裁判日期: 2015-08-24
公开日期: 2016-03-07
姚建兵、易继萍与湖南鑫成置业发展集团有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
张家界市永定区人民法院
张家界市
民事案件
一审
姚建兵,易继萍,湖南鑫成置业发展集团有限责任公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2015）张定民二初字第185号原告姚建兵，男，1966年5月11日出生。原告易继萍，女，1971年7月24日出生。委托代理人高尚，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司，住所地张家界市永定区办事处教场居委会鑫成大厦。法定代表人刘效君，总经理。委托代理人张歆，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告姚建兵、易继萍诉被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司（以下简称“鑫成公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法由审判员吕大勇担任审判长，与人民陪审员王婷、王化组成合议庭，书记员谢姣玲担任法庭记录，于2015年6月17日公开开庭进行了审理。原告姚建兵、易继萍共同的委托代理人高尚，被告鑫成公司的委托代理人张歆、杨锡武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚建兵、易继萍诉称：原告于2010年10月31日购买了商品房，并于同日与被告签订了《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100054A802）。原告依约支付了全部房款379425元。该合同约定被告应于2011年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后180日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后365日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。被告于2014年10月31日为原告办理了房屋所有权证。现原告依约履行了全部合同义务，被告依约应于2013年7月1日前为原告办妥房屋所有权证，否则应按日支付已付房款万分之一的违约金。被告迟延办理房产证达16个月之久。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付原告迟延办理房屋所有权证违约金18212.4元；2、被告承担本案诉讼费用。原告姚建兵、易继萍为证实其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《张家界市商品房买卖合同》（复印件）一份，拟证明按照合同约定，被告延迟办理房屋所有权证的事实；2、房屋所有权证（复印件）一份，拟证明被告给原告办理房屋所有权证的时间为2014年10月31日的事实；3、销售不动产统一发票（复印件）一份，拟证明原告购买该套房屋的价款为379425元的事实。被告鑫成公司对以上证据材料的质证意见为：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为只能证明双方存在买卖关系，不能达到原告的证明目的；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。被告鑫成公司辩称：1、在产权登记过程中，原、被告之间是委托关系，即被告受原告委托办理房屋所有权证、土地使用权证的手续，不应承担违约责任；2、原告实际上的损失很小，几乎没有损失，如需被告承担违约责任，也只是以原告的实际损失为限；3、关于原告起诉的延迟办理房屋所有权证违约金的时间的计算起点和截止日期不符合法律的相关规定，也不符合合同约定。“交付使用”的时间起算点不是合同约定的“房屋验收合格”后的2011年12月31日，而应是建筑法规定的“综合验收完成的时间”，即为2012年7月10日。从合同约定来理解，违约金的起算日期只能计算到“初始登记”阶段止。另外，合同约定的“日”应为工作日，故法定节假日、双休日应当予以扣减。被告鑫成公司为支持其辩称主张，向本院提交了以下证据材料：1、《建设工程竣工验收备案表》（复印件）一份，拟证明被告开发的鑫成君泰小区的竣工验收日期为2012年7月10日的事实；2、《房屋产权情况》一份，拟证明原告的初始登记办理时间为2013年9月29日的事实；3、鑫成君泰入伙手续表复印件一份，拟证明原告姚建兵、易继萍实际接收房屋的时间为2012年2月3日。原告姚建兵、易继萍对以上证据材料的质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为这两份证据只能证明房屋竣工验收的时间，与原告提出的延迟办理房屋所有权证违约金的请求无关联；对证据3不予质证。本院经审查认为，原、被告双方提交的证据均真实、合法，与本案的处理具有关联，依法予以采纳。根据本院确认的证据和原、被告双方的陈述，可以对本案事实认定如下：2010年10月31日，原告姚建兵、易继萍与被告鑫成公司签订了《张家界市商品房买卖合同》（合同编号：20100054A802）及其附件。原告购买了被告开发的位于大庸桥办事处鑫成·君泰住宅小区（一期）项目中的第1幢A单元8层A802号房。双方在合同中约定房屋总价款为378915元，交房时间为2011年12月31日前。合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后180日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款379425元，并于2012年2月3日接收了所购买的房屋。2014年10月31日，被告为原告办理了所购房屋的房屋所有权证。原告认为被告逾期办理房屋所有权证已构成违约，遂诉至本院。另查明，鑫成·君泰住宅小区（一期）项目于2012年6月26日通过了勘察、设计、施工、监理及建设单位的验收，并于2012年7月10日通过了竣工验收备案。本院认为，原、被告、签订的《张家界市商品房买卖合同》、及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。被告未在合同约定的期限内办妥原告所购房屋所有权证，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点主要为以下两方面：一、关于房屋交付时间的认定问题。1、原、被告双方在合同中约定交房时间为2011年12月31日前，原告认为合同约定的交房时间就是实际交房时间。被告认为交房时间应是房屋综合验收合格的时间，即2012年7月10日，其理由是经综合验收合格的房屋才能交付使用。本院认为原、被告的观点均应不予采信，其理由是：一是合同约定的“商品房交付使用后180日内…”，既不是合同约定的交房时间，也不是综合验收合格的时间，而是实际交付使用的时间；二是合同约定的交房条件不是综合验收合格，而是经验收合格，并非要达到综合验收合格后才能交付房屋。本院已查明原告实际收房时间为2012年2月3日。2、被告辩称的合同中的“日”为工作日应当扣除法定节假日、双休日的观点，因被告是提供格式合同的一方，如果合同中没有明确约定是“工作日”，按通常的理解应为正常的日期，在理解产生重大分歧时，只能向着有利于非提供格式合同方、即原告方意思理解，且合同中约定的办证日期相当充裕，已经考虑到了正常的双休日及节假日，故本院不予采信。二、关于违约金的计算问题。根据双方合同第十八条的约定，以被告实际交付使用的时间点2012年2月3日来推算，故被告的违约时间应从实际交付使用之日起算，减去初始登记的时间180日，再减去办理房屋所有权证日期365日后的日期至被告为原告办妥房屋所有权证的日期2014年10月31日，中间间隔的期限456日为违约时间。因此，被告辩称的违约金应计算到初始登记阶段止的意见，不符合合同的约定，本院不予采信。根据双方合同的约定，原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之一的标准进行计算，计算方式为已付房款×逾期天数×0.0001。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条也规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出逾期交房的违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，故本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算比例由日万分之一下调为日万分之零点三为宜，被告应当支付的违约金为5190.5元（379425元×456日×0.00003）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司自本判决生效之日起十日内向原告姚建兵、易继萍支付逾期办理房屋所有权证的违约金5190.5元；二、驳回原告姚建兵、易继萍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。案件受理费256元，由被告湖南鑫成置业发展集团有限责任公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长 吕大勇人民陪审员 王 婷人民陪审员 王 化二〇一五年八月二十四日书 记 员 谢姣玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 来自