裁判日期: 2015-08-29
公开日期: 2015-12-22
黄韶勇与新余市暨阳房地产开发有限公司、杭州利轩物业管理有限公司新余分公司、杨清排除妨害纠纷一审民事判决书
新余市渝水区人民法院
新余市
民事案件
一审
黄韶勇,新余市暨阳房地产开发有限公司,杭州利轩物业管理有限公司新余分公司,杨清
排除妨害纠纷
《中华人民共和国民法通则》：第八十三条，第一百三十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百零二条
江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝民初字第01093号原告黄韶勇，男，1977年8月18日生。被告新余市暨阳房地产开发有限公司。法定代表人王晓冬，该公司经理。委托代理人王志祥，江西姚建律师事务所律师。被告杭州利轩物业管理有限公司新余分公司。法定代表人张军刚，该公司经理。委托代理人李春红，新余市金春法律服务所法律工作者。被告杨清，男，1969年9月14日生。原告黄韶勇（下称原告）与被告新余市暨阳房地产开发有限公司（下称暨阳公司）、杭州利轩物业管理有限公司新余分公司（下称利轩物业）、杨清排除妨害纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月5日公开开庭进行了审理，原告、被告暨阳公司委托代理人王志祥、被告利轩物业委托代理人李春红、被告杨清到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2006年在被告暨阳公司处购买位于暨阳玫瑰城商品房一套，2009年被告暨阳公司交房后，原告于当年入住。2012年年初，原告购买的商品房客厅的屋顶、前面出现漏水等现象，导致客厅吊顶和墙面有水渍和霉块。原告当即通知被告暨阳公司、利轩物业，请求查找漏水原因并予处理。但被告暨阳公司、利轩物业也以被告杨清未做好防水为由，一直推脱，也未协调。直至原告提起诉讼之日，墙面水渍和客厅霉块面积越来越大，并常常伴有异味，严重影响原告的生活环境，并使原告的装修遭受损失，据此，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、三被告立即处理好原告前面、顶面漏水、渗水等问题，并承担因此造成的损失9800元；2、本案诉讼费由被告承担。被告暨阳公司辩称其不应承担责任，其已在2008年8月将房屋交给原告，已经过了5年质保期，原告房屋漏水也不是因其开发房屋质量问题导致，根据现场勘查，是因为楼上卫生间渗水问题，请求法院依法驳回原告对被告暨阳公司的诉讼请求。被告利轩物业辩称其不承担赔偿义务，也不应承担墙面漏水造成的损失，漏水问题不是被告利轩物业造成的，是因为被告杨清卫生间漏水造成的，损失应该由被告杨清承担。被告杨清辩称漏水原因不清楚，其之前停止使用过该卫生间长达20多天，原告家里依然漏水，原告主张的损失没有法律依据。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、照片五张。证明：原告房屋漏水情况以及造成了损害。被告暨阳公司为反驳原告的诉讼请求，提交了以下证据：1、入住通知书。证明：原告2008年8月1日通知原告收房。2、商品房买卖合同。证明：被告暨阳公司已按照合同约定的交房日期向原告履行了交房义务，且该房屋已过5年保修期。3、新余市建设工程竣工验收备案表。证明：诉争房屋在2008年8月15日已经通过竣工验收，诉争房屋已经过了五年的保修期。上述证据均经庭审质证，现本院围绕双方的质证意见，综合评述如下：对原告提交的证据，三被告均对真实性没有异议，故对于该组证据的真实性，本院予以采信。对于被告暨阳公司提交的所有证据，原告、被告利轩物业、被告杨清对真实性均无异议，故对于被告暨阳公司的提交的所有证据的真实性，本院予以采信。根据上述证据和庭审笔录，可以认定如下案件事实：2007年5月28日，原告与被告暨阳公司签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买预售商品房一套，该商品房小区定名为暨阳?玫瑰城，被告暨阳公司应在2008年8月8日前将商品房交付原告使用，2008年8月1日，被告暨阳公司通知原告在2008年8月8日入住，2008年8月15日，诉争楼房经新余市建设局验收备案。2014年7月24日，被告利轩物业记录了原告向其反映住房餐厅有漏水问题。后原告、被告暨阳公司、被告利轩物业拆开卫生间集成吊顶看到卫生间楼板漏水，打开管道井，未发现暴露的管道井有水渍。2015年8月5日上午，为进一步调查房屋漏水原因及房屋腐蚀状况，本院对现场漏水情况进行了查看，原告、被告利轩物业工作人员阙小兰及田继华、被告杨清到场，发现：餐厅靠卫生间墙面及吊顶存在腐蚀、发霉等情况；打开卫生间吊顶，可见靠餐厅楼面可见水渍、漏水情况；打开卫生间与餐厅墙面的管道井，未见水管有水渍；查看被告杨清住房，发现其卫生间增加了地漏，其吊顶未漏水。本院认为，本案属排除妨害纠纷。本案的争议焦点在于：1、房屋漏水的原因是什么，被告暨阳公司、利轩物业认为是被告杨清未做好防水导致楼板漏水，被告杨清认为是管道漏水；2、原告主张的损失9800元是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点，被告杨清辩称即使原告家中共同排水管道没有漏水，也不能证明被告杨清家中公共排水管道没有漏水。从现场查看的情况来看，原告与被告杨清卫生间相连的管道没有漏水，但可以看到被告杨清家卫生间地面楼板渗水，本院认为，即使被告杨清家公共排水管道漏水，如果被告杨清家防水系统足够完善，该排水管道漏水问题也可以通过被告杨清家的防水系统解决，即便防水系统无法解决，被告杨清基于相邻关系亦应当主动采取措施，消除这一问题，根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条及《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第一百零二条之规定，被告杨清作为不动产的相邻方应当排除妨害，故对于原告要求被告杨清处理好漏水、渗水等问题的诉讼请求，本院予以支持。至于被告暨阳公司是否承担责任，本院认为，根据被告利轩物业的记录，原告最早反映漏水问题是在2014年7月24日，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，卫生间防水的最低保修期为5年，原告有记录的反映漏水问题已超过5年的质保期，故对于原告要求被告暨阳公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。至于被告利轩物业，因原告及被告杨清均未有证据证明确实存在公共排水管道漏水且曾向被告利轩物业反映过，故原告要求被告利轩物业承担责任的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。关于第二个争议焦点，被告杨清认为原告主张的损失没有事实和法律依据，本院认为，因原告未说明具体的损失项目及计算方式，故对于原告要求被告杨清赔偿损失9800元的诉讼请求，本院不予支持，但考虑到该漏水问题存在至少已有一年之久，且确实对原告餐厅的吊顶及墙面造成了大面积腐蚀，引起了墙面及吊顶的发霉，影响了原告的居住环境，原告可要求被告杨清将已腐蚀的墙面及吊顶恢复原状，如被告杨清不予恢复，原告可向被告杨清另行主张恢复原状的费用，故对于原告主张损失9800元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告杨清于本判决生效之日起一个月内排除其卫生间楼面漏水、渗水问题；二、驳回原告黄韶勇的其他诉讼请求。案件受理费150元（已由原告黄韶勇预交），由被告杨清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长 刘雅萍人民陪审员 胡优平人民陪审员 刘 勇二〇一五年八月二十九日书 记 员 曾振轩 搜索“”