裁判日期: 2015-08-26
公开日期: 2015-10-19
伍燕与重庆渤能房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
重庆市长寿区人民法院
重庆市
民事案件
一审
伍燕,重庆渤能房地产开发有限公司
房屋买卖合同纠纷
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第04470号原告伍燕，女，1987年6月7日出生，汉族，住重庆市璧山县八塘镇。委托代理人殷嘉永，重庆市长寿区渡舟法律服务所法律工作者。被告重庆渤能房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道创业街13号，组织机构代码79804419-1。法定代表人刘燕，该公司总经理。委托代理人（特别授权）李志，重庆名正律师事务所律师。原告伍燕与被告重庆渤能房地产开发有限公司（以下简称：渤能房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法由代理审判员董静适用简易程序分别于2015年6月16日、7月10日公开开庭进行了审理。原告伍燕及其委托代理人殷嘉永，被告渤能房地产公司的委托代理人李志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍燕诉称，2015年3月24日，我与被告渤能房地产公司签订《中央公园认购书》，约定我认购被告开发的位于重庆市长寿区中央公园x-x幢x-x号房屋一套，并按照《中央公园认购书》的约定于当日缴付定金50000元。该认购书还约定我与被告于2015年4月30日前签订《重庆市商品房买卖合同》，但在该期限届满前，我多次打电话并到被告公司售房部要求被告与我签订《重庆市商品房买卖合同》，但被告均以各种理由拒绝。被告渤能房地产公司已经违约，现要求人民法院依法判决被告渤能房地产公司双倍返还我认购定金100000元。被告渤能房地产公司辩称，原告与我公司签订《中央公园认购书》及原告缴付定金50000元属实，但双方未在2015年4月30日前签订《重庆市商品房买卖合同》并非我公司的原因，原告一直以认购房屋的楼层、价格等因素与我公司协商，直至2015年5月18日原告通过委托重庆市长寿区渡舟法律服务所致函我公司的形式明确提出不再履行签订《重庆市商品房买卖合同》的义务，原告的行为属于根本违约，其已缴纳的定金50000元我公司不予返还。即使我公司存在于2015年4月30日后通知原告与我公司签订《重庆市商品房买卖合同》的情形，该情形也仅是我公司逾期履行签订《重庆市商品房买卖合同》的义务，而不是不履行该义务，不符合双倍返还定金的条件。根据双方签订的《中央公园认购书》的约定，我公司在另行出售原告认购的商品房的情形下才应当双倍返还原告已缴定金，现在我公司并未将原告认购的商品房另行出售，故我公司不应当承担向原告双倍返还定金的责任。经审理查明，2015年3月24日，被告渤能房地产公司为甲方，原告伍燕为乙方，双方签订了《中央公园认购书》。该认购书约定：基本情况：（一）乙方所认购的商品房（以下简称该商品房）为甲方所开发的位于重庆市长寿区桃花新城［中央公园］项目x-x幢x楼x号房。（二）该商品房按照［建筑面积］计价，报价建筑面积单价为￥4866.36元／㎡，建筑面积94.38㎡（实际面积以测绘单位出具的预售测绘报告为准），报价总房款人民币小写：459287元（大写：肆拾伍万玖仟贰佰捌拾柒元整）。认购定金：乙方签订本认购书时，向甲方支付认购定金人民币大写：伍万元整（小写：50000元）；甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方在支付定金后同意在2015年4月30日前，与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，全额支付首付款项并及时提交办理银行按揭抵押贷款的全部所需资料或总房款，不得故意拖延。乙方未能在上述期限内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，属于违约，甲方有权将该商品房另行出售，并不再另行通知乙方，乙方支付的定金甲方不返还。在乙方支付定金之日起至双方约定的签《重庆市商品房买卖合同》及补充协议时间前，甲方不得另行出售该商品房，否则视为违约，双倍返还乙方已交定金……。当日，原告伍燕向被告公司缴纳定金50000元。2015年5月2日，原告伍燕到被告渤能房地产公司售房部参加被告公司的售房活动，该日双方未签订《重庆市商品房买卖合同》。原告伍燕提供的录音资料显示，2015年5月5日，原告伍燕的丈夫王兴强致电被告渤能房地产公司代理公司的置业顾问黄婷婷，询问何时签订《重庆市商品房买卖合同》，黄婷婷回复可能再有两三天可以与原告签订合同。通话结束后几分钟，黄婷婷致电原告伍燕，称其已询问过经理，下周与原告签订案涉房屋的商品房买卖合同。2015年5月6日，原告伍燕的丈夫王兴强向重庆市工商局12315中心电话申诉，申诉内容为：2015年3月24日，其在中央公园购买一套商品房，双方书面约定4月30日前签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，但现超过约定的签订合同时间，联系对方一直拖延。要求：退还定金。2015年5月18日，原告伍燕的丈夫王兴强向中央公园售房部邮寄法律工作者函，该函载明：重庆渤能房地产开发有限公司：……经核查，2015年3月24日，伍燕与贵公司签订了中央公园认购书，由伍燕向贵公司缴纳50000元定金，购买贵公司开发的中央公园x-x-x-x号住房一套，同时要求贵公司在2015年4月30日前签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，在该期限届满以前，伍燕多次打电话以及到贵公司售房部去要求签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，但均被贵公司以各种理由拒绝，直到2015年5月15日才电话通知伍燕在2015年5月18日到公司签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，现伍燕对贵公司的诚信产生了怀疑，不愿继续与贵公司合作，请贵公司收到法律工作者函后三日内双倍退还定金100000元。……。被告渤能房地产公司于2015年5月22日收到该函件。2015年5月19日，重庆市长寿区渡舟工商所经办人刘奎、李凤通过三方通话形式对原告伍燕的丈夫王兴强通过重庆市工商局12315中心电话申诉的纠纷进行调解，调解结果为：经了解，该投诉人的妻子伍燕在中央公园交50000元定金准备购买房屋，书面约定4月30日前签订正式合同，因多次催办未果。于5月6日向12315投诉。经渡舟工商所12315受理投诉的工作人员与双方联系后，中央公园售房人员黄婷婷介绍称，已通知伍燕前来签订合同，因是伍燕想换房或退定金造成现在未签订合同，希望他们到公司解决。我们与投诉人再次联系，（他）称，5月15日晚是通知他们在5月18日去签合同，他们认为已超过他们书面合约4月30日前签订正式合同时间。所以已请律师发了律师函准备通过司法程序进行解决。庭审中，被告渤能房地产公司申请的证人黄婷婷作证称，我是被告渤能房地产公司代理商中原房地产公司的置业顾问，原告在售房部买房一直是我接待的。在签订《中央公园认购书》后不久，原告伍燕就给我打电话说她订购房屋的楼层太高想换楼层，我就向公司申请并将还未销售的同户型的楼层告知原告，但她都不满意。后来伍燕听被告渤能房地产公司的中介公司说中央公园楼盘价格在降，想退房，我跟她解释没有这回事。我在2015年4月29日通知原告来完善签订《重庆市商品房买卖合同》的资料，因原告是按揭贷款，签订《重庆市商品房买卖合同》需要提交身份证、户口簿、无房证明、收入证明、银行打款记录等，但原告因为想退房不想签订《重庆市商品房买卖合同》，就没把上述资料交给我。以上事实，有当事人陈述、《中央公园认购书》、收据、录音资料、证人证言等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告伍燕与被告渤能房地产公司签订的《中央公园认购书》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告伍燕与被告渤能房地产公司应按该合同的约定享有权利并履行义务。《最高人民法院关于审理﹤商品房买卖合同纠纷案件﹥适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原、被告签订的《中央公园认购书》实为订立《重庆市商品房买卖合同》的预约合同，预约合同的作用是为双方在公平、诚实信用原则下继续磋商，最终订立正式的商品房买卖合同即本约创造条件。因此，任何一方在磋商过程中违背诚实信用原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者拒绝继续磋商以订立本约的行为都构成对预约合同的违反。本案中，原、被告未在《中央公园认购书》约定的2015年4月30日前签订《重庆市商品房买卖合同》。对于双方未在签约日前签订商品房买卖合同的原因，原告伍燕陈述其多次打电话给被告公司并到被告公司售房部要求被告与其签订《重庆市商品房买卖合同》，被告以各种理由拒绝。但因被告对此陈述予以否认，原告亦未举示相关证据证明其在2015年4月30日前要求被告公司与其签订《重庆市商品房买卖合同》，而被告公司予以拒绝的事实，故本院对原告陈述的双方未在约定时间内签订《重庆市商品房买卖合同》的原因在于被告的事实不予采信。被告辩称原告在签订《中央公园认购书》后一直因房屋楼层、价格等因素与被告协商，从而导致双方未在约定的时间内签订《重庆市商品房买卖合同》，并提供证人证言予以证明。因证人黄婷婷系被告公司代理商的置业顾问，其与被告存在利害关系，且被告未提供其他证据佐证证人证明的事实，故本院对证人黄婷婷的证言不予采信。原、被告在2015年4月30日前通过电话联系方式多次就原告所认购的房屋签约事宜进行磋商，现双方对磋商内容有不同陈述，但都不能举证证明自己的陈述属实，应合理推定为双方磋商未成。2015年5月2日，原告伍燕应被告公司通知到被告公司售房部参加活动的行为，及2015年5月5日原告伍燕的丈夫王兴强致电黄婷婷询问何时签订商品房买卖合同的行为均表明原告在约定的签约日后有继续与被告就签订《重庆市商品房买卖合同》进行磋商的意愿，因此双方未在2015年4月30日前签订《重庆市商品房买卖合同》并非是一方当事人对《中央公园认购书》的违反，而是双方磋商未成，属于不可归责与双方的事由。因不可归责与双方的事由导致原、被告未在约定的签约日前签订商品房买卖合同，原告伍燕缴纳给被告渤能房地产公司的50000元定金，依法应由被告公司返还，故对原告伍燕要求被告渤能房地产公司返还50000元定金的诉讼请求，本院予以支持。因被告渤能房地产公司不存在违约行为，故对原告伍燕要求被告渤能房地产公司双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理﹤商品房买卖合同纠纷案件﹥适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告重庆渤能房地产开发有限公司于本判决生效后7日内返还原告伍燕定金50000元；二、驳回原告伍燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半后收取1150元，由原告伍燕负担575元，由被告重庆渤能房地产开发有限公司负担575元（原告已预交，被告重庆渤能房地产开发有限公司于本判决生效后7日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 董静二〇一五年八月二十六日书 记 员 曾丽 来源：百度“”