裁判日期: 2015-08-24
公开日期: 2015-11-30
上诉人郑世博与被上诉人辽宁慧缘房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
辽宁省沈阳市
民事案件
二审
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第02001号上诉人（原审原告）：郑世博，男，1982年8月30日出生，汉族，住沈阳市和平区.委托代理人王仲毅，系辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁慧缘房地产开发有限公司，注册号210132000066939，住所地沈阳市浑南新区浑南中路8号。法定代表人白光凯，系公司总经理。委托代理人佟连发，系辽宁中联律师事务所律师。委托代理人任立斌，男，1955年12月7日出生，汉族，系该公司副总经理。上诉人郑世博与被上诉人辽宁慧缘房地产开发有限公司（以下简称“慧缘公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第00218号民事判���，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑世博诉称：请求法院判令慧缘公司将办理房屋权属登记需由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案；判令慧缘公司支付郑世博违约金10，000元；本案诉讼费用由慧缘公司承担。慧缘公司辩称：关于郑世博的第一项诉讼请求，并不是慧缘公司故意不办，而是由于一些历史遗留问题造成的，该问题目前正在处理中；对于郑世博的第二项诉讼请求，慧缘公司不同意支付违约金，因为根据双方签订的合同约定，慧缘公司如果不能按期办理，需由买受方退房。故郑世博的诉讼请求没有法律依据。郑世博为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、房屋买卖合同、发票���契证各一份，用以证明郑世博、慧缘公司于2008年3月22日签订商品房买卖合同，同时证明慧缘公司未按合同履行已构成违约。慧缘公司对该证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，郑世博的诉讼请求与合同约定相矛盾。慧缘公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但是不能证明郑世博的第二项诉讼请求。2、入住通知单一份，用以证明郑世博已履行了合同应尽的义务，同时证明郑世博已在购买商品房中进行居住。慧缘公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但是不能证明郑世博的诉讼请求。慧缘公司为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、房屋买卖合同一份，用以证明慧缘公司的抗辩依据。郑世博对真实性没有异议。关联性有异议，该合同第15条属于格式化条款，约定不应受法律保护。2、消防验收手续一组，用以证明慧缘公司建设的房屋消防验收已通过。郑世博认为该材料是复印件无法鉴定真实性，上面加盖的公章是慧缘公司的公章，说明该行为是慧缘公司方应履行的义务，该证据与本案无关。原审法院经审理查明，郑世博与慧缘公司于2008年3月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定郑世博购买慧缘公司开发的位于沈阳市浑南新区浑南中路6-12号第G5幢4-3-1室的房屋一处，房屋总价款332，783元。合同第十五条约定，慧缘公司应当在商品房交付使用360日内，将办理权属登记需由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。如因慧缘公司的责任，郑世博不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，郑世博退房，慧缘公司在郑世博提出退房要求之日起90日内将郑世博已付房款退还给郑世博，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿郑世博损失。合同签订后，郑世博按约支付全部房款，慧缘公司于2008年4月23日向郑世博交付房屋，但至今尚未取得初始登记批复。现因双方对此产生纠纷，故郑世博来院起诉。在诉讼过程中，郑世博撤回部分金额违约金，仅要求慧缘公司支付10，000元违约金。另查明，本案涉案房屋于2015年1月22日才通过消防验收。原审法院认为，郑世博、慧缘公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同第十五条已明确约定慧缘公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，慧缘公司于2008年4月23日交付房屋，应在360天内即2009年4月18日前将办理权属登记需要由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案，而时至��日，慧缘公司仍未完成合同约定的报备资料义务，故慧缘公司已构成违约。关于郑世博要求慧缘公司按合同约定将房屋权属登记需要由慧缘公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，虽然合同约定慧缘公司有该项义务，但该备案行为系行政机关对慧缘公司开发建设的房屋进行审核的行为，慧缘公司一直在积极的办理过程中，并未有意拖延，只是因为消防等审批手续未能办理导致尚未达到备案条件，故而该备案行为一直未能履行，行政机关的备案审批行为不是民事法律的调整范围，故对郑世博的该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题，因郑世博与慧缘公司已在合同中就慧缘公司逾期报备资料的违约责任做出明确约定，即郑世博退房，慧缘公司在郑世博提出退房要求之日起90日内将郑世博已付房款退还给郑世博，并按已付房款的银行活期存款利息赔偿���世博损失。按照合同约定，慧缘公司承担违约责任的方式为退房并赔偿活期利息损失而非支付违约金，而本案中郑世博并不要求退房，故其要求慧缘公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条一款之规定，判决如下：驳回郑世博的诉讼请求。案件受理费6，742元，收取6，442元，由郑世博负担，剩余300元退还郑世博。宣判后，郑世博不服，上诉至本院。其上诉请求：一、撤销原审部分判决，改判支持上诉人原审第二项诉讼请求。二、判令被上诉人承担相应诉讼费用。其主要理由：一、原审法院未核实被上诉人是否将相关备案手续交由有关部门，且未查清具体办理情况。二、原审法院认为开发商一直积极办理相关手续无事实依据。三、双方签订合同条款显失公平且��定不详细。四、开发商在签订合同时，有免除上诉人主要权利，致使合同存在格式条款的嫌疑。五、在无新事实的情况下，两处法院针对第二项诉讼请求存在两种事实认定及判决。被上诉人辩称：首先上诉人应当退房，在退房的基础上双方按照合同的第十五条约定的第十一项规定赔偿。如果上诉人不退房，将不能执行后面约定的银行活期存款利率的诉讼请求。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有房屋买卖合同、发票、契证、入住通知单、消防验收手续等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应诚信恪守履行合同义务。关于上诉人所提被上诉人应当支付逾期办证违约金之主张，本院认为，关于产权登记的约定，双方所签订的合同第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的银行活期存款利率赔偿买受人损失。”依据该条约定可见双方合同约定的逾期办证违约责任的承担方式是明确的，即为买受人退房，出卖人承担相应的违约责任。但事实上作为买受人的上诉人并未选择退房，因此原审法院判令驳回上诉人的诉讼请求符合双方���合同约定，本院予以确认，对于上诉人要求被上诉人支付违约金的主张本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑世博负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年八月二十四日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定��� 来源：百度“”