裁判日期: 2015-08-26
公开日期: 2016-09-01
任素玲与韩召亮房屋租赁合同纠纷再审民事判决书
河南省济源中级人民法院
河南省
民事案件
再审
任素玲,韩召亮
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条
河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济中民再字第13号申请再审人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：任素玲，女，1964年12月30日出生，汉族。委托代理人赵伟利，河南俊卿律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：韩召亮，男，1951年5月20日出生，汉族。委托代理人赵素青。委���代理人卢雷，河南涛声律师事务所律师。申请再审人任素玲因与被申请人韩召亮房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）济中民二终字第74号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年7月23日作出（2015）济中民申字第53号民事裁定，裁定本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，申请再审人任素玲及其委托代理人赵伟利、被申请人的委托代理人赵素青、卢雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年9月1日，韩召亮起诉至济源市人民法院，请求依法判令：1、任素玲支付2014年8月25日——2014年10月21日期间的房租，以每天100元计算；2、任素玲支付上述期间电费69元。任素玲在一审期间提出反诉，请求判令韩召亮返还其转让费8500元并支付利息。济源市人民法院经审理查明：2002年8月25日任素玲姐夫申玉峰以自己的名义替任���玲与韩召亮签订了租房合同，约定韩召亮将其位于商业城15栋2号上下各一间房租赁给任素玲，租赁期限为6年，每年租金1万元，分三次交清。租房之日，交清2年房租。2004年9月1日交2万元，2006年9月1日交2万元。转让费8500元，合同到期前一年，如果韩召亮不使用，可提出续合同，继续使用。如果韩召亮使用，应腾房，不准打货。2002年8月25日，韩召亮给任素玲出具了收到条：今收到2年房租2万元，转让费8500元，合计28500元。合同签订后任素玲一直在该房屋内经营服装生意。2011年7月26日，任素玲重新与韩召亮签订租房协议，约定韩召亮将其位于商业城15栋2号楼房屋上下各一间租赁给任素玲使用，租赁期限从2011年8月25日至2014年8月25日。任素玲租房，三年期满后，如果继续使用，应提前一个月交纳租金。合同签订后双方按合同约定履行。合同到期后，因任素玲要求韩召亮��还转让费8500元，韩召亮不同意，双方发生纠纷。至2014年10月21日，任素玲将所租赁房屋交付韩召亮。济源市人民法院认为：双方签订的租房协议，约定租赁期限至2014年8月25日到期。如任素玲继续使用，应提前一个月缴纳房租。该租赁协议到期后，任素玲不再使用，也未及时将房屋交付给韩召亮，违反了双方签订的租赁协议，任素玲应承担由此给韩召亮造成的损失。任素玲应赔偿韩召亮2014年8月26日至2014年10月21日延迟交房期间的租金损失，按租赁费每年2万元，每天54.8元，共57天合计3123.6元。任素玲租赁房屋期间，拖欠电费69元，韩召亮已缴纳，任素玲理应支付。任素玲反诉要求韩召亮返还8500元转让费。韩召亮则辩称其收取的转让费是申玉峰的。根据申玉峰当庭证言，可以证明申玉峰于2002年8月25日与韩召亮签订的租赁合同是代任素玲签订，租赁费及转让费���是任素玲缴纳，房子也是任素玲使用的。应当认定8500元的转让费均是任素玲缴纳的。韩召亮将自己的房屋租赁给任素玲使用，已经收取了租赁费，其又另外收取转让费无法律依据。且韩召亮也称如果收取任素玲的转让费，同意退还。现任素玲要求韩召亮返还转让费8500元，予以支持。任素玲要求韩召亮支付8500元的利息，因双方未约定利息，该请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百三十四条第一款第四项之规定，判决：一、任素玲支付韩召亮租金损失3123.6元；二、任素玲支付韩召亮电费69元；三、韩召亮返还任素玲转让费8500元；四、驳回任素玲的其他诉讼请求。上述一、二、三项折抵后，韩召亮于判决生效后十日内支付任素玲5307.4元。案件受理费200元，减半收取为100元，由双方各负担50元。反诉费25元，由韩召亮负担。韩召亮不服上诉至本院。本院二审经审理查明：2002年8月25日，申玉峰（任素玲姐夫）与韩召亮签订了租房合同，约定韩召亮将其位于商业城15栋2号上下各一间房租赁给申玉峰，租赁期限为6年，每年租金1万元，分三次交清。租房之日，交清2年房租。2004年9月1日交2万元，2006年9月1日交2万元。转让费8500元，合同到期前一年，如果韩召亮不使用，可提出续合同，继续使用。如果韩召亮使用，应腾房，不准打货。2002年8月25日，韩召亮出具收到条1份，载明：今收到2年房租2万元，转让费8500元，合计28500元。该租房合同签订后任素玲在该房屋内经营服装生意。2011年7月26日，任素玲与韩召亮签订租房协议，约定韩召亮将其位于商业城15栋2号楼房屋上下各一间租赁给任素玲使用，租赁期限从2011年8月25日至2014年8月25日。任素玲租房，三年期满���，如果继续使用，应提前一个月交纳租金。合同签订后双方按合同约定履行。合同到期后，因任素玲要求韩召亮返还转让费8500元，韩召亮不同意，双方发生纠纷。至2014年10月21日，任素玲将所租赁房屋交付韩召亮。本院二审认为：关于2002年8月25日的租房合同签订主体问题，任素玲称申玉峰系其代理人身份与韩召亮签订的租房合同，其是该房屋的实际承租人，但从该租房合同上看，该合同乙方（租方）显示名字为申玉峰，落款处也是申玉峰签字，该合同中并无任素玲名字出现，申玉峰在合同中也未写明其是任素玲代理人。任素玲提供申玉峰的当庭证言，韩召亮不予认可，因申玉峰系任素玲的姐夫，双方之间存在利害关系，本院对申玉峰的证言不予认定。任素玲称该租房合同系申玉峰代其签订的理由，本院不予采信。韩召亮于2002年8月25日出具的收据，也未���明收取款项系任素玲交纳，且根据2002年8月25日租房合同约定，应由申玉峰交纳8500元的转让费，因此，任素玲要求韩召亮返还转让费8500元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果部分不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持济源市人民法院（2014）济民一字第2674号民事判决第一项、第二项及第四项；二、撤销济源市人民法院（2014）济民一字第2674号民事判决第三项及案件受理费负担部分；三、驳回任素玲的反诉请求。一审案件受理费100元、反诉费25元、二审案件受理费50元，均由任素玲负担。任素玲再审称：二审判决认定事实错误，适用法律错误。事实上，申请人在法院一审的时候，除了提供申玉峰的当庭证言外，还提供了���音资料。录音资料显示，被申请人韩召亮承认第一次签订合同系申玉峰代替申请人签订，并且申请人从2002年8月开始租赁被申请人的房屋一直到2014年8月份，租赁了12年，韩召亮也承诺如果收取了申请人转让费愿意全部退还给申请人。总之，二审认定事实错误，一审认定事实清楚，请求撤销二审判决，依法改判维持济源市人民法院（2014）济民二终字第2674号民事判决。韩召亮再审答辩称：1、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。2、申请人在一审中提供的证人证言和录音资料并不能证明被申请人承认2002年的合同系申玉峰代替申请人签订。3、事实上，被申请人从未收取过申请人转让费，申玉峰向被申请人交纳的8500元转让费正是基于被申请人与申玉峰2002年8月25日租赁合同的约定，申请人用房也是基于申玉峰的转让行为。综上，申请人请求被���请人退还申玉峰交纳的8500元转让费没有事实及法律依据，请求依法维持二审判决。再审中，申请人任素玲向本院提交一份录音资料，证明2002年8月25日的租赁协议是申玉峰代替任素玲与韩召亮签订的，申玉峰并没有将门面房转租给任素玲。被申请人质证称：1、对该证据的合法性有异议，该证据形成于2014年8月28日，即申请人一审起诉之前，但在一、二审中申请人并未提交。根据民诉法解释的规定，该证据应不予采纳。2、正如申请人所说，租房价格是由任凤兰、申玉峰与韩召亮商谈，合同是申玉峰与韩召亮签订，录音显示被申请人称“就让她用吧”，说明被申请人允许申玉峰将该房屋转让给任素玲使用。且在2011年，任素玲和韩召亮签订了租房合同，这是任素玲使用该房屋的基础，任素玲使用该房屋不是基于2002年申玉峰与被申请人签订的合同。本院认证如下：对任素玲提交的录音资料的真实性予以确认，但是该录音资料并不能显示韩召亮认可申玉峰以代理人的身份签订租赁协议，因此证明不了任素玲的主张，本院不予采信。本院再审查明的案件事实和本院二审查明的案件事实一致。本院再审认为：本案的焦点可以归纳为：一、任素玲是否应赔偿韩召亮2014年8月26日至2014年10月21日期间因任素玲迟延交房产生的租金损失；二、8500元转让费是否应由韩召亮返还给任素玲。关于焦点一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。任素玲与韩召亮签订的租赁合同中约定租赁期间为2011年8月25日起至2014年8月25日止。��素玲在租赁期间届满后，不再使用租赁房屋，也未将租赁房屋交付韩召亮，违反了其与韩召亮之间签订的租赁协议。因此，迟延交房期间期间的租金损失3123.6元及电费69元，应由任素玲赔偿给韩召亮。关于焦点二，2002年8月25日的租赁合同上，签订合同的主体是韩召亮和申玉峰。合同约定的权利和义务应由韩召亮和申玉峰行使和履行。虽然任素玲称申玉峰是代替其与韩召亮签订租赁协议，但是申玉峰在和韩召亮签订租赁合同时并没有任素玲的书面委托，合同上也没有写明申玉峰是任素玲的代理人，再审中任素玲提供的录音资料中也并未显示韩召亮认可申玉峰以代理人的身份签订租赁协议。根据合同相对性原则，任素玲作为合同外的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求。因此任素玲要求韩召亮返还转让费8500元的请求本院不予支持。综上，���院二审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。再审应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2015）济中民二终字第74号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 汪云霞审 判 员 赵旭安代理审判员 李 芳二〇一五年八月二十六日书 记 员 李 方 微信公众号“”