裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2015-12-30
雷昌明与张玲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
四川省成都市
民事案件
二审
雷昌明,张玲
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）成民终字第4883号上诉人（原审原告）雷昌明，男，汉族，1974年5月7日出生，住四川省彭州市。被上诉人（原审被告）张玲，女，汉族，1968年4月20日出生，住四川省彭州市。委托代理人游学良，四川英贤律师事务所律师。委托代理人张弘，四川英贤律师事务所律师。上诉人雷昌明因与被上诉人张玲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2015）彭州民初字第872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人雷昌明，被上诉人张玲及委托代理人游学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年8月1日，雷昌明作为承租人与张玲作为出租人签订《房屋出租合同》，合同约定张玲将其所有的位于彭州市天彭镇天府西路156-160号、西海西二巷130-134号房屋出租给雷昌明使用，使用性质为营业用房。合同中列明雷昌明在承租期内有权转让承租权，转让所得归雷昌明所有。后雷昌明将该房屋转租与西华大学继续教育学院用作学生宿舍使用。2014年9月23日，彭州市公安消防大队向西华大学继续教育学院发出彭公消（2014）45号函件，函件说明位于彭州市天彭镇西海西二巷130号-134号建筑承租用以学生宿舍，该建筑系居民自建住宅，共计地上六层，其中一层和二层局部用于茶楼使用，二层至六层用于女生宿舍，共计宿舍37间，住宿约200人。函件中还指出该建筑原设计性质为住宅，现改为学生宿舍，在消防设计上存在火灾隐患，要求立即停止使用该宿舍，并要求对火灾隐患进行整改。原审法院另查明，租赁房屋系张玲与其夫张玉光共同共有。诉讼中，张玉光向原审法院出具书面说明：张玲个人作为出租方对租赁房屋行使的权利视为共同共有人张玲、张玉光的共同行为。原审法院认为，雷昌明、张玲房屋租赁关系成立，对双方的房屋租赁关系，原审法院予以确认。该案双方的争议焦点为谁是导致房屋不能正常使用的过错方，继而由谁承担因房屋不能正常使用的责任。雷昌明认为被告出租的房屋本身不符合国家消防安全标准，致使商业活动不能实现，故过错方为张玲。而张玲认为房屋办理了产权证书，证书也载明了房屋第一、二层是商住，符合法律规定，造成租赁物被停业整改的原因是雷昌明将房屋转租给了学校用作学生公寓，是雷昌明的行为导致整改情况的发生，故过错方为雷昌明，雷昌明应承担相应损失。对此，原审法院认为，张玲将房屋出租给雷昌明使用，房屋具有权属证书，符合使用条件。但是，雷昌明在使用租赁物期间，将房屋转租给西华大学继续教育学院用作学生公寓，使得该房屋的使用性质发生了改变，导致了彭州市公安消防大队作出关于学生宿舍存在重大火灾隐患的通知，过错方在雷昌明。雷昌明出租房屋用作学生宿舍的行为是导致房屋被查封整顿的直接原因，雷昌明应对此承担相应责任，故对雷昌明请求依法解除合同和张玲赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条之规定，判决：驳回雷昌明的诉讼请求。案件受理费5290元，由雷昌明负担。宣判后，原审被告雷昌明不服，向本院提起上诉称，请求撤销原判，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求：依法解除双方签订的《房屋出租合同》；被上诉人赔偿上诉人装修及其他损失677999元；被上诉人承担全部诉讼费用。其主要上诉理由为：1、上诉人承租被上诉人房屋前，被上诉人已经在该房屋内开设了家庭旅馆，上诉人基于被上诉人提出的房屋可商用才签订了房屋出租合同并按经营需要投巨资对房屋进行了装修。后彭州市公安消防大队作出的重大消防隐患通知中明确指出该建筑原设计性质为住宅，不能用于开设宾馆或其他营业场所。2、被上诉人在上诉人营业期间多次干涉其正常经营。3、一审法院违反法定程序，被上诉人在一审中提出了反诉，但一审法院未对反诉进行审理。被上诉人答辩称，被上诉人在一审提出了反诉，但在一审中提交了撤回反诉的申请。一审程序合法请求驳回上诉。一审认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。二审另查明，2014年7月18日，廖勇作为承租人与上诉人签订房屋租赁合同，租用上诉人具有转租权的属于被上诉人的房屋作为西华大学继续教育学院学生宿舍。上诉人与廖勇的租赁合同纠纷已另案审结。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院经审理查明的事实与采信的证据与原审法院一致。二审中，上诉人提交了照片五张及上诉人和被上诉人丈夫张玉光通话录音光盘一张，拟证明被上诉人将涉案租赁房屋的主楼梯封锁，多次私自进入房间内影响上诉人正常经营。经庭审核实。照片形成时间为2014年12月7日-9日，录音时间为2014年8月。被上诉人认为上述证据不属于新证据的范畴，本院认为上诉人提供的照片及录音光盘形成于一审诉讼之前，不属于本案二审新证据，故本院对此不予采信。本院认为，上诉人在使用租赁物期间，将其承租的被上诉人的房屋转租给案外人廖勇作为西华大学继续教育学院学生宿舍之用，导致涉案租赁房屋的性质发生改变。2014年9月23日彭州市公安消防大队对租赁房屋现场检查后对涉案租赁房屋予以临时查封并出具《关于西华大学继续教育学院彭州校区学生宿舍存在重大火灾隐患的函》，认定：该建筑原设计性质为住宅，现改为学生宿舍，在消防设计上存在火灾隐患，不适宜作为学生宿舍使用。故上诉人的转租行为是导致租赁房屋被查封的直接原因，上诉人应当承担相应的责任。同时上诉人和被上诉人签订租赁合同之时清楚知晓租赁房屋一层、二层为商业用房，其余部分为住宅。故上诉人关于因被上诉人的过错导致上诉人无法正常经营应当承担相应的装修损失的上诉请求本院不予认可。关于上诉人主张被上诉人在上诉人营业期间多次干涉其正常经营从而导致合同目的无法实现，因上诉人并未提供充分的证据证明被上诉人的行为导致其租赁房屋经营期间实际营业收入的减损，故本院对此不予支持。关于上诉人认为一审法院程序违法的上诉理由，本院查明虽然被上诉人在一审中提起了反诉，但被上诉人于2015年4月14日向原审法院提交了撤诉申请书，申请撤回反诉，原审法院对此予以同意。故上诉人关于原审法院一审未对被上诉人提出的反诉请求进行审理违反法定程序的上诉理由不成立，本院对此不予认可。综上，上诉人雷昌明的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持，原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费5290元，由上诉人雷昌明负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏云霞代理审判员 王 蕊代理审判员 王 婷二〇一五年八月六日书 记 员 廖颖异 百度搜索“”