裁判日期: 2015-08-26
公开日期: 2015-11-04
朱巧玲与邱尚振房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
厦门市同安区人民法院
厦门市
民事案件
一审
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第1049号原告朱巧玲，女，1968年11月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托代理人叶青岩，厦门市银信法律服务所法律工作者。被告邱尚振，男，1977年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托代理人董美美，福建兴世通律师事务所律师。原告朱巧玲与被告邱尚振房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱巧玲之委托代理人叶青岩，被告邱尚振之委托代理人董美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱巧玲诉称：朱巧玲所有的位于同安大唐世家三期A区13号店面，产权面积115.3平方米，于2010年6月1日出租给天福茶业经营茶制品，2012年10月因被告邱尚振经营的厦门市临家餐饮服务有限公司同安店的设施阻挡公共通道致使天福茶业退租。2012年11月10日，邱尚振（厦门市临家餐饮服务有限公司法定代表人）同意按照原来朱巧玲与天福茶业签订的租赁合同约定的条款，继续承租该店面至租赁期限届满。同日，双方签订租赁合同。租赁合同约定，自2010年7月1日起至2013年6月30日止，月租金人民币（币种，下同）17000元；自2013年7月1日起至2014年6月30日止，月租金18700元；自2014年7月1日起至2015年6月30日止，月租金20570元。合同租金按年支付，邱尚振应自起租日起，在每个付款期第一个月的前10个工作日将当期租金汇入朱巧玲的账户。保证金为17000元。2012年11月29日，邱尚振按照月租金17000元的标准转账支付2012年12月1日至2013年6月30日的租金119000元及保证金17000元；按照合同约定邱尚振应于2013年6月15日前支付2013年7月1日起至2014年6月30日一年的租金，但是邱尚振称资金周转困难，分别于2013年6月29日转账支付部分租金51000元，于2013年9月28日转账支付租金51000元，尚欠2013年7月1日起至2014年6月30日期间的租金122400元。嗣后，邱尚振也未按照合同约定支付2014年7月1日起至2015年6月30日的租金20570元／月×12月=246840元。邱尚振累计欠租金369240元。现诉请判令：一、邱尚振立即支付租金369240元；二、邱尚振承担本案诉讼费用。被告邱尚振辩称：一、邱尚振与原告朱巧玲签订的讼争的《租赁合同》已于2013年12月31日解除。邱尚振因不需要继续使用承租的讼争店铺，于2013年12月30日发出解除租赁合同的通知，并由邱尚振经营的厦门市临家社区餐饮服务有限公司员工赵修宇送达给朱巧玲。双方租赁合同已于2013年12月31日解除。二、邱尚振愿意承担合同约定的单方解除违约金17000元。朱巧玲诉求邱尚振支付双方解除合同之后的租金，缺乏依据，应予驳回。租赁合同的履行应基于出租方和承租方双方的合意。邱尚振因确无继续使用需要而提出解除租赁合同，在朱巧玲收到邱尚振送达的解除通知后，也表示不会要求邱尚振继续承租，并表示同意解除。之后，邱尚振向朱巧玲返还了店铺钥匙，也未续交租金，双方租金合同已经解除。经审理查明，2012年11月10日，原告朱巧玲（甲方）和被告邱尚振（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：房屋位于同安大唐世家三期A区13号店面，产权面积115.3平方米，自2010年6月1日交付起30天为装修免租期；租赁期限自2010年7月1日起至2015年6月30日止。2010年7月1日至2013年6月30日止，月租金为17000元；2013年7月1日起至2014年6月30日止，月租金为18700元；2014年7月1日起至2015年6月30日止，月租金为20570元。合同租金按年支付，乙方应自起租日起，在每个付款期第一个月的前10个工作日将当日的租金汇入甲方指定的账户。保证金17000元。乙方未在规定日期（周末顺延）缴纳租金费用，甲方有权向乙方收取每日滞纳金（4‰＊月租金）。缴纳租金宽限迟延期允许为7天。若乙方出现以上行为，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须向甲方支付违约金17000元，甲方不退还乙方保证金及乙方已交纳但未使用的租金。2012年11月29日，邱尚振支付2012年12月1日起至2013年6月30日的租金（按照17000元／月的标准）119000元及保证金17000元，合计136000元。2013年6月29日，邱尚振支付租金51000元，2013年9月28日，邱尚振支付租金51000元。邱尚振主张朱巧玲同意按照17000元／月缴纳租金。朱巧玲与邱尚振在租赁合同履行过程中，因邱尚振占用公共部分进行搭盖，双方发生纠纷。本院于2015年8月20日对现场进行查看，厦门市临家社区餐饮服务有限公司同安店确仍占用公共部分，现状与2013年年底基本一致。讼争店面的租赁事宜，邱尚振委托赵修宇与朱巧玲交涉。2013年8月2日，朱巧玲（下以“朱”代替）与赵修宇（下以“赵”代替）的微信聊天记录如下：“谢谢你如期转三个月租金”、“如果三个月内没有拆除完成要一次性缴另外九个月。这个是我和邱总谈好的”、“我还是谢你正好在29日到账，不然我入贷款就得去借”（朱）。2013年8月26日，朱巧玲与赵修宇的微信聊天记录如下：“因为三个月又到了，我想问你们有拆除店面违章部分了吗”（朱），“我有问过赵总，他说会处理这个事”（赵），“那究竟是拆还是不拆呢”（朱），“我现在没在国内，具体细节还没和他沟通”（赵），“上次说过，九月份没拆的话，不管拆不拆都得按照合约把年度还有九个月的租金全部付清的”。2013年9月24日，朱巧玲在与赵修宇的微信聊天中提到“每月17000元不如股东们自己赚”。2013年9月28日，朱巧玲与赵修宇的微信中聊天记录如下：“邱总让我联系您，10月当月我们一定会拆除，11月就能改好。邱总转了5万1是到12月31号的租金，您的意思也比较倾向让我们改掉，邱总让我向您转达一下，如果这笔租金的时间内没改好，可以答应您提的任何要求。可以保留此微信为证明”（赵）、“之前没改确实是受农历鬼月和中秋的影响，十月中旬后客流就没那么多了，股东会也一致坚持10月就要动工”（赵），“我答应你们的条件是你们只要9月没拆除，就得先整年度交完，具体等你们拆除清楚再退款给你们”。2013年9月29日，朱巧玲与邱尚振的微信聊天记录如下：“他现在明确答应您马上就拆除了，施工队和设计方面基本要定型了，我想您能否再支持一下，我们也是一直顶着非常大的压力在工作，说实话店里股东给我老婆压力也很大，感谢您了”（赵），“这次没得商量了，我之前说过你们把整年度租金一次性交完，看什么时候拆除完整，剩下的款项我会退给你们。但是你们没有，而且一再失信。我当然也收回我的承诺。你们拆好之后按合同走吧”。2013年11月23日，朱巧玲与赵修宇微信聊天记录如下：“外架已经拆除完了，图纸也设计好了，准备安排工人敲了”（赵），“一次要拆到底，我会让执法局去测量的”。2013年12月30日，朱巧玲与赵修宇微信聊天记录如下：“朱总你这样丢掉我送来的函件我不好和公司讲”（赵），“你不用发，只要你们的违建拆除，我就会接受你们的说法，按合同办事”（朱）。该天，赵修宇向朱巧玲送达《关于终止房屋租赁合同的函件》，函件记载；厦门市临家社区餐饮服务有限公司邱尚振于2010年7月1日起向业主租赁同安大唐世家三期A区13号店面，由于邱尚振已投资30多万元改造恢复了过道，邱尚振定于2013年12月31日起终止继续履行租赁合同，并愿意按照合同条款承担合同双方约定的违约责任，对于邱尚振不能完全履行合同一事请给予谅解。请朱巧玲业主能于2013年12月31日17时前来办理房屋交接及收取需支付的违约金。函件落款为厦门市临家社区餐饮服务有限公司。2014年1月9日，朱巧玲与赵修宇微信聊天记录如下：“他答复就是不拆违建吗”（朱），“维持整改后的现状”（赵），“现在是违建部分执意不拆除”（朱）。庭审中，赵修宇作为证人出庭作证，赵修宇陈述在2014年1月5日起将讼争店面钥匙送至朱巧玲经营的位于杏林的茶叶店，但是朱巧玲本人不在，赵修宇交给员工。朱巧玲不予认可，表示没有收到店面钥匙，至今店面仍处于邱尚振控制中。以上事实，有租赁合同、银行交易清单、关于终止租赁合同的函件、微信聊天记录等证据以及本院现场勘察笔录、庭审笔录在案为证，以上证据均经庭审举证、质证，并经本院审查核实，可以采信。本院认为，原告朱巧玲与被告邱尚振签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应恪守履行。邱尚振依约支付至2013年6月30日的租金，之后分两次各支付51000元的租金，从朱巧玲与邱尚振的受托人赵修宇微信记录中可以看出，朱巧玲对2013年7月1日起该年度按照每月17000元的标准支付租金是没有异议的，因此，邱尚振支付的租金应截止2013年12月31日。自2014年1月1日起的租金，未见双方有作出不同于合同不一致的意思表示，应当按照合同约定履行。双方在租赁合同履行过程中有过协商解除合同的意思，其中，朱巧玲于9月28日与赵修宇提出“只要9月没拆除，就得先整年度交完，具体等你们拆除清楚再退款给你们”，意思是如果邱尚振能够在9月份前拆除完毕，则朱巧玲同意终止合同的履行，但是从朱巧玲与赵修宇的聊天记录可以看出，邱尚振并未按照朱巧玲提出的要求进行拆除，经本院现场查看，厦门市临家社区餐饮服务有限公司确仍有占用公共部分的情形，因此，邱尚振的拆除行为并未达到朱巧玲同意解除合同的条件，且朱巧玲在2013年9月29日也将上述附条件的解除合同的意思表示收回，因此，邱尚振单方提出终止合同，并不符合双方协商一致解除合同的条件，也没有法定解除的事由，邱尚振以发函的形式向朱巧玲提出解除租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。邱尚振主张于2014年1月已经将讼争店面的钥匙交还朱巧玲，但是朱巧玲予以否认，本院对该主张不予采信。因此，邱尚振尚欠朱巧玲2014年1月1日至2014年6月30日止按照17000元／月标准的租金为102000元，自2014年7月1日起至2015年6月30日止的租金按照20570元／月的标准为246840元，以上合计348840元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邱尚振应于本判决生效之日起七日内支付原告朱巧玲租金人民币348840元；二、驳回原告朱巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6838.6元，适用简易程序减半收取人民币3419.3元，由原告朱巧玲负担人民币219.3元，由被告邱尚振负担人民币3200元，款限于本判决书送达之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 林荣堂二〇一五年八月二十六日书记员 叶彩女附：本案适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：