裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2015-11-03
唐兰凤与池求成房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
蓝山县人民法院
蓝山县
民事案件
一审
唐兰凤,池求成
房屋买卖合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
湖南省蓝山县人民法院民 事 判 决 书（2015）蓝法民二初字第153号原告唐兰凤。委托代理人谭青生，湖南谭青生律师事务所律师。被告池求成。委托代理人唐昭富，湖南湘蓝律师事务所律师。原告唐兰凤与被告池求成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月15日受理后，依法由审判员雷渊兵担任审判长，与代理审判员周丽嫦、人民陪审员黄民琨组成合议庭，书记员颜君玉担任法庭记录，于2015年8月11日在本院第四审判法庭依法公开开庭进行了审理。原告唐兰凤及其委托代理人谭青生、被告池求成及其委托代理人唐昭富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系农机公司下岗职工，为养家糊口，长期在外打工赚钱。早三年因开发商开发逸品蓝山商品房，原告的住房被拆除。2013年原告为解决住房问题，便委托侄子唐忠魁在县城购买一套手续齐全的商品房。2013年11月5日唐忠魁代原告与被告签订了《工业大道“丰利园”住宅小区合伙建房协议》书。协议约定：1、甲乙双方按建筑合同及质量要求建好住宅楼，保证乙方顺利入住；2、住房坐落于开发区地块；3、乙方所定房屋为C117㎡座三层上右号。如房号发生改变以房屋所有权证登记的地址为准……。合同签订后，原告应被告的要求如数将钱汇给被告，2014年11月原告从云南回来装饰房屋准备过年，经催告被告才将房屋钥匙交给原告，原告看房才发现，房屋墙体开裂、钢筋多根裸露地面、地面水泥松散不符合水泥质量标准、水泥地板漏水等问题，且被告至今未办出房产证，亦无房屋验收合格证明。被告的行为已严重违约，且用违法的格式合同欺骗原告，在无预售房屋许可证的情况下预售房屋，虽名为合伙建房协议，实质上却改变不了买卖的性质。原告多次提出正当合理请求，被告以种种理由搪塞原告，原告为此诉至本院，请求：一、依法确认原告与被告签订的《工业大道“丰利园”住宅小区合伙建房协议》无效；二、判令被告返还原告购房款25万元；三、判令被告赔偿原告25万元的资金占用损失68000元；四、由被告承担本案诉讼费用。原告唐兰凤为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、《工业大道“丰利园”住宅小区合伙建房协议》，拟证明原、被告签订的协议是房屋预售协议，因协议是在房屋未峻工前达成的，是违法的协议；2、收据三张，拟证明合同签订后，原告按合同的约定分三次交给被告购房款25万元，系房屋买卖性质，而不是合作建房；3、证明，拟证明被告未到房产局办理预售许可登记手续；4、通话录音（光盘一张），拟证明原、被告关于房产证和房屋质量问题的沟通情况，说明房屋质量确实存在问题，至今未办理房产证，无产权登记；5、承诺书，拟证明被告造假，冒充原告的笔迹、指纹签订承诺书。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据5无异议。对证据1、2、3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方实质上是合作建房而非房屋买卖，房屋质量问题系双方看法不一致，未经鉴定认定房屋存在质量问题没有依据。对证据4的证明目的不认可，认为未经鉴定不能确定房屋存在质量问题。被告池求成辩称：一、原告起诉的被告主体不符，丰利园住宅小区无营业执照，池求成仅是代表人，应当以72户业主为主体；二、本案并非商品房预售，而是合伙、合作建房，并有国土证、规划手续、税务完税凭证、土地清理部门收费项目等证据证实系72户合作建房；三、蓝山县人民政府在6月中旬颁发了通知，适用于蓝山县所有的合作合伙建房，在规定时间内交税有优惠，县政府对合作建房也是认可的；四、原告主张实为销售商品房名为合作建房与事实不符；五、只有在主体工程经鉴定不合格后才能退房，原告没有任何权威部门的鉴定结果；六、本案是自建房无需合格验收，房产证可随时办出，是原告自己不愿意办理。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、合伙建房协议，拟证明原、被告订有合伙建房协议，原告是合伙建房成员，本案是合伙建房纠纷，原、被告的权利义务已明确；2、唐兰凤合伙建房国土使用证，拟证明唐兰凤合伙建房已取得国有土地使用证；3、唐兰凤建房规划手续证明，拟证明唐兰凤建房取得规划部门许可；4、池求成等人的合伙建房规划意见及土地清收收费表，拟证明蓝山县规划部门同意被告在丰利园住宅小区合伙建房；5、委托书，拟证明原告等72户一致委托池求成为合伙建房代表人，代表合伙人对外处理一切事务；6、丰利园小区完税证明，拟证明被告合伙建房已按规定缴纳税费；7、丰利园合伙建房施工合同及肖国超土建工程师资格证书，拟证明丰利园住宅小区已由有建筑资质的塔峰镇建筑公司承建，即使有质量问题也应由塔峰建筑公司负责。原告唐兰凤对被告提交的证据质证意见如下：对证据1有异议，认为合伙、合作建房应有投资本金及盈利的分配方案，且房号与原告方提供的不一致，应为36号房。对证据2、3不认可，认为被告是欺骗国土、规划部门，系被告冒签原告的名字办理的，是虚假、无效的，且办理时原告不知情。对证据4认为与原告无关。对证据5的真实性有异议，认为系打印件，当时原告身在云南未进行委托，且无原告签名。对证据6认为该税费的缴纳在原、被告签订购房合同之前，系签订合同前的72户业主，并不包括原告，与原告无关。对证据7，认为应由卖方承担房屋质量不符的责任。经审核，本院认证如下：被告对原告的证据1真实性无异议，经查，该证据不具有合法性，本院不予认定。对原告的证据2、3被告无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以认定。对原告的证据4，被告对其真实性未提出异议，本院对“原、被告双方关于房产证和房屋质量问题进行过沟通”的事实予以确认。对证据5，被告无异议，本院对原告的证明目的予以确认。对被告的证据2、3、4，符合证据的真实性、合法性和关联性原则，本院予以认定。对被告的证据1，经查，原告唐兰凤所定房屋为C117㎡座三层上右号（二单元302号房），车库35号，因该证据不具有合法性，本院不予认定。对被告的证据5，因该证据系打印件，且无委托人签名，本院不予确认。对被告提供的证据6，对被告已按规定缴纳税费的事实本院予以认定。对被告提供的证据7，符合证据的真实性、合法性和关联性原则，本院予以认定。综合分析上述证据，并结合双方当事人的陈述，本院认定如下法律事实：2013年11月5日，原告唐兰凤委托其侄子唐忠魁与蓝山县丰利园住宅小区签订了《工业大道“丰利园”住宅小区合伙建房协议》，协议约定：乙方所定房屋为C117㎡座三层上右号（二单元302号房），车库35号；双方协商确定……。协议签订当日，原告唐兰凤交被告丰利园住宅小区购房现金人民币10万元，并分别于2014年5月26日交购房现金人民币10万元，于2015年2月15日交购房现金人民币5万元。2013年11月6日，为接受县土地清理办对非法购买工业一路土地的查处，被告池求成模仿了原告的笔迹在承诺书上签名并捺印。2014年1月20日，被告丰利园住宅小区为原告办理了使用权面积为19.5㎡的国有土地使用权证书，但至今未办理房屋所有权证。因原、被告双方关于房产证和房屋质量问题多次沟通无果，原告遂诉至本院。另查明：被告池求成代表蓝山县丰利园住宅小区（甲方）与蓝山县塔峰镇建筑工程公司、肖国超（乙方）于2013年3月23日签订《丰利园合伙建房工程施工承包合同》，约定由乙方以包工包料的方式进行承建。2013年7月，蓝山县土地清理办对丰利园住宅小区共清收土地地价款、税费、罚款等各项费用共计人民币1914932元。2013年7月11日，蓝山县城乡规划办公室出具《关于蓝山县池求成、何朝亮、蒋仁安、邱金旺建房用地的规划意见》，对该建房用地予以了规划、许可。2014年5、6月间，丰利园住宅小区依照规定缴纳了个人所得税、城市维护建设税等税费。再查明：丰利园住宅小区所建房屋至今未在房产局办理预售许可登记及房屋所有权登记手续。本院认为，原告唐兰凤委托其侄子唐忠魁与蓝山县丰利园住宅小区于2013年11月5日签订的名为《工业大道“丰利园”住宅小区合伙建房协议》，实为房屋买卖合同。理由如下：一、被告丰利园住宅小区将建房工程发包蓝山县塔峰镇建筑工程公司承建的时间为2013年3月23日。蓝山县土地清理办对该建房用地清理收费的时间为2013年7月。蓝山县城乡规划办公室对该建房用地进行规划、许可的时间为2013年7月11日。时间均在原、被告签订协议之前，说明原告未在被告建房之初有参与共同出资、选购地块等合伙、合作建房的事实，即原、被告之间并非合伙、合作建房关系；二、原、被告签订的《工业大道“丰利园”住宅小区合伙建房协议》中约定“双方协商确定房屋价格……”，若系合伙建房，应在房屋峻工、验收合格并结算后才能确定房屋具体的单价，而被告至今未对建房工程进行结算，投资成本、盈利或亏损均无法确定，双方在达成协议之时确定房屋具体单价的行为系房屋买卖行为；三、被告丰利园住宅小区在收取原告房款时出具的收款收据中明确载明系购房现金，说明被告亦认可其系销售房屋的事实，即原、被告双方系房屋买卖合同关系。因此，被告辩称原、被告之间系合伙、合作建房关系的主张本院不予支持。合同签订后，原告以为自己所购房屋为商品房而依约交付购房款25万元，但被告池求成在房屋竣工之前出售房屋既未取得商品房预售许可证明，亦未在原告起诉前取得商品房预售许可证明，原、被告之间签订的《工业大道“丰利园”住宅小区合伙建房协议》依法应当认定无效。因双方在协议中未有对合同无效、被撤销或者终止后有关解决争议方法的条款，且原告在签订合同时未尽谨慎审查义务，双方对于该合同无效的后果均有过错，因此，原告要求被告赔偿资金占用期间的损失68000元无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告池求成提出的原告起诉“蓝山县丰利园住宅小区”无主体资格的问题，本院认为，“蓝山县丰利园住宅小区”未经工商注册登记，不能作为本案被告，对被告的该项辩解本院予以采纳，但被告提出应以72户业主为被告，与本案客观事实不符，本院不予采信。被告池求成作为代表人应对该行为承担法律责任，但被告池求成承担该法律责任后可以向其他合伙人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告唐兰凤与被告池求成代表蓝山县丰利园住宅小区签订的《工业大道“丰利园”住宅小区合伙建房协议》无效。二、由被告池求成于本判决生效之日起十日内返还原告购房款25万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告唐兰凤的其他诉讼请求。案件受理费6070元，由被告池求成承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 雷渊兵代理审判员 周丽嫦人民陪审员 黄民琨二〇一五年八月六日书 记 员 颜君玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 更多数据：