裁判日期: 2015-08-26
公开日期: 2015-12-24
刘建鹏与赤峰市浩安房地产开发有限责任公司商品房预售和纠纷一审民事判决书
赤峰市红山区人民法院
赤峰市
民事案件
一审
刘建鹏,赤峰市浩安房地产开发有限责任公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第2362号原告刘建鹏，男，1988年9月2日出生，汉族，农民。被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市红山区。委托代理人尹凤午，内蒙古大川律师事务所律师。委托代理人国明宇，内蒙古大川律师事务所律师。原告刘建鹏与被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李建坡适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行审理。原告刘建鹏，被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司的委托代理人尹凤午、国明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建鹏诉称，2012年9月10日，我购买被告开发的赤峰市红山区某小区C区15号楼2单元2051室的房屋，购房合同号为：2013-0000226，购房金额为452536元，双方约定被告于2013年12月31日交房。但被告逾期48天交房，依据合同的约定，被告应按每天226.268元的计算标准承担违约金。现我诉至法院，请求判令：1、被告给付因逾期交房的违约金10860.864元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司辩称，一、我公司开发建设的某小区C区15号楼住宅楼于2013年11月15日经五方主体验收合格，已具备交付条件。2013年11月15日，由建设、勘察、设计、施工、监理单位五方对我公司开发建设的某小区小区C区15号楼进行验收，同意交付使用，并签署《建设工程竣工验收证明书》。同时，该住宅楼也已经接通水、暖、燃气等附属设施，具备交付使用条件。二、2014年1月25日，我公司通过张贴公告及发送短信息的方式，通知原告办理交房手续，已履行了通知义务。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，我公司通过发送短信息的方式通知原告办理交房手续，属书面通知的一种形式，应视为已履行通知义务。同时，我公司在住宅小区张贴办理交房手续的公告，且已有部分购房户在收到通知后办理了交房手续。由此也能说明涉案房屋已具备交付条件，且我公司已履行了通知义务。事实上，我公司于2014年1月25日通知原告办理交房手续时，相差五天即将过农历新年。部分购房者在接到通知后未及时办理交房手续，在农历正月十五以后才陆续办理。这也是原告接到通知后没有办理交房手续的客观原因，但不能因此让我公司通知交房后继续承担责任。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请法院依法裁判。经审理查明，2013年4月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房买卖合同》一份。双方约定：原告以按揭贷款的方式购买被告开发的赤峰市红山区北大桥路以东、清河北路以西、昭苏河街以南某小区小区C区15-2-02051号房屋，建筑面积108.41平方米，单价每平方米4174.30元，总金额452536元。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2013年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。”；第四条约定乙方采用按揭贷款方式付款；合同第五条约定：“甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定追究甲方违约责任：1．合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的5?向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。”。第九条约定商品房配套设施包括上水、下水、供电、燃气、暖气运行日期为2013年12月31日。但合同未对原告交付购房款的时间进行明确的界定。2014年11月12日，被告作为建设单位，与勘察单位内蒙古地华岩土工程有限责任公司、设计单位赤峰民用建筑设计研究院有限责任公司、施工单位赤峰市中城建筑工程有限责任公司、监理单位赤峰东正建设监理有限公司共同签署建筑工程竣工验收证明书。2014年1月25日，被告以短信群发的方式向某小区C区6号楼、12号楼的购房者发送通知，内容为：“某小区C区15号楼已交工，请于1月15日-28日到某小区售楼中心办理结算手续。来时请带好合同收据、身份证原件及复印件两份。贷款未到户的不予办理结算手续，但取暖费从1月25日开始计算。联系电话0476-878****。”群发的手机短信号码中包括原告给被告预留的其兄长刘建坤的电话号和本案出庭作证的证人梁建楠及王小娟的电话号码。两位证人接到通知后主动到被告售房处办理了交房手续。原、被告均认可原告于2013年12月31日前交清全部房款。2014年2月17日，原告向被告交纳电费100元、取暖费1054元。同日，原告向赤峰市龙港物业管理有限公司交纳物业管理费2493.50元。现原告以被告迟延交付房屋，应属违约为由，诉至本院，请求判令：1、被告给付原告因逾期交房的违约金10860.864元。2、诉讼费用由被告承担。另查明，庭审中原告自认办理交房手续的通知系刘建坤告知。又查明，与本案为同一种类且同期向本院提起诉讼的吕志勇、孙振涛诉赤峰市浩安房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二案合并审理。庭审中，吕志勇、孙振涛自认在被告处购买某小区C区楼6号楼的房屋，于2014年1月27日接到被告的交付通知并办理了交房手续。本案原告申请出庭的证人梁建楠及王小娟系该涉案小区15号楼的房屋购买人，均出庭证实于2014年的1月25日左右收到被告向他们预留电话发送交房内容的短信息，并分别于2014年2月及2014年5、6月到被告处办理交付手续。还查明，2014年11月22日至2015年2月28日，中国人民银行一年期贷款利率为5.6％。上述查明的事实，有原、被告双方当庭陈述及本院确认的下列证据：原告提供的商品房买卖合同复印件及物业费、取暖费、电费收据复印件；被告提供的营业执照及组织机构代码证复印件、建设工程竣工验收证明书复印件、建设工程施工合同复印件两份、接水验收单复印件、通气证明复印件、管道燃气工程建设合同复印件、收据及转款凭证复印件、新建楼房接热计划审批表复印件、发送短信息记录明细表复印件、业主已领取物品明细表复印件及《收楼确认书》复印件、梁建楠及王小娟的证人证言。被认定为本案的定案依据，予以证实。本院认为，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，本案中被告作为涉案房屋的开发建设单位，提供了《建设工程竣工验收证明书》，证明涉案房屋在2013年的11月12日已经具备了交付使用的条件。被告提供的配套设施施工情况的证据证明最晚一项的水设施工程也于2014年1月27日通过验收，至此，涉案房屋的配套设施也已经能够正常运行。本案中证人梁建楠、王小娟作为属于原告利益共同体的成员及与原告属于同一种类且同期向本院提起诉讼的吕志勇、孙振涛的自认，均证明被告在房屋具备上述交付使用条件后，于2014年1月25日-27日采用向购房人预留电话发送短信息，电话通知的方式，通知到购房人交付尾款，受领房屋。证人做为与原告为同一幢楼的购买人，能够收到被告发送的通知。原告预留的手机号码也包含在被告提供的短信息回执中，理应收到了被告发送的交付通知。原告主张被告迟延通知其受领房屋，本院认为被告作为房屋的开发建设单位在房屋已经具备交付使用的条件，自愿承受所签合同违约条款的惩罚，而怠于通知原告接受房屋与常理相悖。且被告作为开发建设单位，往往一次交房会有数十套或数百套房屋，买受人也存在着当地或异地，有刚性需求急于收房的，也有弹性需求不急于受领房屋等差异。被告选择向预留电话发送短信息及电话通知应属最简便易行的通知方式，也符合商品房买卖合同开发建设单位履行通知义务的交易习惯，且对待同幢楼的住户按理也不应该存在差别待遇的做法，通知甲而不通知乙是不合常理的。即使原告未收到短信息和电话通知，其基于合同约定的交付时间也负有主动询问被告房屋的交付情况，以便被告将已经具备交付条件的房屋及时交付原告使用。因此，本院对原告主张的2014年2月17日通知其受领房屋不予支持。应该界定被告2014年1月25日已经通知原告受领房屋，该日期与合同签订的交付房屋的日期期间，被告理应依约承担违约责任。但基于涉案房屋最后一项的水设施工程验收之日为2014年1月27日，并根据《商品房买卖合同》第三条之约定，被告违约交付房屋日期应延长至2014年1月27日。故被告应按合同约定自2014年1月1日至2014年1月27日以原告已交购房款452536元为基数按年息5.6％计算承担逾期交房的违约利息1874.61元［（452536元×5.6％÷365）×27天］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”及第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决如下：一、被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司于本判决生效十日内支付原告刘建鹏逾期交房的违约利息1874.61元。二、驳回原告刘建鹏的其他诉讼请求。案件受理如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36元，邮寄送达费40元，计76元，由原告刘建鹏承担69元，被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司承担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 李建坡二〇一五年八月二十六日书记员 李红丹 微信公众号“”