裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2015-08-19
戴荣祥、黄松兰、广州颐明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
广东省广州市
民事案件
二审
戴荣祥,黄松兰,广州颐明房地产开发有限公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3064号上诉人（原审原告）：戴荣祥，住浙江省乐清市。上诉人（原审原告）：黄松兰，住浙江省乐清市。上述两上诉人共同委托代理人：黄春秀，北京市盈科（��州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：欧阳依丹，董事长。委托代理人：朱楠、陈花蕾，该公司职员。上诉人戴荣祥、黄松兰、广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年1月7日，戴荣祥、黄松兰、颐明公司签订《商品房买卖合同》，约定戴荣祥、黄松兰向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑A4幢22层2201号房，总金额1768359元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付戴荣祥、黄松兰使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质���站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为戴荣祥、黄松兰办妥产权登记，并将以戴荣祥、黄松兰为产权人的房地产权证交付戴荣祥、黄松兰；在此场合，戴荣祥、黄松兰应当及时提供产权登记机关要求的需戴荣祥、黄松兰提供的证件资料；颐明公司应如实告知戴荣祥、黄松兰为办理产权登记需要由戴荣祥、黄松兰提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使戴荣祥、黄松兰未能及时提供证件资料的，戴荣祥、黄松兰不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向戴荣祥、黄松兰支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；等。合同签订后，戴荣祥、黄松兰依约支付了房款，双方经过结算后戴荣祥、黄松兰实际支付的购房款为1766075元。戴荣祥、黄松兰于2009年3月31日收楼。颐明公司于2014年11月16日将涉案房屋的房地产权证交付给戴荣祥、黄松兰。2013年9月18日，戴荣祥、黄松兰曾向原审法院起诉颐明公司，要求其办证并支付从2011年9月18日起至交付房地产权证之日止的迟延办证违约金，原审法院于2013年12月9日作出（2013）穗海法民三初字第2644号民事判决书，认为颐明公司违反双方关于办理和交付房产证合同约定的行为已构成违约，应承担违约责任。并判决如下：一、被告广州颐明房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，办理广州市海珠区南洲北路颐景一街11号2201房的产权登记手续，并在取得该房屋的房地产权证之日起5日内交付给原告戴荣祥、黄松兰；��、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付从2011年9月18日起至交付涉案房屋房地产权证之日止的迟延办证违约金（每年按已付房款1766075元×1%的标准计算，违约金总额以不超过购房款5%为限）；三、驳回原告的其它诉讼请求；等。颐明公司不服上述判决，提起上诉。2014年5月8日，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第1245号民事判决书判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2644号民事判决第一、三项；二、变更广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2644号民事判决第二项为：广州颐明房地产开发有限公司在本判决送达之日起十日内，向戴荣祥、黄松兰支付从2011年9月18日起至2013年9月17日止的迟延办证违约金（每年按已付房款1766075元×1%的标准计算）。并认为：因被告实际交付房产证的时间至今未能确定，原审判决被��可在判决生效之日起十日内支付至交付房产证之日止的违约金不符合实际，本院予以调整；被告应以原审确定的2011年9月18日为违约金起算时间，支付已期满一年共2年的违约金即至2013年9月17日的违约金给原告为宜，该日之后的违约金原告可结合被告实际交付房产证的时间另行主张。戴荣祥、黄松兰于2014年12月12日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、颐明公司立即向戴荣祥、黄松兰支付自2013年9月18日始至2014年11月16日止的迟办证违约金20515.5元。（总楼价1766075元×1%÷365天×424天）；2、颐明公司支付2010年10月5日至2011年9月17日的违约金16789.81元（总楼价1766075元×1%÷365天×347天）；3、颐明公司承担本案所有的诉讼费用。原审诉讼中，双方当事人确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月2日。原审法院认为：戴荣祥、黄松兰、颐明公司签订的《商���房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，颐明公司违反合同约定的期限办理产权登记的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向戴荣祥、黄松兰支付违约金。生效的判决已认定颐明公司违反了双方关于办理和交付房产证的约定，构成违约，应承担违约责任，并判令颐明公司向戴荣祥、黄松兰支付从2011年9月18日起至2013年9月17日止的迟延办证违约金。颐明公司于2014年11月16日才将涉案房屋的房地产权证交付给戴荣祥、黄松兰，故颐明公司已构成违约，仍需承担违约责任。鉴此，戴荣祥、黄松兰要求颐明公司向其支付从2013年9月18日起至2014年11月16日止迟办证违约金（每天按已付房款1766075元×1%÷365天的标准计算）合法有理，故予以支持，颐明公司���付的迟延办证违约金的总额以戴荣祥、黄松兰已付房款的5%为限。颐明公司认为未满一年的部分不应计算违约金的意见，显然不符合公平原则，不予采纳。关于戴荣祥、黄松兰要求颐明公司支付2010年10月5日至2011年9月17日的迟延办证违约金的诉讼请求，已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。戴荣祥、黄松兰在（2013）穗海法民三初字第2644号案中，并未主张该时段的迟延办证违约金，因此未构成诉讼时效中断。故对于戴荣祥、黄松兰该诉讼请求，予以驳回。颐明公司关于该诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见有理，予以采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定于2015年3月5日作出判决：一、颐明公司在判决生效之日起十日内���向戴荣祥、黄松兰支付从2013年9月18日起至2014年11月16日止的迟延办证违约金（每天按已付房款1766075元×1%÷365天计算，总额以戴荣祥、黄松兰主张的金额20515.5元为限；颐明公司应付的迟延办证违约金的总额以戴荣祥、黄松兰已付房款1766075元的5%为限）；二、驳回戴荣祥、黄松兰其它诉讼请求。案件受理费366元，由戴荣祥、黄松兰负担165元，颐明公司负担201元。判后，上诉人戴荣祥、黄松兰不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案颐明公司并未提出赔偿限额不超过5％的意见，也未要求调整违约金，原审法院在庭审过程中也没有对“赔偿限额不超过5％”的问题进行调查，双方当事人也未对此进行辩论，判决书的事实查明部分也没有该情况的查明，原审法院主动适用“赔偿限额不超过5％”，程序违法；二、颐明公司提供格式条款合同，限制自身支付的违约金不超���5％的合同条款，属于“提供格式条款一方免除其责任、加对方责任、排除对方主要权利的”情形，是无效条款；三、广州市中级人民法院此前作出（2014）穗中法民五终字第1245号《民事判决书》，是终审判决且已生效，该判决书改判了原审判决限制“违约金总额不超过5％为限”的内容，同一案件的事实，应当维持判决的继续性和统一性，由此，亦应撤销原审判决的第一项中“被告应支付的迟延办证违约金的总额以原告已付房款1766075元的5％为限”的内容；四、戴荣祥、黄松兰于2013年9月18日就本案的事实提出诉讼，由于当时对法律的误解，未请求2010年10月5日至2011年9月17日期间的违约金，但该诉讼导致诉讼时效中断，因此有权利继续追讨。请求判令：1、撤销原审判决的第一项中“被告应支付的迟延办证违约金的总额以原告已付房款1766075元的5％为限”的内容；2、撤���原审判决的第二项，改判颐明公司向戴荣祥、黄松兰支付2010年10月5日至2011年9月17日的违约金人民币16789．81元；3、案件诉讼费用由颐明公司负担。上诉人颐明公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：根据《商品房买卖合同》第十九条约定，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1％计算迟延办证的违约金。从2013年9月18日起至2014年11月16日止这段期间不满一年的部分，颐明公司无需支付违约金。请求判令：l、撤销原审判决第一项，依法改判颐明公司无需向戴荣祥、黄松兰支付从2013年9月18日起至2014年11月16日止这段期间不满一年部分的违约金；2、案件受理费用由戴荣祥、黄松兰承担。颐明公司针对戴荣祥、黄松兰的上诉答辩称：双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属于合法有效合同。戴荣祥、黄松兰在补充协议第6条所约定的内容是双方当事人真实意思表示并且该补充协议经颐明公司提示戴荣祥、黄松兰签字予以确认，双方应切实履行。颐明公司认为原审判决中将迟延办证违约金总额以戴荣祥、黄松兰已付房款的5%是于法有据。至于诉讼时效问题，颐明公司认为原审法院对该事实的认定是清晰清楚的，并且戴荣祥、黄松兰作为法律专业人士，不能以对法律的误解作为理由对其曾确认的事实进行回避戴荣祥、黄松兰针对颐明公司的上诉答辩称：违约金不得超过5%是颐明公司对戴荣祥、黄松兰的单方限制而不是双方限制。颐明公司违约持续时间过长，长期无法办理房产证，给戴荣祥、黄松兰带来巨大损失，颐明公司单方限制给购房者的赔偿不超过5%，违约金过低，请求调整；根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条之规定���权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃的除外。戴荣祥、黄松兰未表示过放弃部分债权，只是对诉讼时效有误解。所以戴荣祥、黄松兰认为构成诉讼时效中断。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，关于迟延办证期间未满一年的部分应否计算违约金的问题，按照合同约定，颐明公司逾期交付房地产证的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%支付违约金。由于该合同由作为开发商的颐明公司提供，现无证据证明颐明公司将对该合同条款理解为“对于不满一年部分应不计算违约金”的意思表示告知戴荣祥、黄松兰，且戴荣祥、黄松兰对此不予认可，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原判对于颐明公司提出迟延办证期间未满一年的部分不应计算违��金的意见未予采纳，并无不当，本院予以支持。关于2010年10月5日至2011年9月17日期间的违约金是否超过诉讼时效的问题。2013年9月18日，戴荣祥、黄松兰曾向原审法院起诉颐明公司，要求其办证并支付从2011年9月18日起至交付房地产权证之日止的迟办证违约金，并未请求2010年10月5日至2011年9月17日期间的违约金，原审法院认为该期间的迟延办证违约金并未因为该诉讼而构成诉讼时效中断，本院予以支持。现戴荣祥、黄松兰于2014年12月12日向原审法院起诉请求该期间的违约金，已过诉讼时效，本院不予支持。关于违约金总额不超5%的问题。合同附件五补充协议第6条明确约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，戴荣祥、黄松兰主张该条款无效依据���足，本院不予认定。原审法院认为迟延办证违约金总额以戴荣祥、黄松兰已付购房款的5%为限并无不当，戴荣祥、黄松兰请求予以调整，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费270元，由戴荣祥、黄松兰负担220元，广州颐明房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 梁淑敏代理审判员 曹佑平二〇一五年八月六日书 记 员 刘 纯 微信公众号“”