裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2015-10-30
李群英与杨东霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
湖南省长沙市
民事案件
二审
杨东霞,李群英
房屋买卖合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第04304号上诉人（原审被告）杨东霞。委托代理人刘作海，河南凯仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李群英。上诉人杨东霞因与被上诉人李群英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2014）芙民初字第3213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，长沙市芙蓉区车站北路228号王府花园2栋1705房（以下简称王府花园1705房）的产权原属李群英所有，权证号码为长房权证芙蓉字第××号。2014年8月6日，李群英（甲方）与杨东霞（乙方）及经纪代理方长沙吉家房地产经纪有限公司（以下简称吉家经纪公司，丙方）签订一份《存量房居间买卖合同》，对经纪买卖王府花园1705房事宜的权利义务进行了约定。合同约定房屋价款925000元，合同签订之日乙方支付甲方定金2万元，剩余905000元分两次付清：乙方于过户立契当日向甲方付款405000元，余50万元委托丙方办理商业贷款。合同第六条内容：“本合同签订之日起60日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由丙方办理过户手续。丙方在甲乙双方提供相关证件、资料齐全后，于7日内协助办理过户手续（遇节假日顺延）。交易不成，由丙方将上述证件全部退还给甲、乙双方”。合同第十一条约定了乙方的违约责任：“乙方违约，逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，按全部房款的10%向甲方支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同所附《资料清单》中规定甲方应当提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件、配偶或产权共有人同意转让证明、房屋产权证、国有土地使用证等；规定乙方应提供身份证、户口本、流动人口婚姻证明、计划生育许可证复印件、经济收入证明等。合同签订后的当日，三方还共同签署了《房屋移交清单》，确认李群英将房屋内的空调、抽油烟机、燃气灶、消毒柜、热水器等物品一并出售和移交给杨东霞，之后杨东霞向李群英交付了20000元定金。同日李群英向吉家经纪公司交纳了5000元房屋物业保证金及一半的房屋信息服务咨询费5000元，合计10000元，并将合同所附《资料清单》中规定甲方应当提交的房产证、国土证等资料交给吉家经纪公司保管。此后，杨东霞因故未能在合同签订后60日内提交《资料清单》中要求乙方提供的全部资料，只是提供了杨东霞个人的身份证复印件，以致于吉家经纪公司未能在合同签订后60天内为买卖双方办理好房屋产权过户手续。之后李群英和吉家经纪公司均催促过杨东霞交齐材料以办理过户，但均因杨东霞未予配合而未果。到了2015年1月，李群英只好将王府花园1705房另行出售给他人并办理了过户登记手续。此后李群英与杨东霞就违约责任承担等事宜协商不成，酿成纠纷，李群英遂向法院起诉，要求法院判令：1、解除李群英与杨东霞签订的《存量房居间买卖合同》；2、由杨东霞给付李群英违约金92500元。庭审中，李群英陈述其已经收取杨东霞购房定金20000元，尚未退还，且认为根据合同中的定金条款不应退还。原审法院认为，李群英与杨东霞、吉家经纪公司就买卖王府花园1705房事宜签订的《存量房居间买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。李群英按照合同约定的期限向吉家经纪公司提交了房屋所有权证等办理产权转移登记需由卖方提交的资料，全面履行了自己的合同义务。杨东霞只是履行了合同约定的交纳定金20000元的义务，而没有按照合同约定的期限向吉家经纪公司全面提交办理产权转移登记需由买方提交的资料，以至于吉家经纪公司不能在合同签订之日起六十日内为双方办妥房屋所有权转移登记手续。此后杨东霞经李群英和吉家经纪公司催告仍未全面履行合同，因此可以认定杨东霞已根本违约，故杨东霞应当依法承担违约责任。李群英起诉要求杨东霞按照合同约定给付合同价款10%即92500元的违约金符合合同约定和法律规定，应予支持。另外，李群英已经收取杨东霞购房定金20000元，且李群英表示不应退还该定金，该主张系关于定金责任的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定了定金又约定了违约金的，当事人可以选择适用定金或者违约金条款”，而不能同时适用。经原审法院释明后，李群英选择适用违约金条款，故本案杨东霞已经给付的20000元定金应冲抵部分违约金，之后杨东霞实际还应给付的违约金为72500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除李群英与杨东霞就买卖长沙市芙蓉区车站北路228号王府花园2栋1705房于2014年8月6日签订的《存量房居间买卖合同》；二、杨东霞于本判决生效之日起五日内给付李群英违约金92500元（抵扣定金20000元后，实际还应给付72500元）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2113元，公告费560元，合计2673元，由杨东霞负担。上诉人杨东霞不服一审判决，上诉称，一、一审判决解除李群英与杨东霞于2014年8月6日签订的《存量居间买卖合同》是错误的。李群英与杨东霞签订合同后，在未经杨东霞同意，也未经法院判决解除合同的情况下，于2015年1月将房屋卖给了他人，因此，一审法院不应判决解除李群英与杨东霞之间的合同。二、李群英在一审中的诉请是要求杨东霞给付违约金92500元，并未谈及到定金的问题，在此情况下，一审法院在适用违约金条款时判决用定金冲抵违约金是错误的。三、本案一审判决的违约金标准过高，本案仅仅是因杨东霞未按《存量房居间买卖合同》约定的时间内交款、过户，李群英并未有损失，一审法院按照房款的10%来计算违约金的标准过高。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回李群英在一审中的诉讼请求，并判令李群英承担本案一审、二审的诉讼费。被上诉人李群英答辩称，一、一审判决解除合同是正确的。我方是在多次催告杨东霞，确认杨东霞无法履行其合同义务的情况下，才于2014年10月23日向芙蓉区法院起诉的。二、一审判决杨东霞向我方赔偿违约金是正确的，一审起诉时我方并没有隐瞒收取了杨东霞2万元定金这一事实，我方选择了违约金条款，但是定金2万元可以冲抵违约金。三、一审判决的违约金标准并不过高，因此双方签订的合同中对违约金的赔偿标准有明确约定。综上，一审判决事实清楚，请求二审法院维持原判。在二审审理过程中，上诉人杨东霞向本院提交了三份证据：证据一，长沙市存量房居间（买卖）合同一份。证据二，李群英向杨东霞出具的收取杨东霞2万元定金的收条。证据三，吉家经纪公司向杨东霞出具的收取杨东霞信息咨询费1万元的收据。三份证据拟共同证明：杨东霞已按合同约定向李群英支付了2万元定金，并向中介公司支付了信息咨询费，不存在违约的情形。事实上，到现在为止杨东霞与李群英还未签订过户契约，且李群英并未将房屋过户到杨东霞名下，因此我方认为合同履行条件尚未成就。被上诉人李群英对杨东霞提交的三份证据发表如下质证意见：一、对证据一、证据二的真实性、合法性无异议。二、证据三是中介公司向杨东霞出具的，真实性无法核实。但是我方认为杨东霞存在违约是因为其未在约定时间内完成交付资料的义务。本院对上诉人杨东霞提交的三份证据审核认为：杨东霞提供了该三份证据的原件以供核对，本院对该三份证据的真实性予以认可，然该三份证据只能证明杨东霞履行了交付定金、中介费用的义务，并不能证明其在整个合同履行过程中没有违约的情形存在，故本院对其证明目的不予认可。被上诉人李群英未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：一、杨东霞一方是否存有违约情形；二、杨东霞一方是否应当向李群英支付违约金。一、关于杨东霞一方是否存有违约情形的问题。2014年8月6日，李群英与杨东霞及吉家经纪公司签订一份《存量房居间买卖合同》，该合同系各方的真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应为有效合同。根据该合同中第六条约定，自本合同签订之日起60日内，李群英与杨东霞须提供相关证件及资料（资料清单附后）交由吉家经纪公司办理过户手续。在二审审理过程中，杨东霞自述其仅向吉家经纪公司交付了身份证复印件，并未提交其他资料。本院认为，杨东霞未按合同约定提交资料的行为导致双方办理过户手续的日期迟延，亦造成了李群英未能按照合同约定收到本案涉案房屋的房款，杨东霞的行为已经构成根本违约，因此一审法院根据李群英的诉请，判令解除双方签订的《存量房居间买卖合同》并无不当。二、关于杨东霞一方是否应当向李群英支付违约金的问题。杨东霞未按合同约定在合同签订后60日内向吉家经纪公司提交资料，致使《存量房居间买卖合同》不能继续履行，杨东霞应向李群英支付违约金。关于违约金标准的问题，《存量房居间买卖合同》中约定杨东霞逾期付款，且李群英选择解除合同的情况下，杨东霞应支付总房款的10%作为违约金，但现杨东霞认为其不应支付违约金，该主张应视为对违约金的全面抗辩，本院认为结合当事人的过错程度、合同的履行情况，一审判决的违约金标准过高，本院酌情将违约金调整为5万元为宜，因杨东霞向李群英支付了2万元定金，且李群英并未选择定金条款，因此该2万元可以在违约金中进行抵扣，故杨东霞须再向李群英支付3万元违约金。另，关于本案程序问题，根据一审案卷记载，一审法院按照李群英提供的地址上门送达未果后，一审法院与杨东霞的丈夫联系，将诉讼文书邮寄至杨东霞的丈夫所指定的地址，被退回，在杨东霞的丈夫确认下，一审法院向杨东霞的户籍所在地寄送了相关诉讼文书，仍被退回，一审法院方进行公告送达。在此期间，一审法院还与杨东霞本人取得了联系，然其仍未到庭，故本院认为一审法院在审理过程中并未存在程序严重违法，导致案件不能得到公正审理的情形。综上，一审判决认定事实清楚，但判处不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2014）芙民初字第3213号民事判决第一项；二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2014）芙民初字第3213号民事判决第二项为：杨东霞于本判决生效之日起五日内给付李群英违约金5万元（抵扣定金2万元后，实际还应给付3万元）；三、驳回李群英的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2113元，公告费560元，合计2673元，二审受理费2113元，共计4786元，由杨东霞负担4000元，由李群英负担786元。本判决为终审判决。审 判 长 詹支粮代理审判员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一五年八月六日书 记 员 孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”