裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2015-10-22
柴尔勤与李长生、贾晓峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
甘肃省武威市中级人民法院
甘肃省武威市
民事案件
二审
李长生,贾晓峰,柴尔勤
房屋买卖合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
甘肃省武威市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）武中民终字第374号上诉人（原审被告）李长生。委托代理人于芬，甘肃纵横律师事务所律师。上诉人（原审被告）贾晓峰。被上诉人（原审原告）柴尔勤。委托代理人杨成德，甘肃开洲律师事务所律师。上诉人李长生、贾晓峰因与被上诉人柴尔勤房屋买卖合同纠纷一案，不服武威市凉州区人民法院（2015）凉民初字第1167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李长生的委托代理人于芬，上诉人贾晓峰，被上诉人柴尔勤及其委托代理人杨成德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审审理查明，2000年7月19日，武威市交通家电公司作为甲方，被告李长生作为乙方双方签订了“联合开发协议”，该协议约定：1、武威市交通家电公司同意将东小北街县府巷东北角的地方交由被告李长生开发，建设开发的一切手续由甲方负责办理。2、拆迁安置由甲方武威市交通家电公司全权负责，3、乙方一次性向甲方交清建设用地费壹拾万元，自交费之日起甲方给乙方移交建设用地，如乙方在开工期间，由于甲方的某种原因造成停工或延期，一切损失由甲方承担。4、乙方在开发期间建设费用自理。5、乙方李长生投资建设的建筑物、分配受益权归乙方李长生，甲方武威市交通家电公司不予干涉。甲方负责办理被告李长生的产权。6、甲方所提供的建设面积，乙方给甲方返回门面一间（约40平方米），在同等条件下甲方可低于市场价格，优先收购门面二、三楼。嗣后被告李长生基于上述《联合开发协议》进行了投资建设，2001年4月24日被告李长生与原告签订《售房协议书》，将其投资建设的位于东小北街县府巷东北角（和平街14号）从北到南第三间的一层、二层商业铺面出售给原告，协议约定：出售商铺面积约为80平方米，每平方米售价2000元，总计房屋价款为16万元，原告已给甲方预付房款14万元，下余部分等交房产证后付清。同时约定被告李长生在2001年6月30日前将商铺交付使用，并负责办理原告的商铺产权。该售房协议签订后，被告李长生于2002年12月将出售房屋交付给原告使用，原告要求被告李长生履行办理出售商铺产权证的合同义务，被告李长生以联合开发甲方武威市交通家电公司未办理整栋楼总产权为由，承诺总产权办理后立即与甲方武威市交通家电公司给原告办理出售商铺的分户产权。2003年5月20日，武威市交通家电公司经凉州区人民政府武政发（2003）80号“武威市凉州区人民政府关于《武威市交通家电公司产权整体出售实施方案》的批复”进行改制，武威市交通家电公司将所有资产整体出售给被告贾晓峰。该整体出售资产中包括位于凉州区东小北街商贸楼（和平街14号综合楼），面积552.38平方米，2008年1月3日被告贾晓峰办理了和平街14号综合楼房屋整体产权登记，原告得知后要求二被告履行办理出售商铺分户产权的合同义务，被告贾晓峰不但不履行办理产权的义务，而且于2014年5月22日书面通知原告腾房。为此原告起诉请求：1、依法判令二被告给原告办理位于凉州区和平街14号综合楼从北到南第三间的一层、二层商业铺面的房屋所有权证（建筑面积约80平方米）。2、请求依法判令二被告承担办理房屋产权登记的费用。并承担迟延办理房屋产权给原告造成的出租损失6万元。3、请求依法判令被告贾晓峰承担违约对涉案房屋停电、停水给原告造成的经济损失3万元。原审审理认为，原告与被告李长生签订的《售房协议书》合法有效，被告李长生应当按照该协议书的约定给原告办理出售商铺的房屋所有权证，被告贾晓峰因企业改制继受了武威市交通家电公司的所有债权债务，同时对涉案的商铺买卖行为亦进行了继受，被告贾晓峰作为原武威市交通家电公司法定代表人依据其与被告李长生签订的联合开发协议，被告李长生对外出售商铺的行为是同意和知情的，相应的对被告李长生对外出售商铺的行为应当承担民事责任。因此被告贾晓峰作为联合开发建设的联建主体，对于联建方李长生对外出售的商铺负有办理分户产权的义务。审理中原告认为二被告在涉案商铺综合楼总产权已经办理的情形下拒绝给原告办理出售商铺分户产权的行为已构成违约，同时，被告贾晓峰对已交付的出售商铺停水、停电亦构成违约，应承担违约赔偿之责。在售房协议书履行期间原告因被告贾晓峰的债务而导致出售房屋被法院查封形成的出租损失，也是二被告迟延办理商铺分户产权的违约行为造成的，该损失也应当由二被告承担的主张，由于原告未向本院提交造成损失的证据，故本院对此主张不予支持。被告李长生辩称产权证无法办理，房子应当收回，在法律范围内给原告赔偿的主张不符合法律规定，依法不予支持。被告贾晓峰辩称原告的诉请无事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求的主张，经审查，被告贾晓峰作为原武威市交通家电公司法定代表人与被告李长生签订的联合开发协议，该协议内容符合法律规定，属于有效协议，故被告贾晓峰的主张依法不予支持。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第四条，第九条，第十五条，第一百零七条《中华人民共和国合同法》第七条，第八条，第六十条，第一百三十条之规定，判决如下：被告李长生、贾晓峰共同给原告办理位于凉州区和平街14号综合楼从北到南第三间的一层、二层商业铺面的房屋所有权证。并承担办理房屋产权登记的费用。限判决书生效后30日内履行。案件受理费7450元，减半收取3725元由被告李长生、贾晓峰负担。宣判后，原审被告李长生、贾晓峰不服，以“联合开发协议及售房协议书无效，上诉人贾晓峰已取得涉案房屋产权”为由，向本院提起上诉，请求依法撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人柴尔勤当庭答辩称，一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。二审中，双方当事人对原审认定的案件事实未提出异议，也未在二审中向本院提供新的证据，未要求复述一审已出示过的证据。对原审法院认定事实，本院予以确认。二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致。本案争议焦点：被上诉人柴尔勤要求上诉人李长生、贾晓峰办理涉案商铺产权的请求能否成立。本院认为，上诉人李长生与原武威市交通家电公司签订的“联合开发协议”并未违反法律禁止性规定，且协议内容系双方当事人真实意思表示，故该“联合开发协议”属有效协议，对合同双方均具有约束力。依据该“联合开发协议”中约定的“上诉人李长生投资建设的建筑物、分配收益权归李长生，武威市交通家电公司负责办理李长生的产权，李长生负责给武威市交通家电公司返还门面一间（约40平方米）”之内容，上诉人李长生除须给武威市交通家电公司返还的门面一间外，对其修建的其余商铺享有处置权利，该事实亦从上诉人李长生在武威市中级人民法院（2014）武中民终字第508号民事卷中出庭作证证言予以印证，故上诉人李长生将其享有权利的商铺出售给被上诉人柴尔勤并不违反法律规定。关于上诉人所提因出卖人未取得商品房预售许可证明，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定内容，该协议无效之理由，因该司法解释实施在该售房协议书签订之后，对该协议不具有适用效力，上诉人该理由不能成立。同时，因上诉人贾晓峰作为原武威市交通家电公司的法定代表人因企业改制继受了武威市交通家电公司的所有债权债务，亦应对“联合开发协议”中约定的办理产权的合同义务予以继受，故被上诉人柴尔勤要求上诉人李长生、贾晓峰办理涉案商铺产权证的请求于法有据。上诉人贾晓峰不能因其享有整栋楼房的总产权来对抗分户产权的办理请求。综上，一审认定事实清楚，判决正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元由上诉人李长生、贾晓峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛晓明审 判 员 魏君鸿代理审判员 杨海昇二〇一五年八月六日书 记 员 付雪莲 来自