裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2017-09-06
佛山市顺德区登图物业管理有限公司与叶兆铭物业服务合同纠纷一审民事判决书
佛山市顺德区人民法院
佛山市
民事案件
一审
佛山市顺德区登图物业管理有限公司,叶兆铭
物业服务合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法容民初字第1472号原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人冯嘉超。委托代理人林碧琪，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人罗小娥，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省仁化县。被告叶兆铭，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。公民身份号码：×××1619。原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司与被告叶兆铭物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法由审判员陈跃北适用简易程序独任审判，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗小娥、林碧琪，被告叶兆铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月30日，被告购买位于佛山市顺德区容桂街道容英路2号佛罗伦斯花园一期商品房，单元号为12座404。双方签订《物业管理服务协议》，协议约定原告为被告提供物业服务，被告应支付物业服务费。但被告拖欠多月的物业服务费未交，经原告多次催收未果，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.被告支付管理费5478.6元、违约金12737.76元（违约金按千分之五利率暂计至2015年3月31日止），两项共计18216.36元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，不认同原告的诉讼请求，被告并非故意违约，原告主张违约金不当。因为被告的摩托车在小区摩托车位丢失，原告没有进行妥善处理，是原告的未尽职责违约导致被告不缴纳管理费。原告应先处理被告摩托车被盗的赔偿问题后，再处理物业管理费的缴纳问题。综合原、被告的诉辩，本院确认双方当事人争执的焦点在于以下方面：原告要求被告支付物业管理费及违约金有无事实及法律依据？针对上述焦点，原告在诉讼中提供证据及被告质证意见如下：1.原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告身份证复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。2.前期物业管理备案通知书复印件、备案回执复印件、前期物业管理委托合同复印件、前期物业管理服务协议书复印件、商品房买卖合同（副本）复印件、业主资料登记表复印件各一份，证明被告是佛罗伦斯花园12-404单元的业主，原告根据物业管理委托合同和物业管理服务协议为被告提供物业管理服务。3.欠费催缴记录复印件、佛罗伦斯花园12-404单元欠管理费明细原件各一份，证明被告拖欠原告至2015年3月31日止的物业管理费5478.6元、违约金12737.76元。4.快递单原件、律师函复印件各一份，证明原告曾委托律师发送律师函给被告催收物业管理费。被告质证意见：对原告提交的证据1、2无异议；对证据3中的管理费金额无异议，对违约金有异议，认为不应缴纳；对证据4有异议，认为确实有收过原告邮寄的催收物业管理费的律师函，但并不是证据显示的这一份，而是另外一份。被告在诉讼中提交报警回执复印件、顺德区公安局容桂派出所出具的证明复印件、机动车行驶证复印件、机动车信息摘要复印件各一份，证明被告的摩托车被盗，原告管理不当。原告质证意见：确实有发生摩托车丢失的事件，但是被告丢失的并不是在原告管理处登记备案的摩托车，丢失的那辆属于被告未登记备案的摩托车。经庭审质证，本院对双方提供的证据认证如下：对原告提供的证据1、2，被告无异议，本院予以确认；对原告提供的证据3、4，被告对上述证据虽有异议，但未提供足够证据予以反驳，经审查上述证据来源、形式合法，内容客观、真实，与本案具有关联性，本院对上述证据予以确认。对被告叶兆铭提供的证据，原告对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案事实确认如下：被告叶兆铭是佛山市顺德区容桂街道容英路2号佛罗伦斯花园12座404单元的业主。2009年1月6日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议书》及《前期物业服务补充协议》，约定由原告为被告所在的佛罗伦斯花园一期小区提供物业管理服务。物业服务费由业主按其总建筑面积交纳，收费标准为每月每平方米1.6元，被告房屋的总建筑面积为116.85平方米，每月应缴纳物业服务费为187元，从2009年12月30日起计算。如被告不按约定标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，每逾期一天被告须向原告支付拖欠额5‰的违约金，逾期超过三个月后，除按拖欠的该三个月物业服务费数额的三倍支付违约金外，每逾期一天，还须按拖欠额的5%支付违约金。协议签订后，双方依约履行。2011年9月7日，被告所有的一辆五羊本田牌摩托车停放在涉案小区的车位上被盗，被盗当天被告到容桂派出所进行了报警处理。被告认为其摩托车的被盗，原告负有管理过失责任而且原告在事后也没有妥善处理，双方协商未果。被告便从2012年10月1日开始拖欠物业管理费，截止至2015年3月31日，共计拖欠物业管理费5478.6元。经原告多次催收未果，遂于2014年6月16日诉至本院。本院认为，原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司与被告叶兆铭之间形成的物业服务合同关系是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于物业管理费，原告对小区进行正常的管理服务，被告享受了物业管理服务，应按约定支付相应的管理费用。被告在庭审中对原告起诉的截止至2015年3月31日管理费5478.6元的事实无异议，本院予以确认，被告拖欠原告的物业管理费不予缴纳，其行为构成违约，被告应承担支付物业管理费及违约责任。关于违约金，原告主张按欠款数额每日5‰计付。被告辩称原告管理不当，对被告摩托车的丢失没有妥善处理，不应承担违约金。本院审查后认为：1.被告的摩托车是在原告管理的小区摩托车停车位被盗的，原告在物业服务工作中确实存在不当行为。在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上也尚有提高完善之处，且对被告反映其摩托车丢失的问题无明确作出回复；2.原告主张的违约金计算标准明显偏高，本院酌定按中国人民银行规定的同期同类贷款利率从2012年10月1日起计算至实际清偿之日止。应当指出，被告在享受物业服务的同时理应支付物业管理费，拒付物业管理费对原告的正常管理及小区的正常运作会造成影响。如被告认为原告在物业服务中存在其他不当行为，致其合法利益受损，可依法另行主张权利。故被告抗辩意见无理，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告叶兆铭于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司支付物业服务费5478.6元及违约金（违约金计算方式：以5478.6元为基数，自2012年10月1日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，计至实际清偿之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为127.7元（原告已预交），由原告佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担27.7元，被告叶兆铭负担100元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陈跃北二〇一五年八月六日书记员 韩文锋第1页共7页 搜索“”