裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2015-11-03
珠海市斗门忠诚物业服务有限公司与吕娜物业服务合同纠纷一审民事判决书
珠海市斗门区人民法院
珠海市
民事案件
一审
珠海市斗门忠诚物业服务有限公司,吕娜
物业服务合同纠纷
《物业管理条例（2007年）》：第七条，第十一条，第五十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠斗法民三初字第361号原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地珠海市斗门区。组织机构代码××。法定代表人王庆芬，总经理。委托代理人胡悦，该××职员。被告吕娜，女，汉族，公民身份号码×××802X，住河南省漯河市郾城区。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚物业）诉被告吕娜物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月1日立案受理后，依法由代理审判员刘改宏适用简易程序于2015年7月30日公开开庭进行了审理。原告忠诚物业的委托代理人胡悦到庭参加诉讼，被告吕娜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠诚物业诉称：被告是珠海市斗门区春满园房屋的业主，原告为春满园小区提供物业服务。作为涉案房屋的所有权人，被告实质接受了原告提供的物业服务。原告与业主签订的《前期物业管理服务协议》关于物业管理服务费缴纳标准约定，原告收取业主物业服务费按建筑面积计算每月每平方米1.5元，保修期满后，公共维修基金按建筑面积计算为每月每平方米0.3元，未按时缴纳物业管理费用的，按每日加收欠缴金额的1‰的违约金。被告的住房为100.13平方米，被告每月应支付物业服务费150.2元。自2013年5月开始，原告多次电话、短信、邮件通知被告，但被告仍拖欠物业服务费。到2014年11月保修期满，从2014年12月开始收取公共维修基金，被告每月应支付公共维修基金30.04元，但被告一直拖欠。另外，被告还应向原告支付公摊电费，每平方米分摊为当月总用电／总建筑面积。原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告缴纳2013年5月至2015年5月欠缴的物业服务费3755元，2014年12月至2015年5月公共维修基金180.24元，2014年12月至2015年1月公摊电费27.04元；2、被告向原告缴纳违约金1483.83元；3、诉讼费由被告负担。在本案审理过程中，原告忠诚物业将其诉讼请求变更为要求：1、被告向原告缴纳2013年5月至2015年7月欠缴的物业服务费4055.4元，2014年12月至2015年7月公共维修基金240.31元，2014年12月至2015年4月的公摊电费62.08元；2、被告向原告缴纳违约金1726.7元；3、诉讼费由被告负担。原告忠诚物业对其诉称提交如下证据：1、前期物业管理服务协议，拟证明原告与被告签订了物业管理协议；2、前期物业服务合同，拟证明原告与开发商签订了物业管理合同，为涉案小区提供物业管理服务；3、邮件详情单，拟证明原告寄邮件给被告，通知被告交物业服务费；4、房地产权登记表，拟证明涉案房屋的权属和建筑面积；5、补充协议，拟证明涉案小区公用部位及公用设施设备保修期为2012年12月1日至2014年11月30日。被告吕娜没有提交书面答辩状和证据。经审查，原告提交的证据1、2、4、5内容真实、来源合法，且与本案相关联，本院予以确认；原告提交的证据3没有其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明：2011年4月30日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）签订前期物业服务合同，约定由原告对忠信房产公司开发建设的位于珠海市斗门区白藤湖湖中路西28号的春满园小区进行物业管理，合同期限从2011年5月1日起至该小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。从该小区交楼给业主时间起，原告按新区住宅1.5元／月／平方米的标准向业主或物业使用人收取管理费。保修期满，房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由原告提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理部门的指导标准（暂按0.3元／月／平方米收取）。忠信房产公司有义务配合维修、养护。本物业的公用设施专用维修基金使用由双方根据受委托管理该小区的实际情况再进行协商。同日，原告与忠信房产公司还签订了补充协议，内容如下：根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条之规定，春满园房屋建筑的共同部位及共用设施设备的保修时间为2012年12月1日至2014年11月30日止，共计2年。在保修期内的维修责任由忠信房产公司负责；保修期满后，由原告与小区内业主协商，经费可按规定在原告收取的维修基金中支付。2013年4月4日，被告吕娜向忠信房产公司购买了位于珠海市斗门区白藤湖湖中路西28号2栋2单元401房，该房屋建筑面积100.13平方米。登记类别为商品房现房转移登记，领证日期为2013年7月23日。2013年4月4日，原、被告签订前期物业管理服务协议，约定：原告为被告的房屋提供物业服务，被告从接收或应当接收所购房屋之日交纳物业管理服务费用，新区住宅按建筑面积每月每平方米1.5元计收，每月10日前交纳当月物业管理服务费用。如被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。公共部分的电费、水费，由业主按其所拥有物业建筑面积的份额承担。维修基金的管理与使用。维修基金的缴交、管理和使用原则上按珠海市的有关规定执行。保修期满，被告按购房面积每月每平方米暂缴交0.3元的维修基金到原告指定的账户，实行专款专用，用于本小区公共场地、设施、设备的维修、养护和更新、改造费用。维修费用每月公告一次。维修基金不足时，由物业管理区域的业主按一事一筹，专款专用，业主自付的原则，并按照业主所拥有物业建筑面积的份额出资。合同签订后，被告没有依约向原告交纳物业管理费等。另查明，原告系三级物业服务企业，具有物业管理资质。本院认为：原告在庭审中向本院出示了原告与涉案小区的建设单位签订的前期物业服务合同等证据，上述证据证明原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原告主张被告从2013年5月至2015年7月未向原告支付过物业服务费。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业服务费，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。经本院核算，从2013年5月至2015年7月，被告拖欠原告物业服务费的金额为4055.3元（100.13平方米×1.5元／平方米／月×27个月）。原告主张超过本院核算部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金的问题。被告从2013年5月至2015年7月欠缴物业服务费，按照原、被告签订的前期物业管理服务协议的约定，被告应当从欠缴当月的10日起支付当月物业服务费的逾期付款违约金至其付清物业服务费止，原告要求被告支付2013年5月至2015年7月的违约金有法律依据，本院予以支持，但具体数额应以本院核算的为准。根据约定，被告欠缴的物业服务费的违约金为1703.21元（100.13平方米×1.5元／平方米／月×1‰×（28×13＋14）×30天），超过部分本院不予支持。关于原告主张公共维修基金的问题。根据国务院发布的《物业管理条例》第十一条第（五）项和第五十四条的规定，原告主张的维修基金实际为物业专项维修资金，物业专项维修资金应由业主大会筹集和使用，属业主所有。原告不是物业专项维修资金的权利人，双方约定在合同中由原告收取，只能视为由原告代收。由于原告不是物业专项维修资金的权利人和筹集人，因此，原告请求被告支付物业专项维修资金，没有依据，本院不予支持。关于原告主张支付公摊电费的问题。虽然原、被告签订的协议约定，公共部分的电费，由业主按其所拥有的物业建筑面积的份额承担，但原告没有提供证据证明公共部分电费的发生额。因此，对原告主张被告支付公摊电费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（五）项、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吕娜于本判决生效之日起七天内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付物业服务费4055.3元及逾期付款违约金1703.21元；二、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司已预交），由被告吕娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。代理审判员 刘改宏二〇一五年八月六日书 记 员 刘华东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第十一条第（五）项下列事项由业主共同决定：……（五）筹集和使用专项维修资金；……第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：