裁判日期: 2015-08-06
公开日期: 2015-08-19
张翾与天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
天津市第二中级人民法院
天津市
民事案件
二审
天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司,张翾
商品房销售合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第666号上诉人（原审被告）天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司，住所地天津市滨海旅游区海旭道与安正路西北侧交口旅游区投资服务中心第（109）号房间。法定代表人杨文杰，经理。委托代理人王亚东，该公司职员。委托代理人钟辉，该公司职员。被上诉人（原审原告）张翾。委托代理人方志秀，系被上诉人之妻。上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园）因与被上诉人张翾商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院于2015年5月25日作出的（2015）滨汉民初字第1346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日受理后，依法组成合议庭于2015年8月6日公开开庭审理了本案。上诉人碧桂园的委托代理人钟辉、被上诉人张翾及其委托代理人方志秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，张翾与碧桂园双方于2013年8月2日签订合同编号为2013-0078533号《天津市商品房买卖合同》，约定将碧桂园开发的天津市滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑4-1-702商品房一套销售于张翾，房屋面积91.67平方米，合同总价款为699895元。碧桂园按照合同约定，于2014年5月31日将涉诉商品房交付张翾，张翾于当日缴纳物业费687.54元。张翾接收���屋后发现房屋存在质量问题，向碧桂园反应房屋存在的问题，碧桂园于2014年6月17日出具《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》，主要内容为：碧桂园所售碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼因装修问题导致业主延迟入住，碧桂园提出以下解决方案：进行积极整改，整改期间免收业主物业费，对于已缴纳物业费的业主，按照整改工期顺延，对整改期间业主租房费用补偿问题作出保证，即小于100平方米户型每月补偿2000元租金（67元／天）等。张翾于2014年12月4日入住涉诉房屋后，因房屋质量问题再次向碧桂园报修，碧桂园于2015年1月20日出具涉诉房屋维修方案，约定的开工日期为2015年1月21日，内容主要为：做好卫生间防水工作后，恢复卫生间吊顶（同等品牌），恢复因卫生间渗透导致的墙体返潮、地板鼓起等问题，墙漆使用业主原有品牌等，张翾庭审中对该维修方案无异���。因涉及房屋维修，张翾于2015年1月10日租住于天津市生态城和畅园13-604（房主为案外人王金玲），房屋租金为2500元／月，租赁期为6个月，案外人王金玲支付2014-2015年度暖气费1019.86元。碧桂园于2015年1月9日支付张翾租房费用2000元，并承诺免收整改期间的物业费。涉诉商品房尚处于保修期内。2015年4月7日，原审法院前往诉争房屋进行现场勘验，发现如下质量问题：诉争房屋卫生间因漏水，碧桂园给予维修，但未维修完毕；因卫生间漏水导致次卧墙皮脱落；次卧以及主卧门口木质地板存在鼓起现象；厨房燃气装置存在改动现象，燃气表由燃气灶上部改到燃气灶下部。原审法院认为，张翾与碧桂园签订的《天津市商品房买卖合同》系张翾与碧桂园双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律规定，应当依法予以保护。张翾按照合同约定交纳房款，碧桂园应当按照合��约定向张翾交付质量合格的商品房。现张翾与碧桂园双方庭审中均认可诉争商品房存在质量瑕疵，原审法院经现场勘验亦确认该事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”涉诉房屋在保修期内出现质量问题，故碧桂园应当承担诉争房屋质量瑕疵的维修义务，以碧桂园于2015年1月20日出具的维修方案为准。关于张翾主张的要求碧桂园提交房屋验收燃气合格证、消防验收合格证，《天津市商品房管理条例》第九条第二款规定“供水、供电、供气、供热、排水等专业经营服务单位，应当自房地产开发企��提出配套工程竣工验收申请之日起七个工作日内验收完毕；验收合格的，应当在三个工作日内，向房地产开发企业出具配套证明。”第十一条第一款第三项规定“申请领取住宅商品房准许交付使用证，应当提供下列材料：（三）供水、供电、供气、供热、排水等配套证明”，因碧桂园提交住宅商品房准许交付使用证，能够推定碧桂园已向行政机关提交供气证明，故张翾提出要求碧桂园提交燃气验收合格证的主张，原审法院不予支持；对于张翾要求碧桂园提交消防验收合格证的诉讼请求，因消防管理事宜属行政机关管理事项，不属于民事案件主管范围，对张翾的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于张翾主张的各项损失，原审法院认定如下：1、张翾主张2015年1月6日至2015年4月30日的房屋租金、暖气费共计10516.13元。结合张翾的租房合同、暖气费票据以及经原审法���查询的2014年度天津市供热时间段为2014年11月15日至2015年3月31日。原审法院认定房屋租金为2500元／月×3月＋2500元／月÷30天×25天=9583.33元，暖气费认定为1019.86元÷137天×85天=632.76元。2、张翾主张碧桂园交房后承诺补偿的房屋租金12000元（2000元／月×6月）。该项损失，由张翾提交的《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》予以佐证，根据张翾庭审陈述的于2014年12月4日入住，原审法院认定该项损失为2000元／月×5月＋67元／天×3天=10201元。3、张翾主张的赔偿的物业费910元。结合张翾提交的物业费票据以及张翾的诉求，原审法院认定为687.54元。超出部分因张翾未提交证据证实其实际发生，原审法院不予支持。4、张翾主张诉争房屋2015年1月6日至正常入住期间的暖气费1313.87元。因张翾未提交证据证实其已实际发生，对该项诉讼请求不予支持。5、张翾主张的误工费5247.87元���交通费500元。天津市人民代表大会常务委员会通过实施的《天津市商品房管理条例》第三十五条规定“在保修期限内，商品房存在不影响安全使用的质量缺陷的……给购房人造成损失的，应当承担赔偿责任。赔偿范围包括因维修造成损坏的修复费用、误工损失和其他直接经济损失。”故张翾主张的误工费、交通费应当予以保护。张翾虽提交单位误工证明，但提交工资银行流水记录无法佐证其工资标准，原审法院对其主张的误工费标准不予认定，但误工证明能够证实张翾因处理房屋维修事宜存在误工，误工费标准原审法院参照2013年度天津市居民服务业标准28559元／年予以计算，误工时间原审法院认定为19天。误工费确认28559元／年÷365天×19天=1486.63元，张翾之妻方志秀的误工费证明符合法律规定，原审法院予以认定，数额确认为1793.1元＋537.93元=2331.03元。误工费总数为1486.63元＋1793.1元＋537.93元=3817.66元。交通费根据往返距离、次数等因素，原审法院酌定200元。6、张翾主张燃气无法使用的违约金16500元。计算方法：张翾按照补充合同第六条第二款约定的50元／天计算330天的违约金。经审查，因诉争房屋燃气装置存在改动现象，且张翾庭审中承认尚未缴纳燃气费用，《天津市燃气管理条例》第二十一条第三款规定“管道燃气经营企业应当与燃气用户签订燃气供用气合同，在合同中明确双方的管理责任”，张翾未举证证明诉争房屋燃气装置的改动主体，张翾要求碧桂园承担该违约责任不妥当。对于张翾的该项诉讼请求，原审法院不予支持。7、张翾主张的房屋维修期间以及整改期间的违约金3000元，因无证据予以证实，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。张翾的上述经济损失共计25122.29元。针对碧桂园提出的“涉诉房屋质量问题已于2014年8月整改完毕，根据整改时间给予张翾一至二个月的租金补偿”，因碧桂园未向原审法院提交证据证明涉诉房屋维修完毕的时间，且碧桂园在《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》无具体承诺修复完工期限，对于该主张原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，原审法院判决：“一、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内完成对原告张翾所有的天津市滨海新区滨海旅游区起步区安佳路以西、玉林道以南凤凰苑4-1-702商品房质量问题的维修工作，以被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司2015年1月20日出具的维修方案为准；二、被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告各项经济损失共计人民币25122.29元，扣除先行给付的人民币2000元，实际赔偿原告23122.29元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，承担相应的法律后果。案件受理费人民币425元，由原告担负170元，由被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负255元。被告天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十五日内直接向本院交纳。”碧桂园不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，改判上诉人赔偿被上诉人各项经济损失共计人民币12590.26元（房屋租金损失9583.33元、暖气费632.76元、物业费687.54元、误工费1486.63元、交通费200元），依法调整本案一、二审诉讼费用的承担。事实及理由：1、一审判决中���定上诉人交房后向被上诉人承诺的房屋租金共计10201元缺乏事实依据。《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》是上诉人向凤凰苑1-7号楼所有业主发出的，该信已明确说明，补偿业主租房费用为：自业主报修之日起，对不同户型面积、不同整改工期进行对应补偿。从该信内容可以明确，上诉人承诺补偿的对象为交房时房屋存在影响入住的质量问题的凤凰苑1-7号楼的业主，补偿的前提为业主已向上诉人报修，补偿的时间为整改工期。本案中，被上诉人既未提供证据证明涉案房屋在交房时存在影响其入住的质量问题，也未提供证据证明其已向上诉人报修，更不能证明整改工期为从合同交房日起至2014年12月4日。实际上，被上诉人已于合同交楼日签署了物业及资料移交书，涉案房屋已按合同约定按时交付给被上诉人使用，被上诉人庭审时陈述的于2014年12月4日入住不实���2、一审判决认定的误工费过高，应调低。被上诉人之妻不是本案当事人，将其误工费计算至上诉人赔偿的损失中没有法律依据。被上诉人张翾辩称，请求法院驳回上诉，维持原判。二审期间，被上诉人提交如下证据：1、验房单、《致滨海城业主公告》及物业费减免照片各一张，2014年6月4日与维修人员通话记录打印件一份，证明其在验房时就已提出房屋存在问题，之后又发现了房屋内电线未使用pvc管，且物业公司因为房屋质量问题减免了其物业费；2、历月电费明细复印件一份，证明从电费使用情况可以看出其在2014年12月之前没有实际使用房屋。上诉人对于被上诉人提供的证据1中照片的真实性没有异议，但认为公告是针对1-7号楼全体业主发出，不能证明被上诉人所购房屋在交付时存在影响居住的质量问题，房屋存在的瑕疵不影响入住。通话记录的通话人身份无法核实，且只能证明6月14日时房屋存在问题。对于被上诉人证据2，上诉人认为只能证明用电量较少，不能证明系因房屋质量问题导致。对此本院的意见是：被上诉人提供的证据具有真实性、合法性及关联性，应作为认定本案事实的依据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，上诉人在《致碧桂园滨海城凤凰苑1-7号楼业主一封信》中的解决方案第一项积极整改，保证质量中承诺，公司已组建专项维修整改小组及客诉受理小组，增派专业管理人员及劳动力，针对户内的不同问题，按照业主的合理诉求，根据“整改方案双方认定”及“工期服务质量”原则，不抢工、不延工，一户一方案，进行彻底整改。该项中要求为确保整改工作的顺利进行，业主需配合开启入户门或将装修钥匙留存物业服务中心。此外，在上诉人制定的《收��程序指引》中明确了办理收房手续流程，其中业主需先缴纳各种费用并签署办证及收楼资料后才能领取房屋钥匙，最后领取《验收交接表》，并在上诉人人员陪同下进行楼宇验收。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人按照合同约定交纳了房款，上诉人应当按照合同约定向被上诉人交付质量合格的商品房。上诉人交付的房屋存在装修等方面的质量瑕疵，其以公开信的形式向包括被上诉人在内的业主承诺因装修问题导致业主延迟入住，其针对户内不同问题，按照业主的合理诉求，根据“整改方案双方认定”及“工期服务质量”原则，一户一方案，进行彻底整改，并承诺整改期间免收业主物业费，对于已缴纳物业费的���主，按照整改工期顺延，对整改期间业主租房费用补偿问题作出保证，即小于100平方米户型每月补偿2000元租金（67元／天）等。现被上诉人提供的证据能够证实其在房屋交付当天验房时已提出了房屋存在的问题，上诉人在被上诉人2014年12月4日入住前一直有维修行为，且被上诉人未实际居住使用涉诉房屋。上诉人未能提供其针对涉诉房屋提出过整改方案及维修工期的证据，因此原审法院认定的此项上诉人承诺补偿的租金损失期限并无不妥。对于上诉人主张的涉诉房屋并无影响居住的质量问题，因此应以被上诉人签署商品房物业及资料移交书之日（2014年5月31日）作为被上诉人实际入住日一节：首先，根据被上诉人提交的上诉人制定的《收楼程序指引》可以看出，业主签署商品房物业及资料移交书在实际验房之前，因此不能以被上诉人签署了相关文书证明其认可了交付房屋的质量不存在问题；其次，上诉人所出具的公开信已明确表明系因装修等问题导致业主延迟入住，并未限定问题的严重程度及范围，而根据涉诉房屋存在的问题，应当属于该公开信所承诺的维修及补偿范围。原审认定的此项损失数额并未超出合理范围，上诉人不同意支付此项损失的上诉请求本院不予支持。对于上诉人提出的被上诉人妻子的误工损失问题，虽然被上诉人之妻不是本案合同的相对人及本案当事人，但鉴于其与被上诉人的夫妻关系，其亦是涉诉房屋的共同使用人，夫妻共同处理所居住房屋的有关事项也是合理的，其为解决涉诉房屋的维修问题误工，其误工损失也无明显超出合理范围之处，且从便于当事人诉讼、减少讼累的角度出发，其误工损失在本案中一并解决更为妥当。因此原审法院一并判决上诉人赔偿被上诉人此项损失并无不当，本院应予维持���综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63元，由上诉人天津滨海新区碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军代理审判员 李 敏代理审判员 杨桂军二〇一五年八月六日书 记 员 庞 艺速 录 员 韩 鹏 更多数据：