裁判日期: 2015-08-26
公开日期: 2015-10-19
龙岩市新罗区威民教育培训中心与龙岩市职工中等专业学校租赁合同纠纷二审民事判决书
福建省龙岩市中级人民法院
福建省龙岩市
民事案件
二审
龙岩市新罗区威民教育培训中心,龙岩市职工中等专业学校
租赁合同纠纷
《中华人民共和国物权法》：第三十二条，第三十五条，第三十六条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百一十七条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岩民终字第836号上诉人（原审被告）龙岩市新罗区威民教育培训中心，住所地龙岩市新罗区。法定代表人卢忠民，总经理。委托代理人陈培峰，男，1973年1月22日出生，汉族，该公司总经理助理，住龙岩市新罗区。委托代理人詹镇威，男，1970年4月16日出生，汉族，该公司经理，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审原告）龙岩市职工中等专业学校，住所地龙岩市新罗区。法定代表人林幼珍，校长。委托代理人廖曲，女，1977年6月16日出生，汉族，该学校职工，住龙岩市新罗区。委托代理人王晶，女，1976年4月7日出生，汉族，该学校职工，住龙岩市新罗区。上诉人龙岩市新罗区威民教育培训中心（下称威民培训中心）因与被上诉人龙岩市职工中等专业学校（下称龙岩职工中专）租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5315号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人威民培训中心的委托代理人陈培峰、詹镇威与被上诉人龙岩职工中专的委托代理人廖曲、王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：2014年6月11日，龙岩职工中专（甲方）与威民培训中心（乙方）在龙岩市新罗区总工会的见证下，签订租赁合同一份，租赁合同主要约定：甲方将其教学楼一层至三层、学生宿舍楼一栋、室外活动空地出租给乙方使用；学校大门及教工宿舍楼的通道为共用场所，通道处的围墙为乙方使用；为保障幼儿安全，1-3层的楼梯为乙方专用（双休日及紧急情况除外），甲方另架楼梯使用；租赁期限从2014年7月1日起至2024年7月31日止。经甲方同意，乙方装修期间可不收租金，但装修期不得超过半年（即2015年1月1日之前）；租赁期限内，乙方对租赁物外墙的使用权限以及乙方设置广告等使用权限应经过甲方同意；乙方有权对甲方提供的办学场所进行室内外改造与装修，有权对户外场所设置围栏进行封闭式管理等。协议签订后，威民培训中心即着手开展租赁场所的装修。2014年7月3日，龙岩职工中专向威民培训中心发送《关于租赁场所装修事宜的函》一份，函告龙岩职工中专只能对租赁场所进行装修，其他部分保持原样，不再投入另外装修费用，如涉及到学校大门、传达室、教学楼外墙等包装设计须经校方同意方可施工等。2014年7月10日，威民培训中心向龙岩职工中专呈交施工方案一份，施工方案主要内容为：对教学楼外墙重新粉刷，内墙重做水泥漆；学校大门采用砖混水泥涂料；大门外与附近居民沟通重新粉刷外墙漆，校内操场铺塑胶地板，学生宿舍顶楼因年久失修隔热屋损坏，部分渗水，直接加盖彩钢瓦130平方米等；2014年7月11日，龙岩职工中专回函答复：四楼段天沟外墙及教学楼大门正面四楼外墙瓷砖我校不再重新加固，按合同规定不在合同签订的合同条款之内，我方提供厦门市工程检测有限公司就我校教学楼建筑物可靠性鉴定报告一份；同意学生宿舍楼顶加盖彩钢瓦，但高度不得超过3米，原则上不得作为活动、办公及集聚场所；学校大门及新建楼梯我方不同意设计成城堡式等幼儿园专用样式，应保持符合我校单位性质的外观设计，设计效果及施工方案应报请区总工会同意方可施工等。威民培训中心在装修过程中，对龙岩职工中专大门及围墙、传达室、教学楼外墙等处进行了改动。学校大门立柱原是棕褐色的瓷砖，顶盖四周围是淡黄色瓷砖，大门现瓷砖被敲掉，喷成红色和蓝色的油漆；围墙外壁被涂成黄蓝色的油漆，围墙顶加盖成城堡构筑。传达室的平房顶上加盖成城堡样式的水泥柱，外观涂上白色和蓝色的油漆。五层教学楼中的一至五层外墙整体原状是水泥砂浆外铺水沙石，现一至五层涂成黄、绿、红颜色。二楼沿上“勤奋、进取、求实、奉献”校训被拆除。2014年8月18日，龙岩职工中专再次发函，认为威民培训中心未按要求施工，改变了校大门、传达室等建筑物原状，要求其限期恢复学校大门、传达室、教学楼4-5层外墙原状。威民培训中心收到函件后，未将前述租赁场所恢复原状，故龙岩职工中专起诉请求判令：威民培训中心立即将龙岩职工中专的学校大门及围墙、传达室、教学楼外墙恢复原状。原审判决认为：龙岩职工中专与威民培训中心在龙岩市新罗区总工会的见证下达成的租赁协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。根据双方的租赁协议，教学楼一层至三层、学生宿舍楼一栋、室外活动空地出租给威民培训中心使用；学校大门及教工宿舍楼的通道为双方共用，威民培训中心对租赁物外墙的使用权限以及设置广告等应经过出租方同意。威民培训中心在装修过程中，改动了租赁的教学楼外墙的原貌，并对双方共用的学校大门及传达室进行了改造。经现场勘验，前述改造改变了租赁物的整体外观，对龙岩职工中专维持正常的教学秩序造成一定影响，且不符合双方合同约定。威民培训中心主张前述改造均征得了同意，但未提供充分有效的证据予以证实，且龙岩职工中专予以否认，对此不予采信。龙岩职工中专要求将前述租赁物恢复原状，因龙岩职工中专的教学楼、大门、传达室、围墙等设施始建于上世纪七十年代，恢复原状所用材料必定与原先材料存在材质、新旧程度等方面的区别。根据民法原理，恢复原状是指将遭受损害的财产恢复至原有的支配状态或使用状态，恢复原状在于恢复原物的使用功能，而不是指将其恢复至与原物完全相同的形貌。因此，龙岩职工中专学校大门立柱应恢复为棕褐色瓷砖，顶盖四周围恢复为淡黄色瓷砖；威民培训中心在学校传达室及围墙增加城堡型构筑物，因龙岩职工中专未举证证明围墙外侧及传达室的原貌，故认定威民培训中心应将传达室及围墙的城堡型构筑物拆除。学校教学楼正面外墙二楼沿上“勤奋、进取、求实、奉献”校训被拆除，应予恢复。龙岩职工中专教学楼出租给威民培训中心用于开办幼儿园，从现场勘验（详见勘验图及照片）的情况来看，完全按教学楼的原貌开办幼儿园确对威民培训中心经营产生不利影响，为能吸引生源，威民培训中心将租赁场所部分外墙粉刷成黄、绿、红相间的油漆，有利于实现合同目的。但威民培训中心未征得龙岩职工中专同意将教学楼正门外墙、南侧面外墙整体重新粉刷，也对龙岩职工中专学校的整体形象及正常教学秩序造成较大影响。因此，威民培训中心应将教学楼正门外墙及南侧面外墙整体恢复为水泥砂浆外铺水沙石。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百三十二条的规定，判决：一、威民培训中心应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区南城溪畔路1号龙岩职工中专大门立柱恢复为棕褐色瓷砖，顶盖四周围恢复为淡黄色瓷砖。二、威民培训中心应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区南城溪畔路1号龙岩职工中专传达室、围墙上的城堡状构筑物拆除。三、威民培训中心应于本判决生效之日起三十日内恢复龙岩市新罗区南城溪畔路1号龙岩职工中专教学楼正面外墙二楼沿上“勤奋、进取、求实、奉献”校训。四、威民培训中心应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区南城溪畔路1号龙岩职工中专教学楼正门外墙及南侧面外墙整体恢复为水泥砂浆外铺水沙石。五、驳回龙岩职工中专的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由被告威民培训中心负担。一审宣判后，原审被告威民培训中心不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第一、三、四项并依法改判。理由如下：一、上诉人对学校大门立柱、顶盖四周围的装修是在合理权限范围内进行装修，并经被上诉人的许可。对学校教学楼正门外墙及南侧面外墙的重新粉刷也是被上诉人认为学校过于陈旧、墙面老化，同意上诉人在装修同时予以翻新、粉刷。粉刷所用涂料颜色也是被上诉人校长亲自挑选并将其要求的油漆色调以书面方式让其办公室主任送交上诉人。上诉是依此方案安排施工装修。原审判决上诉人将学校大门恢复原状，与当初双方商定的装修方案相矛盾，对上诉人有失公允。二、上诉人挂于教学楼正面外墙二楼沿的校训移除是与被上诉人协商过并经同意的。上诉人与被上诉人同在一个场所，如果未经同意，被上诉人是不可能让上诉人动工。根据《租赁协议》第二条规定，教学楼一至三层租赁给上诉人，合同第四条约定上诉人有权对原告提供的办学场所进行室内外改造与装修。校训所立之处属上诉人租赁范围，上诉人有权予以改造及装修。这一诉讼请求是在第一次庭审后增加的，表明上诉人当初移除校训是经过同意的。第三，被上诉人开办的是幼儿园，装修风格要符合幼儿身心健康，原审未考虑实际情况，如依原审判决恢复原状，无法吸引家长将孩子送园就读，影响上诉人近三百万元投资款无法收回、声誉受损，无法实现租赁合同的最终目的。被上诉人龙岩职工中专辩称：一、答辩人从未口头同意被答辩人的擅自装修改造行为，更没有默许被答辩人的擅自装修改造行为。答辩人提交的证据可证明，双方对装修事宜的协商方式均是通过书面来完成的，不存在口头达成协议的情况。答辩人发现被答辩人擅自装修改造的事实后，并未采取放任不管的态度，而是通过到现场纠正其擅自装修改造行为及发送函件等形式进行阻止。二、被答辩人无权对没有承租部分的建筑物擅自装修改造。在法律及合同都做出明确规定与约定的情况下，被答辩人无权对其没有承租部分擅自进行装修改造。三、被答辩人擅自装修改造的行为严重损害了答辩人的教学形象，导致答辩人招生人数明显降低，且在原告答辩人数次要求被答辩人恢复原状，消除影响后，被答辩人仍未采取任何措施。四、被答辩人声称装修风格恢复原状可能面临幼儿园不符合标准，投资款无法收回等。这一说法不能成立。幼儿园的装修风格是否符合标准，是指幼儿园内部而非外部。被答辩人作为一个盈利机构，是否盈利，是其自身的事情，与本案无关。请求二审驳回上诉，维持原判。经审理查明，对一审认定事实除上诉人威民培训中心认为遗漏查明装修开始时间为2014年6月份及外墙、内墙重做水泥漆颜色系被上诉人选定外，其余事实双方均无异议，对无异议的事实予以确认。二审另查明，庭审中，对上诉人威民培训中心着手装修时间为2014年6月这一事实，双方当事人均无异议。上诉人主张外墙、内墙重做水泥漆颜色系被上诉人选定，但未提供相应证据予以证实，对此项事实不予认定。本案的争议焦点为：上诉人对学校大门立柱、顶盖、外墙装修及对校训的移除是否违反双方约定，对此应否承担恢复原状的民事责任？对此本院作如下分析与认定。本院认为，2014年6月11日，涉诉《租赁协议》明确约定，龙岩职工中专教学楼公开招租系用于开办幼儿园，经公开竞标，由威民培训中心获得租赁权。龙岩职工中专的业务范围主要为中专、高中学历教育、文化补习、技术培训及负责海西（新罗）各类企业人才的培训工作等，与威民培训中心开办幼儿园的经营范围迥异。对此，双方在缔约之时均是明知的。威民培训中心承租后着手进行的装修风格与其开办幼儿园这一合同目的相吻合，却因与出租方龙岩职工中专二者业务范围存在的差异，导致租赁双方对承租方的装修引发纠纷。就租赁物达成的协议，系签订双方的真实意思表示，且在出租方举办单位的见证下所签，内容合法，应认定为有效合同。依法成立并有效的合同，双方均应恪守履行。根据租赁协议约定，威民培训中心承租的仅是教学楼一层至三层，四层与五层仍为龙岩职工中专自用。与本案讼争装修有关的条款，即《租赁协议》第四条第8项约定：“乙方有权对甲方提供的办学场所进行室内外改造与装修……改造与装修、封闭管理不得影响甲方使用共用房产、设施的权利”。自2014年7月3日起，龙岩职工中专就租赁场所装修事宜，与威民培训中心开始进行交涉。其中，龙岩职工中专于2014年8月18日的函件中明确提出，要求承租方在8月25日前恢复学校大门、传达室、教学楼4-5层外墙的原状。2014年8月29日，龙岩职工中专即向原审法院提起诉讼。从双方交涉时间与内容上可以判断：威民培训中心超越租赁范围对教学楼正门外墙、南侧面外墙进行整体粉刷，已违反了双方的约定，而对此项履行的变更，威民培训中心并未获得出租方的许可。威民培训中心将双方共用的教学楼外墙按幼儿园风格进行装修，包括学校大门立柱、顶盖的装修对龙岩职工中专培训业务的开展及整体形象确有影响。原审判决威民培训中心恢复原状并无不当。上诉人威民培训中心提出不予恢复原状的上诉理由不成立，对此不予采纳。龙岩职工中专原校训安放地点为教学楼二楼外沿，为威民培训中心承租范围，从其实现合同目的而言，承租人对该校训的移除与其开办幼儿园的主旨相符，龙岩职工中专请求重新安放校训，缺乏事实依据。上诉人威民培训中心提出的该项上诉请求有理，对此予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百三十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5315号民事判决第一、二、四、五项，即第一项“被告龙岩市新罗区威民教育培训中心应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区南城溪畔路1号龙岩市职工中等专业学校大门立柱恢复为棕褐色瓷砖，顶盖四周围恢复为淡黄色瓷砖”、第二项“被告龙岩市新罗区威民教育培训中心应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区南城溪畔路1号龙岩市职工中等专业学校传达室、围墙上的城堡状构筑物拆除”、第四项“被告龙岩市新罗区威民教育培训中心应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区南城溪畔路1号龙岩市职工中等专业学校教学楼正门外墙及南侧面外墙整体恢复为水泥砂浆外铺水沙石”、第五项“驳回原告龙岩市职工中等专业学校的其他诉讼请求”；二、撤销龙岩市新罗区人民法院（2014）龙新民初字第5315号民事判决第三项，即“被告龙岩市新罗区威民教育培训中心应于本判决生效之日起三十日内恢复龙岩市新罗区南城溪畔路1号龙岩市职工中等专业学校教学楼正面外墙二楼沿上‘勤奋、进取、求实、奉献’校训”。二审案件受理费100元，由上诉人龙岩市新罗区威民教育培训中心负担50元，被上诉人龙岩市职工中等专业学校负担50元。一审案件受理费的负担按原判决执行。本判决为终审判决。审 判 长 林 雅代理审判员 李 馀 彬代理审判员 刘 伟 明二〇一五年八月二十六日书 记 员 吴姗姗（代）引用的主要法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”