裁判日期: 2015-08-26
公开日期: 2015-11-05
周培玲、朱玉芳与镇江毓龙湾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
镇江市丹徒区人民法院
镇江市
民事案件
一审
周培玲,朱玉芳,镇江毓龙湾房地产开发有限公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第四十二条，第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2015）徒辛民初字第00109号原告周培玲，女，汉族，1957年12月生，住南京市玄武区。原告朱玉芳，女，汉族，1957年11月生，住南京市秦淮区。以上两原告共同委托代理人宗爱红，江苏天煦律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人孙亮亮，江苏天煦律师事务所律师。被告镇江毓龙湾房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒区辛丰镇龙山村时家组。法定代表人程波，该公司董事长。委托代理人潘家喜，江苏华昕律师事务所律师。原告周培玲、朱玉芳诉被告镇江毓龙湾房地产开发有限公司（以下简称毓龙湾房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周培玲、朱玉芳（第一次开庭到庭）的共同委托代理人宗爱红、孙亮亮到庭参加诉讼，被告毓龙湾房地产的委托代理人潘家喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周培玲、朱玉芳诉称，2014年2月，两原告与被告签订了《毓龙湾·龙湖景苑置业申请书》1份，约定两原告向被告购买毓龙湾·龙湖景苑10号门面房。被告承诺2014年12月开盘交付房屋，原告按约支付购房款159900元。嗣后，由于被告方原因，该楼盘未能办理商品房预售许可证，导致房屋不能按期开盘交付。经双方多次交涉，被告承诺于2014年12月15日前领取预售许可证如期开盘，如不能按期开盘，则按照年利率24%支付利息作为原告补偿。时至今日，被告一直未能兑现承诺。两原告为维护自身权益，诉至法院，现要求判决：1、解除原、被告双方签订的《毓龙湾·龙湖景苑置业申请书》，被告返还两原告购房款159900元并承担利息损失（自交款之日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）；2、承担本案律师费500元、交通费400元、办案杂费250元、诉讼费。被告毓龙湾房地产辩称，对原、被告双方签订的置业申请书及原告缴纳的购房款无异议。被告不同意与原告解除购房合同，由于目前房屋已经盖好，只是部分设施没完善，原告所缴纳的购房款也全部用于建房中，预售许可证没有办下来，是因为涉及到其他几个诉讼案，土地使用证被法院保全，现被告方不具备退款条件，被告所有的资产都是房屋，同时还有部分工程款没有支付，即使解除合同，也只能以房抵债；关于利息损失，由于原、被告双方签订的是购房合同，合同没有履行的原因是因为销售许可证没有办理下来，按照法律规定，如果判决前，预售许可证办理下来了，合同就应该继续履行，如果办理不下来就按无效合同处理，双方约定的利息不受法律保护，故两原告主张的利息损失没有法律依据；关于律师费500元，因涉及到无效合同，不受法律保护，关于交通费400元，不同意承担，关于办案杂费250元，双方未约定，也不同意承担。经审理查明：两原告与被告签订《毓龙湾·龙湖景苑置业申请书》1份，载明，两原告自愿申请拥有“毓龙湾·龙湖景苑”一期商品房10号门面房的优先购买权，该商品房暂定面积为31.98平方米，总价为人民币159900元整，两原告自愿支付人民币159900元作为诚意金；两原告在签订本申请书后可在该房屋开盘当日享受现行销售价格，不得将该优先认购资格转让他人；在双方签订商品房买卖合同时，合同买受人姓名必须与申请人姓名一致。2013年9月2日、2013年9月3日、2014年2月25日，两原告分别向被告缴纳人民币60000元、60000元、39900元，共计159900元。2014年1月25日，被告公司董事长等相关人员与部分业主代表会面，形成会议纪要，载明，被告因资金困难，土地证无法办理，即无法办理预售许可证，经双方协商，被告承诺按照业主所购房号立即将房屋钥匙交给业主，2014年3月底如无法开盘，可以退款。2014年8月23日，双方又形成备忘录1份，载明，被告向业主说明近期的公司情况，并承诺所有手续已办理完毕，将于9月底与部分交款人正式办理售房手续，签订房屋买卖合同，如果无法办理，购房人可以到法院起诉，诉讼中产生的费用全部有被告方承担。2014年11月5日，双方又召开会议，形成会议纪要，载明，被告承诺2014年12月15日前召开领取镇江毓龙湾预售许可证发布会议，如被告不能在约定的时间内领取销售许可证，购房人可以诉讼，所有费用由被告承担。2014年12月19日，被告向业主出具说明1份，载明，被告承诺2014年12月15日前办理预售许可证，并与已交房款人办理购房合同，若不能按约履行，购房人可以诉讼，所有费用包含律师费、诉讼费、调查费、执行费、办案费、差旅费由被告支付，同时承诺如不能办理预售许可证，被告除承担上述所有费用外，优先满足购房者的合法诉求。同时还说明，目前，因故不能在2014年12月15日领取预售许可证，被告表示兑现上述内容，再次承诺在2014年12月31日前领取预售许可证，否则购房者有权根据之前的所有承诺，追究被告法律责任。另查明，2012年9月29日被告方出具“龙湖景苑住宅区合法手续办理情况”的说明1份，载明，该住宅区分二期建设，一期2011年初开工建设，二期2012年底2013年初开工。2012年10月领取规划建设许可证并办理建设开工许可证。2012年11月领取预售许可证，同时承诺，如开发商不能按预定日期开盘，没有取得预售许可证，开发商按照年利率24%支付利息作为业主补偿（按实到资金为准）。2015年3月9日，两原告以被告未能取得房屋预售许可证，不能在2014年12月开盘交付房屋为由，诉至本院。两原告为本案诉讼，实际支付律师代理费500元、交通费400元。上述事实有《毓龙湾·龙湖景苑置业申请书》、收据、会议纪要备忘录、情况说明、委托代理合同、代理费发票、交通费票据、结婚证及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，原、被告双方签订的《毓龙湾·龙湖景苑置业申请书》以预约的方式确定了商品房的标的、价款及开发商符合售房条件时按申请书确认的条款签订合同，该申请书是确定签约意向的一种合同，是一种签约意向，不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的要件，不属于商品房买卖（预售）合同，该申请书系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故被告以其未取得商品房预售许可证为由，认定双方之间签订的申请书为无效合同的意见，本院不予采信。两原告按约向被告交付了购房款，被告应按约与原告签订商品房买卖合同。由于被告方至今未取得商品房预售许可证，致使双方合同目的无法实现，被告方构成缔约过失责任，现两原告请求行使合同解除权应予以支持；合同解除后，被告应返还两原告购房款及利息，并承担违约责任，现两原告根据被告承诺，按照年利率24%主张利息损失并要求被告承担律师代理费、交通费，不违反法律规定，本院予以支持。另两原告主张办案杂费250元，但未提供发票，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《毓龙湾·龙湖景苑置业申请书》。二、被告镇江毓龙湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告周培玲、朱玉芳购房款159900元并承担利息损失（以本金60000元、60000元、159900元为基数，分别自2013年9月2日、2013年9月3日、2014年2月25日起至实际给付之日止，按年利率24%计算）。三、被告镇江毓龙湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告周培玲、朱玉芳律师代理费500元、交通费400元，合计900元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4442元，由被告镇江毓龙湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 陈文勇人民陪审员 孔国瑞人民陪审员 殷玉青二〇一五年八月二十六日书 记 员 张 姝 来自