裁判日期: 2015-08-26
公开日期: 2016-02-24
沈国龙、吴琦群与杭州联城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
杭州市余杭区人民法院
杭州市
民事案件
一审
沈国龙,吴琦群,杭州联城房地产开发有限公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第812号原告：沈国龙。原告：吴琦群。两原告共同委托代理人：潘阳增、余宝成，浙江中天北辰律师事务所律师。被告：杭州联城房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道凤凰山村02省道旁。法定代表人：杨卫国。委托代理人：沈晓斐，浙江奇沁律师事务所律师。原告沈国龙、吴琦群（下称原告）诉被告杭州联城房地产开发有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月4日受理后，依法由审判员谈国永独任审判，于2015年7月27日公开开庭进行了审理，两原告及其共同委托代理人潘阳增、余宝成，被告委托代理人沈晓斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告系恒合金座商品房开发商，为推动该楼盘的销售，被告在该在建楼盘的外立面、现场销售展厅及楼书等各种载体上大做诱人广告，宣称：“物美入驻、恒合金座”、“物美入驻、人气超旺”、“2万平方物美超市强势入驻”、“物美强势入驻，一站式繁华地标”等；此外，被告还在楼书的户型图上显著标注“赠送空间”等内容；被告的销售人员也将前述内容向慕名前往的客户作重点推介。基于此，原告遂决定购买恒合金座2幢1单元1204室商品房，并当即向被告支付了购房定金。2013年2月20日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2013预1054449），约定：原告购买恒合金座2幢1单元1204室，建筑面积112.39平方米（其中套内建筑面积91.04平方米），单价6449.53元／平方米，总价款724863元；原告应于2013年2月20日前一次性付清全部房价款；被告应于2014年12月31日前将该商品房交付原告使用，如逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺于2015年3月31日前取得该商品房的土地、房屋权属证书并交付给原告，如在约定日起90日内被告交付权属证书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任。事后，原告向被告付清全部房价款。实际履行中，被告因其自身的种种问题，至今未向原告交付该商品房及土地、房屋权属证书；原本承诺的“赠送空间”也不予兑现；而“物美入驻”则彻底成为泡影。原告认为，被告种种违约行为已给原告造成巨大损失，原告有权向被告主张相应违约责任。为此，原告特向法院起诉，诉讼请求：1、判令被告交付商品房及相应的土地、房屋权属证书；2、判令被告支付原告自2015年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2015年5月31日为人民币10945.43元；3、判令被告支付原告逾期办理权属证书违约金人民币724.86元；4、判令被告返还原告赠送面积4.465平方米的房价款28797.15元；5、判令赔偿原告房屋价值贬值损失78673元。为证明自己的主张，原告向本院提供的证据有：1、浙江省商品房买卖合同及恒合金座楼书各一份，证明原、被告存在商品房预售合同关系及双方具体权利、义务；被告承诺新城西首家大型连锁商超（2万方物美超市）领衔入驻，案涉商品房有赠送空间等内容。2、照片一组，证明被告在涉案楼盘外立面及销售展厅宣称“2万方物美超市强势入驻”。3、销售部动产统一发票（自开）一份，证明原告向被告支付了全部房价款的事实。4、解除合同通知书复印件一份，证明2014年5月10日，杭州天天物美商业有限公司向被告发函，通知被告解除《房屋租赁合同》，返还期保证金及利息的事实。5、致杭州联成房地产开发有限公司的公开函复印件一份及照片一组，证明案涉商品房及所在楼盘存在诸多问题，特别是房屋质量不符合标准、没有物美超市入驻、预收赠送面积房价款等。6、浙江省商品房买卖合同复印件一份，证明同地段其他楼盘的售价情况。7、房产分层分户平面图复印件一份，证明涉案商品房的面积数据，特别是赠送面积的数据。被告答辩称：一、针对原告的诉讼请求答辩如下：1.被告销售给原告的商品房已经在3月1日前交付给原告，被告相应的土地、房屋权属总证已经取得，原告随时可以办理土地、房屋权属证书。2.根据本案的事实情况及被告当时的承诺是在2015年3月1日前交付商品房给原告，结合原、被告签订的商品房买卖合同，被告确认逾期交房60日，同意按照合同约定承担违约金为4349.18元。3.被告逾期交房系事实，按照合同订立时约定的意思是交房后90天内办出土地、房屋权属证书，现在房屋逾期交付60日，被告对逾期交房违约金也愿意承担的情况下，相应的土地、房屋权属证书应当顺延90日，即在2015年6月1日前办出权属证书应不属违约，无需承担违约责任。4.原告主张返还赠送面积房价款及房屋价值贬值损失均没有依据。二、针对事实和理由答辩意见如下：恒合金座商品房确系被告开发，被告在房产开发过程中已尽心尽力，无欺瞒之处，希望通过今天的庭审可以化解原告对被告的误解，毕竟在今后的日子里，被告仍将继续做好相应的服务工作。综上所述，请求法庭依法作出公正的判决。为证明自己的主张，被告向本院提供的证据有：1、交房通知书（样本）、整付零寄交寄清单及交房客户登记表各一份，证明被告在2015年2月18日以挂号信的方式向原告邮寄了《交付使用通知书》，原告接通知书后已在交房登记表上签字确认，应视为被告已交房的事实。2、关于恒合金座2号楼（住宅）公共部位装修及空调外机平台的承诺函，证明：①根据包括原告在内的业主的要求，被告承诺对恒合金座2号楼（住宅）公共部位进行装修的事实；②根据包括原告在内的业主的要求，被告承诺对恒合金座2号楼（住宅）标准层南立面增加空调机位的事实，因该增加空调机位需要规划批准，故在前期进行了大量工作，花费了大量时间，是造成延迟交付的重要因素之一的事实；③交付时间以确定为2015年2月26日至2015年3月1日的事实。3、恒合金座北楼公共部位装修整改合同书、恒合金座项目喷淋灯具安装合同、恒合金座项目工程承包补充合同各一份，证明被告已根据承诺函中的承诺完成了局部工程，增加投入1125000元的事实。4、房屋租赁合同、装修合同一份、《恒合金座》1F-3F智能化弱电工程施工合同一份、恒合金座1F-3F地砖墙砖供货合同一份、恒合金座项目裙房1-3F电缆安装合同一份、望州城生活超市POP购销合同一份、美陈项目合作协议书一份、杭州卡能装饰工程有限公司装饰展具制作工程协议一份、订货合同书一份、设备购买合同二份、购物篮购买合同一份、销售合同一份、加工定作合同一份、供货单合同一份、JK20150617购销合同二份、贵宾卡制作销售协议二份、购销合同二份、厨房设备产品购销合同一份、设备买卖合同一份、冷链设备工程承包合同二份、加工定做合同二份、陈列柜及其配套设施购销合同一份，证明：①物美没有入驻的原因及责任并不在被告的事实；②被告面对物美没有入驻的现实，积极主动的肩负起责任，自己开办超市满足业主的日常消费需要，增加投入超过1363万余元的事实。5、竣工验收备案表、浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、“三同时”检查意见书（均系复印件）各一份，证明案涉商品房已符合交付条件的事实。6、房屋所有权证、国有土地使用权分割登记许可证各一份，证明：①原告可随时办理土地、房屋权属证书的事实；②根据房屋分层分户平面图，比照商品房买卖合同附件一房屋平面图，原告已享受到赠送空间的事实。对于原、被告双方的上述举证，经庭审质证，被告对原告举证的证据1-4、证据7的真实性均无异议，但对部分证据的关联性提出异议；对证据5、6的真实性、合法性和关联性均有异议，不具有证明力。原告对被告举证的证据2、5、6的真实性均无异议，但对证明内容有异议；证据1、3、4的真实性有异议，且从其内容上对被告的主张没有证明力。针对原、被告双方提出的的上述举证、质证意见，经审查，本院认为，原告举证的证据1-4、证据7及被告举证的证据2、5、6均符合有效证据要件，本院确认其证明力，本院将根据证据所载明的内容作相应的事实认定；原告举证的证据5系原告等购房业主的单方意见，对原告的主张不具有证明力；原告举证的证据6与本案缺乏关联性，本案不予认定；被告举证的证据1与庭审中当事人的陈述相一致，本院予以认定；被告举证的证据3、4与本案缺乏关联性，本案不予认定。根据以上有效证据和庭审中当事人的有关陈述，本案经审理查明事实如下：被告系位于余杭区余杭街道恒和金座小区商品房开发商。2013年2月20日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买恒合金座2幢1单元1204室，建筑面积112.39平方米（其中套内建筑面积91.04平方米），按建筑面积计算单价6449.53元／平方米，总价款724863元，原告应于签约当天一次性付清全部房价款；被告应于2014年12月31日前将该商品房交付原告使用，若逾期不超过90日，被告应自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告也应按上述规定支付违约金；同时，被告还承诺于2015年3月31日前取得该商品房的土地、房屋权属证书，并交付给原告，如在约定日起90日内被告交付权属证书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任。合同签订后，原告依约向被告付清全部购房价款，但被告并未按约定于2014年12月31日前向原告交付商品房，直至2015年2月17日才取得建设主管部门的工程竣工验收备案证明，并于2015年2月18日以邮政信函方式书面通知原告于2015年2月底前办理房屋交付手续。原告收悉交房通知后于2015年2月底前往被告的交房现场，但原告借故拒绝收取房屋。2015年4月9日，被告取得案涉房屋的土地、权属证书。另外，针对交房前恒和金座2号楼部分业主提出的意见，被告于2015年2月25日出具承诺函，承诺对2号楼公共部位的装修及南立面空调机位问题进行整改，并承诺整改工作于2015年5月31日之前完成，并确定交房时间为2015年2月26日至2015年3月1日。另查明：一、被告在开发销售“恒和金座”项目商品房中印制了楼书，对该项目区位、交通、商业配套等作了宣传，并附有相关户型的平面图。该楼书中宣称有“大规划，大配套，极具潜力的价格洼地”、“2万㎡物美超市强势进驻，时尚便利触手可及”等内容，户型平面图中还标注有“赠送空间”，但同时楼书尾页下方还注明“本折页内容并非合同要约，所涉及的文字、户型图、效果图、交通图、示意图仅供参考，开发商保留最终解释权”的内容。同时，被告在项目建设现场和销售展厅还进行了类似内容的广告宣传。二、2014年5月10日，杭州天天物美商业有限公司向被告发出解除合同通知书，终止了物美超市的进驻。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依照约定全面履行各自义务。在履行过程中，被告未能按约于2014年12月31日前向原告交付商品房，也未能在2015年3月31日前向原告交付土地、房屋权属证书，均已构成违约，应承担相应的违约责任。（一）、关于逾期交房的违约责任问题，被告于2015年2月17日取得工程竣工验收备案证明后，以书面方式通知原告于2015年3月1日前办理交房手续，但原告未按期前去办理收房，并一直借故拒绝收房，其责任应由原告自行承担。故原告主张支付2015年3月2日后的逾期交房违约金，本院不予支持。（二）、关于逾期办证的违约责任问题，被告直至2015年4月9日才取得案涉房屋的土地、房屋权属证书，被告应按约定向原告支付已付房价款的千分之一的违约金，即724.86元。（三）、关于原告诉请主张的返还赠送面积价款及赔偿房屋贬值价款的问题，原告主张该请求权的主要依据为楼书及项目现场的广告宣传，虽然楼书中确有“2万㎡物美超市强势进驻”和户型平面图中标注有“赠送空间”，但楼书尾页下方已明确注明“本折页内容并非合同要约”，故该楼书的性质应认定为要约邀请，不能认定为案涉商品房买卖合同的组成部分；而项目现场的广告宣传从法律性质上来说也应属于要约邀请。因此，原告据此主张权利，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杭州联城房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告沈国龙、吴琦群交付案涉商品房的土地、房屋权属证书。二、被告杭州联城房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告沈国龙、吴琦群支付逾期交房违约金4349.18元及逾期交付权证违约金724.86元，共计5074.04元。三、驳回原告沈国龙、吴琦群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2683元，减半收取1341.50元，由原告沈国龙、吴琦群负担670.50元，被告杭州联城房地产开发有限公司负担671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2683元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 谈国永二〇一五年八月二十六日书记员 高莲珠 来源：百度搜索“”