清以及结清后如何支付，均与王晓东无关，王军无权用王晓东的房屋进行抵顶，该帐目与王晓东无关；对证据4真实性无异议，对证明问题有异议，该三份文书中并没有查清争议房屋的权属问题，也没有对争议房屋进行确权，仅是驳回了要求确认争议房屋所有权归王军的诉讼请求，该三份文书恰恰能够证明王军对争议房屋不具有所有权，也没有处分权，王军与原告之间就争议房屋所达成的任何协议，均为无效；对证据5有异议，证人未出庭作证，但其证明的问题里，明确说明了争议房屋是因为王军与原告之间存在债务纠纷抵押给了原告，并不是原告购买而得，王军与原告之间针对争议房屋所作的抵押行为与王晓东无关，双方帐目即使结清，抵押房屋也不能转为原告所有，原告应就其债权债务关系向王军主张权利，争议房屋所有权人不能因其双方的债务关系而发生转移。被告工商银行质证认为，原告所举的以上证据均与工商银行无关，不予质证。但须陈述一点，争议房屋在工商银行的贷款本息均已还清，工商银行同意解除争议房屋的抵押手续，但只能同借款人王晓东之间办理，原告与工商银行没有任何关系。被告王晓东举证如下：1、他项权登记证明1份，证明王晓东于2002年从天富房地产开发公司处购买了争议房屋，2002年王军借用该房屋在工商银行办理了抵押贷款，所有的房屋手续均在工商银行，该房屋的所有权人是王晓东，其他人无权处分；2、2000年3月25日王军与徐宝华之间的买卖协议1份，证明针对拆迁土地及仓库上的权益，原告一次性出售给了王军用于开发，双方约定待楼房交工后帐目结清，2002年该楼房竣工交付，王军与原告之间并没有就相关帐目进行结算，争议房屋在竣工后由天富房地产开发公司卖给了王晓东，原告与王军之间的债权债务关系双方应另行结算，针对原告与王军之间的债权债务关系天富房地产开发公司总经理周永生出具的证明能够证实王军与原告之间的帐目未清，争议房屋仅是抵押给了原告，因此原告依据与王军之间的帐目结算凭据主张争议房屋的所有权，依据不足，应依法驳回。原告质证：对证据1真实性无异议，但须说明，该证据形成过程原告不知情，该房屋所设立的抵押登记系王军以王晓东的名义将出售给原告的房屋在工商银行办理了抵押登记，后期原告发现此事后，便与王军、王晓东形成了三方协议，同时通知了工行主管人员（信贷科长周宏珊及陈明宏），自2007年1月起由原告代为偿还贷款，贷款还清后，争议房屋的所有权归原告所有，并且王晓东在威海法院多次提出执行异议，均被驳回；对证据2真实性有异议，该协议原告从未签署过，系王军私刻原告的名章，在该协议上加盖。被告工商银行未举证，对被告王晓东所举的证据1无异议；对证据2不予质证，认为与工商银行无关。基于原、被告的陈述，举证及质证，本院查明如下案件事实：原告徐宝华、刘艳莉系夫妻关系。本案争议房屋所在的富军综合楼所占用土地原系白山市百货有限公司道南仓库，于1997年10月15日经白山市人民政府研究决定，作出白山政函（1997）110号函，同意白山市百货有限公司将道南仓库出售给原告徐宝华经营的白山市建陶销售中心，土地实行行政划拨，缓收土地出让金，给购买方办理土地使用手续。1997年11月13日，白山市建陶销售中心作为乙方与白山市百货有限公司作为甲方签订一份《协议书》，约定：甲方同意将公司所有的浑江大街以南仓库一次性以105万元价款有偿转让给乙方，根据市政府白山政函（1997）110号决定，土地实行划拨，乙方负责缴纳2%的产权交易费；甲方负责办理房证、土地使用证转让变更手续，费用由乙方负责。该合同中，乙方法定代表人处由原告徐宝华签字。1997年12月4日，原告徐宝华取得（1997）110号函中仓库的房屋所有权证。1999年11月18日，白山市政府给原告徐宝华颁发了浑江大街313号国有土地使用权证，土地使用权人为原告徐宝华，使用面积为4938.12平方米。2000年4月20日，案外人王军与原告徐宝华签订一份协议书，约定：徐宝华同意王军在原百货批发站道南仓库开发住宅楼一栋，王军新建住宅楼长度约90米，西侧剩余部分所有权属徐宝华；住宅楼竣工后，王军交付徐宝华1—2楼门市房约500平方米，其中40万元的房屋面积按成本价计算，其余部分按房屋销售时市场价计算；王军交付给徐宝华的500平方米房屋面积由王军负责办理房证。合同签订后，王军与白山市天富房地产开发公司合作开发了富军综合楼。房屋建成后，王军于2002年初将富军综合楼109室房屋交付给原告徐宝华、刘艳莉夫妇使用，原告徐宝华夫妇将该房屋用于出租。同时，王军又将该房屋以被告王晓东的名义在被告工商银行处办理了抵押贷款。2001年11月23日，白山市天富房地产开发公司给徐宝华出具编号为NO0018470、金额8万元的收款收据一份。2001年11月25日，原告徐宝华与富军综合楼的开发商签订一份协议，约定：徐宝华以吉F-103**号奥迪牌轿车作价16万元出售给白山市天富房地产开发公司，白山市天富房地产开发公司另向徐宝华借款人民币8万元，白山市天富房地产开发公司以富军综合楼工程款抵顶上述车款和现金，徐宝华于2001年11月30日前将现金8万元交至白山市天富房地产开发公司。协议签订后，白山市天富房地产开发公司于2002年11月30日给徐宝华出具编号为NO0018473、金额为16万元的收款收据一份，并标注该款项是以车抵房款16万元，同时标明上述款项为富军综合楼109号房屋房款。2006年12月26日，原告徐宝华作为甲方，王军作为乙方，被告王晓东作为丙方、白山市天富房地产开发公司作为丁方签订了一份《协议书》，约定：王军挂靠天富公司开发了富军综合楼，原告徐宝华向王军购买了该综合楼109号房屋，尚欠部分房款。王军将该房屋临时产权变更登记至王晓东名下，并以王晓东的名义在白山市工商银行营业部抵押贷款，所贷款项由王军支配使用，截止2006年12月末，王晓东尚欠贷款本金488544.34元，利息5500.00元，经四方协商，就王晓东所欠贷款偿还及房屋产权事宜达成如下协议：王晓东所欠贷款本息，由徐宝华按照银行规定代为偿还；徐宝华代为偿还全部贷款本息，该楼房竣工验收后，凭工行出具的还贷手续，结清欠付王军的购房款；工行贷款还清后，109号房屋产权归徐宝华，王晓东保证按徐宝华要求及时解除109号房屋的抵押手续；天富公司保证协助将109号房屋权属办至徐宝华名下；协议一式四份，各方签字丁方并应加盖公章后即生效。原告徐宝华、案外人王军和被告王晓东均在该协议上签字，天富公司未签字、盖章。2007年3月28日至2012年11月2日期间，原告徐宝华、刘艳莉先后分26次向王晓东账号为×××的中国工商银行账户内汇入贷款本息合计508537.56元。徐宝华为证实其已支付富军综合楼109室购房款的事实，还提供了2006年3月23日孙宝明出具的收款收据、周宏珊2006年12月27日出具的收据及王军于2012年10月28日出具的收据予以佐证。孙宝明给徐宝华出具的收据截明：收徐宝华房款10万元。2006年12月27日，时任工商银行信贷科长周宏珊出具收据，载明收到徐宝华人民币10万元，还贷款专用。案外人王军2012年10月28日给原告徐宝华出具收据，载明：收到徐宝华交来富军综合楼109房款1145500.00元，其中40万元成本价购300平方米；市场价213平方米×3500元=745500.00元；2002年至2008年取暖费46508.00元，房款和取暖费合计1192008.00元。2011年，因案外人王军与案外人吴圳赋之间存有债权、债务关系，吴圳赋认为本案争议房屋即富军综合楼109室房屋系王军所有，并申请山东省威海市火炬高技术产业开发区人民法院对争议房屋进行评估拍卖，该院对争议房屋进行查封，并委托本院对该房屋进行评估拍卖。期间，被告王晓东认为争议房屋归其所有，提出执行异议，被该院裁定予以驳回。后原告徐宝华得知此事，并于2012年9月24日提出执行异议。2013年6月3日，山东省威海市火炬高技术产业开发区人民法院作出《（2012）威高执异字第12号执行裁定书》，裁定：中止对白山市富军综合楼109室房屋的执行，并告知对裁定不服，可以提起诉讼。2013年6月28日，申请执行人吴圳赋因不服该裁定，将原告徐宝华、刘艳莉及王军列为被告提起诉讼。2014年4月15日，山东省威海市火炬高技术产业开发区人民法院作出《（2013）威高民初字第854号民事判决书》，认为依照王军、徐宝华、王晓东之间签订的三方协议，富军综合楼109室房屋的所有权应当在徐宝华将该房屋在工商银行的贷款本息全部还清后即归徐宝华所有，吴圳赋要求确认该房屋归王军所有的诉讼请求，与事实及法律不符，不予支持；并判决：驳回吴圳赋要求确认位于吉林省白山市浑江大街313号富军综合楼109号房屋所有权归王军所有的诉讼请求。该判决送达后，吴圳赋不服向山东省威海市中级人民法院提起上诉。2014年9月11日，该院作出《（2014）威民一终字第478号民事判决书》，亦认为争议房屋的所有权应归徐宝华所有，故判决驳回上诉，维持原判。现上述判决均已发生法律效力。另查，本案争议房屋自建成时起至今，一直由原告夫妇使用（用于对外出租）。现原告徐宝华、刘艳莉夫妇已将争议房屋在工商银行的贷款本息剩余部分全部还清，二被告对此事实均予以认可。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。本案的争议房屋系不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭均应依法进行登记。虽然被告王晓东主张其已对争议房屋办理了不动产登记手续，所有权应归其所有，但经本院审查，被告王晓东所述的争议房屋的“产权登记手续”系王军当年以王晓东的名义办理抵押贷款时所办理的不动产抵押登记手续，并非房屋产权登记手续，故本院对被告王晓东的上述主张不予支持。根据原告徐宝华、刘艳莉提交的富军综合楼109室所占地块的交易文件及其与王军签订的多份协议、其向王晓东贷款账户汇款的银行回执单等证据，可以看出：富军综合楼109室所占土地因原告徐宝华任法定代表人的建陶销售中心购买原白山市百货有限公司位于浑江大街道南的仓库而取得，原告徐宝华取得该土地使用权后，于2000年与王军签订协议，同意将其中长度为90米区域范围内的土地交由王军进行开发，竣工后徐宝华可获得500平方米的房屋，而富军综合楼109室面积约500平方米，王军于2002年在富军综合楼竣工时即将争议房屋交付给原告徐宝华、刘艳莉夫妇占有、使用、收益至今，说明双方已经实际履行了该协议，而此后双方因房款结算等事宜进行磋商，并于2006年12月26日达成协议，约定由原告徐宝华代王军偿还以被告王晓东名义进行的富军综合楼109室的按揭贷款本息，虽然天富公司未在该协议签字、盖章，该协议对天富公司不具有约束力，但原告徐宝华、案外人王军及被告王晓东均在该协议上签字、捺印，该协议对原告徐宝华、案外人王军及被告王晓东均具有约束力，其三方理应按照该协议的约定行使各自的权利、履行各自的义务。原告徐宝华、刘艳莉夫妇于2007年3月28日至2012年11月2日期间先后向王晓东偿还贷款的账户汇付了贷款本息合计508537.56元，亦实际履行了其与王军、王晓东三方于2006年12月26日达成协议中约定的富军综合楼109室房屋剩余贷款本息由其偿还的义务，王军亦于2012年10月28日给原告徐宝华出具收据，确认原告徐宝华已经支付富军综合楼109室房屋房款及取暖费合计1192008.00元，该房屋抵押贷款已于2012年11月2日清偿完毕，依照原告徐宝华、案外人王军及被告王晓东的三方协议，富军综合楼109室房屋所有权应在原告徐宝华还清贷款本息后即归原告徐宝华、刘艳莉夫妇所有，同时，原告徐宝华亦与王军就争议房屋的房款进行了结算，并由王军出具结算对账单。上述事实已经由人民法院的生效法律文书【《（2013）威高民初字第854号民事判决书》、《（2014）威民一终字第478号民事判决书》】所确认，故本院认定本案的争议房屋即位于白山市浑江大街313号富军综合楼109号房屋的所有权归原告徐宝华、刘艳莉所有，被告王晓东理应按照协议的约定履行其义务，即王晓东理应按原告徐宝华的要求立即协助办理解除争议房屋在工商银行的抵押手续，同时应协助原告办理该房屋的产权登记。因抵押标的物即本案争议房屋在被告工商银行的贷款本息均已结清，争议房屋的权利人即二原告要求被告工商银行解除该房屋的抵押手续并无不当，故被告工商银行亦应协助二原告办理解除对争议房屋的抵押手续，并协助办理该房屋的产权登记。故根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”的规定，判决如下：一、位于白山市浑江大街313号富军综合楼109号房屋的所有权归原告徐宝华、刘艳莉所有；二、被告中国工商银行股份有限公司白山分行于本判决发生法律效力后十日内解除该房屋的抵押手续；三、被告王晓东于本判决发生法律效力后十日内协助原告徐宝华、刘艳莉到产权部门办理该房屋的产权登记。案件受理费15000.00元，减半收取7500.00元，由被告王晓东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判员 姜延彬二〇一五年八月六日书记员 赵 斌 百度搜索“”