裁判日期: 2015-08-29
公开日期: 2015-11-10
张希盛诉阳江同心房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
阳江市江城区人民法院
阳江市
民事案件
一审
张希盛,阳江同心房地产开发有限公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条，第一百五十三条
阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳城法民二初字第639号原告：张希盛。委托代理人：黄志豪，广东真智律师事务所律师。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。法定代表人：张敏明。委托代理人：伦燕银，该公司员工。委托代理人：区敏莹，该公司员工。原告张希盛诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法由审判员梁胜光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张希盛的委托代理人钟国衡，被告同心房地产公司的委托代理人区敏莹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张希盛诉称：2012年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区XXX号商品房一套。该商品房的购房款472008元原告已付清。《商品房买卖合同》第八、十一条约定被告应于2013年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但被告未能依约履行该义务，行为已构成违约。自违约之日起计至2014年1月12日止，被告逾期交付196天，根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”的约定，原告可请求被告承担给付违约金并且继续履行合同的责任，因此，根据原告的请求，被告应支付违约金27754.07元（472008元×196天×0.0003）。若被告在2014年1月12日之后仍存在逾期的情形，违约金的具体数额应计至商品房实际合格交付之日止。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付违约金27754.07元给原告（暂计至2014年1月12日，违约金具体数额自违约之日起计至商品房合格交付之日止）；；二、本案诉讼费由被告承担。被告同心房地产公司在庭审中辩称：一、迟延交付房屋系政府行为原因导致，被告不存在过错。被告于2013年1月5日与阳江市自来水公司（以下简称自来水公司）签订《阳江市供用水合同》约定由自来水公司对涉案楼盘进行给水主管道工程施工，被告负责向阳江市综合城市管理局（以下简称城管局）申请办理施工审批手续。同年5月6日，自来水公司对工程施工图审核通过，被告于5月7日向城管局提交审批申请。但因该期间为阳江市正在申报国家园林城市称号，城管局对阳江市内所有道路开挖审批予以延迟通过，导致于2013年12月13日才通过被告审批申请。另，被告于2014年1月13日办理涉案楼盘的竣工验收备案。上述政府行为系被告与原告订立合同时无法预见、无法避免、无法控制的，若非城管局原因导致被告迟延进行给水主管道工程施工，被告完全有可能在合同约定的时间内向原告交付房屋。由此可知，该延迟交付的过错不在被告。此外，根据被告与原告签订的《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条第六项约定除不可抗力外，因政府行为等突发事件导致房屋无法按时交付的，被告可以顺延交付房屋期限。被告于2013年5月7日向城管局申请，按照相关行政法规规定，城管局最迟应当于5月14日批准，而其于同年12月13日才予以批准，故被告交付房屋的时间应当顺延212天，即被告应当于2014年1月28日交付房屋。退一步来说，即使要计算被告延迟交付房屋的违约金，应当从2014年1月29日计算违约金。二、原告计算违约金没有任何事实依据。被告于2013年9月24日向原告交付了房屋钥匙，并已签订了《业主钥匙签收单》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”规定，应视为被告已于2014年1月12日向原告交付房屋钥匙，2014年1月13日向原告交付经验收合格的房屋。因此，如果被告确实存在延迟交付房屋的事实，违约金应当计算至2013年9月24日，应扣除因政府部门进行创园活动而耽误的186天。原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求法院予以驳回。综上，被告不存在延迟交付房屋经审理查明：2012年4月22日，原告张希盛（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12040161），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区XXX号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字XXX号，建筑面积共107.81平方米（其中套内建筑面积86.32平方米，公共分摊建筑面积21.49平方米），单价为每平方米5468.12元，房屋总价款为472008元，定于2013年6月30日前交付房屋，出卖人交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。原告与被告还签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十一条第6项约定，买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任。合同补充协议签订后，原告按时支付了全部购房款给被告。2015年6月18日，原告以被告没有按时交付经验收合格的商品房，应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，被告向本院递交一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》，该份协助查询函是被告因其他与本案相关联的系列案件向二审法院广东省阳江市中级人民法院提出调查申请，申请到阳江市城管局调查2013年3月至2013年12月期间，该局是否因阳江市申请“国家园林城市”称号而暂缓或停止审批阳江市内道路面挖掘等工程的申请，二审法院根据被告同心房地产公司的申请，去函阳江市城管局进行调查，该局于2014年11月10日复函，主要内容为“一、同心房地产公司于2013年5月向我局申请挖掘道路施工许可证情况属实，我局未受理其申请。具体原因如下：1、创建国家园林城市检查工作最初定于2013年6月进行。为减少道路挖掘对市容市貌的影响，保证创园迎检工作顺利进行，我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起停止市区道路挖掘施工许可证的审批业务。2、该公司申请挖掘的地段为新江北路路边绿化带，该路段为创园必检路段，根据创园工作精神，迎检期间原则上不再批准开挖检路段道路。二、创园检查工作结束后，我局即刻恢复市区道路挖掘施工许可证的审批业务，同心房地产公司于2013年12月3日再次向我局申请挖掘道路施工许可证，我局于2013年12月13日批准申请并印发施工许可证。该复函所附的道路挖掘施工许可证载明施工日期是2013年12月14日至2014年1月4日”；一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是广东省阳江市中级人民法院向阳江市城管局了解何时恢复道路挖掘施工许可审批，该局对原来的复函所做的补充说明，主要内容是“我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月份起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园检查工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务”；一份《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》，该复函是城管局就2014年11月21日下午威尔登堡花苑的业主代表到该局上访就前两份复函相关问题提出的询问，该局作出的补充说明，内容主要为“同心房地产公司于2013年5月曾口头向我局申请办理道路挖掘许可，但并没有正式申报。鉴于当时我局创建国家园林城市现场验收工作定于2013年6月进行，为减少由于道路挖掘等对市容市貌的影响，保证迎检工作顺利进行，我局应创园办及创园工作要求，从2013年11月25日创国家园林城市现场验收工作结束后，2013年11月26日开始恢复该项业务”。经质证，原告认为该三份复函不能证明同心房地产公司于2013年5月7日提出过涉案工程申请，政府因创园活动而停止室内工程的审批，导致被告工程延期，更何况被告是以口头形式提出施工申请，不符合行政许可的要式要求，应视为没有申请，不构成其免责事由。另外，城管局的答复属于证人证言，具有任意性，明显不符合法律要求，且没有任何法律文件、政策规范文件规定，要求阳江市在申请国家园林城市活动期间，政府部门停止市区内道路施工的审批。另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。本案经双方当事人确认，张希盛于2013年9月24日收到被告涉诉房屋的钥匙。庭审中，原、被告双方均同意迟延交房的时间从2013年7月1日计至2014年1月12日，共196天，但被告辩称应扣减因政府创园活动导致迟延的186天。以上事实，有原告提供的原告的身份证、机读资料、《商品房买卖合同》、发票、收据，被告提供的《商品房买卖合同》补充协议、《阳江市供用水合同》、施工图、施工许可证、业主钥匙签收单、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》、《关于广东省阳江市中级人民法院协助查询函补充说明》、被告的营业执照、组织机构代码证等证据以及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点是被告同心房地产公司在履行合同过程中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容没有违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同有效，双方当事人应按合同约定履行。根据原告张希盛于2013年9月24日收到涉诉房屋钥匙及涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续的事实，应认定被告于2014年1月13日交付经验收合格的商品房给原告张希盛。对于被告于上述时间交房给买受人是否违反合同约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人有约束力。针对同心房地产公司涉诉房地产工程申请挖掘许可证的问题，阳江市城管局已经明确答复，同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在新江北路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作结束即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府正在进行创园活动，不批准同心房地产公司开挖道路，造成同心房地产公司在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。同心房地产公司开挖道路工程虽不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期限应予扣减。上述复函中未明确同心房地产公司提出申请的日期，而同心房地产公司主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定同心房地产公司在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日同心房地产公司再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务时（2014年1月12日）止，同心房地产公司迟延196天交房，扣除应顺延期间186天，同心房地产公司实际迟延交房10天。同心房地产公司迟延10天交付商品房给原告，其行为已构成违约，应支付违约金给原告，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为1416.02元（472008元×0.0003／天×10天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金1416.02元给原告张希盛；二、驳回原告张希盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费247元（该款原告已预交），由原告张希盛负担222元，被告阳江同心房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 梁胜光二〇一五年八月二十九日书记员 林良超 来源：百度“”