裁判日期: 2015-08-26
公开日期: 2015-11-20
上海旗龙置业有限公司与许福寿商品房预售合同纠纷一审民事判决书
上海市闵行区人民法院
上海市
民事案件
一审
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第540号原告上海旗龙置业有限公司。法定代表人周伟淦。委托代理人李平，上海市协力律师事务所律师。委托代理人奚征宇，上海市协力律师事务所律师。被告许福寿。委托代理人刘畅，上海市建纬律师事务所律师。委托代理人郑漪波，上海市建纬律师事务所律师。原告上海旗龙置业有限公司与被告许福寿商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理。依法由审判员章国栋适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭并适用普通程序于2015年8月17日公开开庭进行了审理。原告上海旗龙置业有限公司的委托代理人奚征宇到庭参加诉讼。被告许福寿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海旗龙置业有限公司诉称，2013年6月17日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份及相关附件，约定被告购买原告名下位于上海市闵行区XX路XXX弄御涛园XX号全幢房屋，即本案系争房屋，房屋总价款人民币（以下币种相同）10，000，000元，被告应当于2013年6月17日支付首付款2，000，000元，2013年10月31日前支付余款8，000，000元。但被告向原告支付购房款2，000，000元后，未再向原告支付剩余购房款，经原告多次催讨仍未依约履行合同。原告认为，根据预售合同补充条款第四条之约定，被告签约后迟延支付购房款的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《上海市商品房预售合同》解除；2、被告协助原告办理注销关于上海市闵行区XX路XXX弄御涛园XX号全幢房屋的《上海市商品房预售合同》备案登记手续；3、被告向原告支付逾期付款违约金1，000，000元；4、被告向原告返还购房款发票原件。原告上海旗龙置业有限公司向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、原、被告于2013年6月17日签订的《上海市商品房预售合同》一份，证明双方存在房屋买卖的事实，对于系争房屋总价款、支付方式、合同解除、违约责任、违约金等作出了明确约定。被告对证据真实性无异议，但合同列明的地址只是户籍地址，后续的许多函件都没有收到；2、原告于2013年7月19日向被告出具的《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码XXXXXXX）复印件一份，证明原告已向被告出具了购房款2，000，000元的发票。被告对证据真实性无异议，确实收到了发票原件，但认为被告仅是名义上的付款人，实际购房人与付款人是其所在公司；3、原告于2014年2月14日向被告发送的律师函及送达凭证一组，证明被告逾期支付购房款，原告向其发函催缴的事实。被告对证据不予认可，没有收到相应的函件；4、原告向被告发送的解除合同通知函及相应的公证书（（2014）沪东证经字第4763号）一组，证明原告已依法依约行使合同解除权，双方合同已经解除。被告对证据不予认可，没有收到相应的函件。被告许福寿于2015年3月26日的庭审中辩称，同意解除合同，但不是因为被告违约而导致合同解除，故不同意支付违约金，同时，违约金条款也是格式条款，原告没有特别说明或标明，违约金条款本身无效。合同解除后，原告应当返还全部购房款，被告也同意协助原告注销《上海市商品房预售合同》备案登记手续并退还购房发票原件。但在原告提起本案诉讼之前，被告没有收到任何原告的解除函，而且原告明知被告在上海属于限购对象，其对合同不能继续履行是明知的，由此产生的结果与责任应当由其自行承担。另外，被告购买本案系争房屋是基于所在的A股权投资基金（深圳）股份公司（以下简称A公司）的股权收购行为，因此，购房款的付款方式，是由包括被告在内的公司股东共同负担的，以购房预付款总价，按照购房人数进行分摊，通过信用卡划账支付的。同时，双方股权收购行为已经终止了预售合同，合同终止是双方协商一致的结果。退一步而言，即使被告构成违约，合同约定按总房价款10%的比例计算支付违约金的标准也过高，超出原告的实际损失。被告许福寿向本院提供以下证据支持自己的抗辩理由：1、“员工参加社会保险清单”一份，证明被告属上海市限购人群，原告有义务对其限购情况进行审核，并应当承担合同无法履行的责任。原告认为证据形式无异议，但真实性无法确认，因为被告自述系A公司的员工与所谓关联方，显有矛盾，且社保缴纳记录与限购事宜无关，与本案无关联性；2、案外人签订的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一组，证明原告作出承诺，若被告违反限购规定，其不追究被告相应的违约责任，同时，原告未尽到核对购房人是否符合住房限售规定的义务，因此产生的不利后果，应由原告自行承担。原告对证据真实性无异议，但证据不具有关联性。申报表用于小业主自己申报其不存在限购的情况，而不能当然地用以证明被告是否存在限购。外地户籍人员在上海完全可以购房。申报表的本质是业主和开发商共同向政府申报，政府告知双方应该知晓的内容，所以上面有开发商和购房人的承诺，但并不是双方之间的契约。签署购房合同时，被告应当确保自己不存在限购，且双方合同约定相应的责任由被告自行承担；3、财务明细、付款凭证、邮件、预售合同、付款情况说明、银行卡复印件以及收据等证据一组，证明A公司关联方在购买“御涛园”项目房屋过程中，存有相互交叉付款、代付等情况，属于整体购房行为。原告对财务明细不予认可，系被告自行制作的证据，无法说明具体付款的情况，对预售合同真实性无异议，对转账凭证不认可，系照片复印件，对邮件不认可，邮件举证应该按照法律要求进行公证，该邮件的收件人为QQ邮箱，不可能是被告公司的邮箱，对付款凭证与收据予以认可，且证明付款人均为业主个人，而不是A公司，其之间即使存在代付行为也是有效的，但行为性质、结果与原、被告之间的商品房预售行为无关联性；4、短信记录一组，证明A公司的代表，案外人史a、朱a以及律师、关联方与原告的代表，案外人张a、李a、鲍a就包括系争房屋在内的“御涛园”项目进行了股权收购事宜的商谈，原告已经认可由A公司以股权收购的方式替代之前由个人签署预售合同的方式，以实现包括系争房屋的转让。原告对证据不予认可，证据形式不符合法律规定，且短信内容仅是关于会议时间、人员等方面安排的沟通，并未对股权收购达成一致意见，所以该组证据不能证明被告所需证明的内容；5、双方往来邮件一组，证明A公司以其关联方的名义与原告就包括本案系争房屋在内的“御涛园”项目先后以资产收购，即签订预售合同、定金合同的形式，和股权收购的方式进行协商谈判，资产收购和股权收购的标的是重合的，故双方事实上已经确认以股权收购方式终止了包括被告在内的关联方与原告签署的预售合同与定金合同，被告不应就合同的终止和解除承担违约责任。原告对证据真实性不予认可，邮件的真实性无法确认，且认为即便是真实的邮件，也无法证明被告的证明目的。被告不能提供双方签字认可的股权收购协议或者其他协议等证据，相反，被告提供的文本里面，原告工作人员始终明确表示以合同为准。A公司与B公司确有沟通和洽谈股权收购的行为，但最终双方没有达成一致意见，邮件不能证明被告的观点；6、《申诉》材料一份，证明A公司关联方的购房行为是一个整体的收购行为，不是个人的单独行为。原告对证据不予认可，该材料系包括被告在内的个人单方陈述的意见，缺乏合法性、真实性与关联性。经双方质证，本院对双方证据的认证意见：关于原告提供的证据，对证据1、2，被告对证据真实性无异议，且与本案有关联性，本院予以采信；对证据3、4，虽被告表示对证据不予认可，且并未收到，但双方签署的《上海市商品房预售合同》补充条款明确约定，书面通知以经登记的信件方式按照合同列明的地址发出，发出七日后视为收讫，且原告就其律师函的发送进行了公证，应视为其已经依约向被告送达了相关文件，且与本案有关联性，本院予以采信。关于被告提供的证据，对证据1，原告对证明目的不予认可，被告缴纳社保之情况与本案无直接关联性，且无法证明系争房屋预售过程中，原、被告之权利义务，本院不予采信；对证据2，原告对关联性不予认可，证据所反映的内容系案外人对住房所有情况的申报，无法证明被告之相关情况以及原、被告之权利义务负担，与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据3，原告对财务明细不予认可，被告亦无进一步提供证据证明财务明细的来源以及内容的真实性，本院不予采信，对预售合同、付款凭证的真实性予以认可，且与本案具有关联性，本院予以采信；对证据4，虽原告对证据形式与真实性不予认可，但内容与本案事实查明具有关联性，本院予以采信，对于被告之证明目的，需结合其他证据对证明力予以查明；对证据5，虽原告对证据形式与真实性不予认可，但内容与本案事实查明具有关联性，本院予以采信，对于被告之证明目的，需结合其他证据对证明力予以查明；对证据6，原告对证据不予认可，且系被告及案外人的单方陈述，无法实现其证明目的，本院不予采信。经审理查明，2013年6月17日，原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《上海市商品房预售合同》一份，由被告购买原告名下位于上海市闵行区XX路XXX弄《御涛园》XX号1层全幢房屋。房屋总价款10，000，000元。被告于合同列明住所为“深圳市宝安区XX路XX湾花园一期X栋XXX室”。该预售合同第七条就违约责任进行了约定，并以补充条款一第四条补充约定，“删除预售合同第七条项下的全部内容，并替换为以下文字：乙方超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款项即为逾期付款，则应当向甲方支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算。计算期间为自本合同规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止。‘实际付款日’是指乙方将有关的逾期应付款及其利息和其他有关的应付款项全额支付给甲方的当日。乙方逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内甲方有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知乙方立即解除本合同而无需另行催告乙方。……若甲方选择解除本合同，则乙方应按总房价款的百分之十支付违约金给甲方，并且甲方有权将该房屋转售他人。若该违约金不足以弥补甲方因乙方违约而遭受的损失，则该不足部分由乙方在甲方通知乙方后三十日内赔偿给甲方。若甲方选择解除本合同，乙方应按甲方的要求向有关的公证部门或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，乙方已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由甲方在有关部门注销本合同登记备案后三十日内不计利息退还给乙方。”合同附件一约定，首期房款为总房价款之20%，即2，000，000元，须于签订御涛园《上海市商品房预售合同》当日缴付，剩余80%的房款，即8，000，000元，须于签订御涛园《上海市商品房预售合同》之日起60天内缴付。合同补充条款一之“承诺与保证”部分列明，“乙方承诺并保证乙方购买该房屋符合中国法律法规及政策……任何一方应自收到对方书面解除合同通知之日起10日内签订解除本合同的协议并办理解除本合同的所有注销登记和注销备案手续。”合同补充条款一第二十四条约定，“依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照甲乙双方在本合同列明的地址发出。若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为收讫；挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫。任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。否则，依据本合同所发出的任何通知送达在本合同中列明的地址，视为已履行通知义务。任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。”合同补充条款二约定，因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为1，000，000元。合同签订后，被告向原告支付首期房款2，000，000元。同年7月19日，原告向被告出具编号为XXXXXXXX的发票。2014年2月14日，原告委托代理人向被告发送《律师函》，告知被告第二期购房款8，000，000元的付款日期为2013年10月31日，但至今未能支付。故要求被告立即支付购房款，并承担应付之日起至实际付款日止的逾期违约金。2014年3月28日，原告在上海市思南路七号邮政局，通过国内标准专递（EMS）向被告发送《关于：解除御涛园38号房屋﹤上海市商品房预售合同﹥的通知》，声明：1、根据预售合同补充条款第四条的规定，被告收到本通知书之日或者预售合同补充条款一第二十四条约定的收讫之日（以较早之日为准）起，解除预售合同，并由原告收取该房屋总房价款的百分之十，即1，000，000元作为违约金；2、请被告在收到本通知书之日起的十个工作日内配合我司办理注销预售合同的备案登记手续；3、上述违约金直接在被告已支付的该房屋购房款中扣除，剩余房款原告将于双方解除预售合同备案后的30日内不计利息退还给被告。该通知邮寄至深圳市宝安区XX路XX湾花园一期X栋XXX室。上海市东方公证处对原告邮寄该通知的过程进行了公证。另查明，包括被告在内的小业主于2013年分别与原告签订预售合同与定金合同。2014年年初，A公司与B公司开始对“御涛园”项目股权转让事宜进行商谈。本案审理期间，上海市东方公证处出具《证明》说明，原告与包括被告在内的其他购房人，共同于2013年5月起至2014年9月止，就原告委托律师向购房人告知有关购房事宜，并由购房人签署《购房人家庭成员及名下住房情况申请表》之行为办理保全证据公证。期间，共受理公证47件，其中，13件材料齐全，公证处出具了公证书。另包括被告在内的34件材料，主要因购房人未在六个月内提供其有效身份证件，原告未提供盖有开发商印章的《购房人家庭成员及名下住房情况申请表》原件，而由公证处终止公证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告与被告均应按合同约定与承诺履行，并承担相应的合同责任。依据双方签订的合同所约定的付款方式，除首付款2，000，000元外，被告应于预售合同签订之日，即2013年6月17日起60天内缴付。但被告至今仍未付款，逾期付款时间已经超过90天，原告依约享有预售合同解除权。关于被告提出，其实际为案外人A公司的股东，因A公司与B公司洽谈股权收购事宜，故其以个人身份签订预售合同购买本案系争房屋，其目的仅仅是为了确保股权收购的顺利进行，而不是真正为了购买系争房屋，原告对此也是知晓，且已经确认以股权收购的方式终止双方之间的《上海市商品房预售合同》，故被告不构成违约之抗辩理由，本院认为，被告购买原告名下的本案系争房屋，与A公司与B公司洽谈御涛园项目股权收购事宜，系两个不同的法律关系，在被告未能提供足够证据证明两者之间有必然因果关系或其他关联，也无法提供证据证明原告已经确认以A公司与B公司或原告之股权收购行为来终止双方合同，并承诺免除其相关责任的情况下，上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。因此，原告要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于预售合同的解除时间，依据预售合同补充条款一第二十四条之约定，依据预售合同所发出的任何通知送达预售合同中列明的地址，视为已履行通知义务。以挂号信件或经登记的信件之形式发送的，发出七日后即视为收讫。被告于预售合同列明的地址为“深圳市宝安区XX路XX湾花园一期X栋XX室”，原告于2014年3月28日以EMS形式向被告上述预售合同列明地址发送了书面解除通知，该书面解除通知应于2014年4月4日视为送达。故双方签订的《上海市商品房预售合同》应于书面解除通知送达之日，即2014年4月4日解除。鉴于被告迟延付款之违约行为导致双方预售合同解除，原告要求依据双方签订的预售合同，由被告支付以总房价款10%计算迟延付款违约金，即1，000，000元。对此，被告认为，并非其违约而导致合同解除，故不同意支付违约金，且违约金条款是格式条款，应属无效，应视作被告对预售合同违约金约定存有异议。本院认为，原、被告已在预售合同中对违约金计算的具体标准作出约定，应当尊重合同自治原则与当事人真实意思表示，但亦应考虑到违约金的本质属性兼具填补损失与违约惩罚的功能。因此，在尊重双方当事人违约金金额1，000，000元约定的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾原、被告之间权利义务的对等性，以及考虑原告实际损失，双方约定违约金确属过高等客观情况，酌情将违约金调整为300，000元。预售合同解除后，原告要求被告注销《上海市商品房预售合同》备案登记手续，并返还购房发票原件，系合同解除后被告之附随协助义务，且被告在庭审中表示愿意配合返还，系被告对其权利的合法处分，本院予以确认。故原告要求被告协助办理关于上海市闵行区XX路XXX弄御涛园XX号全幢房屋的《上海市商品房预售合同》备案登记手续，并返还购房款发票原件的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告提出，原告在知晓其限购的情况下，仍与其签订预售合同，并承诺不予追究相应违约责任，因而其并不违约，不应承担相应责任的抗辩理由，一方面，对于作为购房人的被告而言，了解相关房地产政策，并诚信提供已有房屋与限购情况，系其应当负有的相应合同义务，未能如实告知的相关风险与责任应当由其自行承担；另一方面，双方签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款二已作出明确约定，乙方未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等，应承担违约责任，且约定违约金为1，000，000元，系双方真实意思表示，可视为被告对于未能如实提供情况的风险责任与不利后果应当知晓。因此，另结合原、被告确已申请对住房情况予以告知与签署相关承诺的公证之事实，在被告未能进一步提供证据对其抗辩理由加以证明的情况下，其上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。关于案件受理费，因被告之违约行为引起本案纠纷与诉讼的发生，由此产生的相应责任与后果，理应由被告承担。被告许福寿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海旗龙置业有限公司与被告许福寿2013年6月17日签订的《上海市商品房预售合同》于2014年4月4日解除；二、被告许福寿于本判决生效之日起十日内协助原告上海旗龙置业有限公司注销上海市闵行区XX路XXX弄御涛园XX号全幢房屋《上海市商品房预售合同》的备案登记；三、被告许福寿于本判决生效之日起十日内向原告上海旗龙置业有限公司支付违约金人民币300，000元；四、原告上海旗龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告许福寿购房款人民币2，000，000元；五、被告许福寿于本判决生效之日起十日内返还原告上海旗龙置业有限公司发票号码XXXXXXXX、发票金额人民币2，000，000元的《销售不动产统一发票（自开）》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币13，800元，由被告许福寿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 章国栋代理审判员 张 莉人民陪审员 张桂兰二〇一五年八月二十六日书 记 员 梁 悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”