裁判日期: 2015-08-24
公开日期: 2016-01-12
梁立与娄青杰租赁合同纠纷二审民事判决书
河南省南阳市中级人民法院
河南省南阳市
民事案件
二审
梁立,娄青杰,梁奎威
租赁合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南民三终字第00074号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁立。委托代理人：贾玉江，方城县148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：娄青杰。委托代理人：徐晓玉，河南圣达律师事务所律师。原审第三人：梁奎威。上诉人梁立与被上诉人娄青杰、原审第三人梁奎威租赁合同纠纷一案，梁立于2012年12月27日向方城县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令一、依法解除双方签订的房屋租赁合同。二、责令娄青杰搬出所占用的房屋。2013年1月5日，梁立向原审法院申请：一、追加梁奎威为本案被告；二、责令娄青杰、梁奎威赔偿房租损失100000元。2013年3月1日，梁立在原审庭审中明确表示撤回该申请。2013年1月13日，梁立又增加诉讼请求：请求判令娄青杰赔偿租房损失100000元。2013年3月1日，梁立在庭审中明确其请求赔偿的损失100000元是自2012年10月31日至2013年1月20日按年租金450000元计算的损失，2013年1月20日以后的损失仍按年租金450000元计算至房屋交付日止。原审法院于2014年10月21日作出（2013）方民商初字第5号民事判决。梁立不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：梁立在方城县城关镇裕州北路341号，拥有门面房房产一处，房屋所有权证号为：方房权证字第××号，每层七间，共六层。2006年10月13日，梁立与娄青杰签订“房屋租赁合同”一份，合同约定：“出租方（甲方）：梁立承租方（乙方）：娄青杰一、甲方将位于城区裕州北路中段路东（裕州路东7巷附1号）门面房壹层（自南向北五间）、贰层（自南向北柒间）、叁层（自南向北柒间）整体租赁给乙方从事商业经营使用。二、租赁期限：自2006年11月1日至2012年10月30日止，共陆年。三、每年租金为壹拾壹万伍仟元人民币，首付贰年，共计：贰拾叁万元人民币（自2006年11月1日至2008年10月30日）。第叁、肆、伍陆乙方提前贰个月支付本年度租金：壹拾壹万伍仟元人民币，……七、本合同为十年。自签合同起壹至陆年，年租金为：壹拾壹万伍仟元，保持不变。2013年年租金，另行协商。”协议签订后，双方依协议履行，梁立将房屋交付给娄青杰使用。娄青杰依合同约定缴纳了2012年10月30日前房租金。因双方就2013年房租金没有协商一致，梁立及其家人于2012年5月1日前到娄青杰经营的店内称，如不缴纳房租，不让开门，娄青杰随关门不再营业。2012年8月1日，梁立在娄青杰经营的店门上贴通知一份，内容为：“娄青杰：你租赁我的房子2012年度已到期，2013年度房租已告知你，你若租赁请于2012年8月缴纳下一年房租，同等条件下优先于你，如不租赁合同终止。请你于2012年10月31日前搬出，如不搬出造成的一切损失由你承担。特此通知通知人：梁立2012年8月1日”。2012年10月30日，梁立又在娄青杰经营的店门上贴“履约催告函”一份，内容中称“望你在接到本函后十日内以书面形式再次进行协商。如继续逾期，我将解除合同，一切后果由你自行承担。”2012年12月27日梁立起诉来院，请求法院：一、依法解除双方签订的房屋租赁合同。二、责令娄青杰搬出所占用的房屋。2013年1月13日，梁立又增加诉讼请求：请求判令娄青杰赔偿租房损失100000元（自2012年10月31日起按年租金450000元计算至2013年1月20日），2013年1月20日以后的损失仍按年租金450000元计算至房屋交付日止。2013年2月19日，娄青杰提起反诉，请求判令梁立赔偿因侵权造成的经济损失200000元。2013年8月9日，娄青杰反诉请求判令梁立继续履行合同，赔偿娄青杰经营损失200000元。2014年5月8日，娄青杰变更反诉请求为赔偿损失510000元。2013年10月31日，娄青杰将租赁房屋腾出，通过法庭将钥匙交付给梁立，双方租赁关系解除。2013年6月12日，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2013）第117号评估报告，及2014年7月22日南阳世纪正泰资产评估有限公司根据梁立针对评估报告的异议申请出具的答复认定：娄青杰所租赁的一层门面五间及二层、三层整套房屋月租金在30000元-36500元之间。2013年12月8日，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的宛正泰评报字（2013）第264号评估报告及根据娄青杰针对评估报告的异议申请，南阳世纪正泰资产评估有限公司出具的答复认定：娄青杰每月的月经营损失至少应相当于所租赁房屋的月租金水平即在30000元-36500元之间。原审另查明：娄青杰租赁梁立的房屋，工商注册的企业名称为：NULL，负责人为梁奎威。梁奎威系娄青杰妻子梁奎理的弟弟。梁奎威表示，娄青杰仅是使用其身份证办理了营业执照，实际投资者及经营者是娄青杰，权利义务的承担者也应该是娄青杰，与梁奎威无关。综上事实，原审法院认为：梁立与娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。在梁立起诉至原审法院后，娄青杰于2013年10月31日通过法庭将租赁房屋腾出并将钥匙交付给梁立，即合同于2013年10月31日实际解除。故梁立请求解除合同的理由成立，原审法院予以支持。对于梁立诉求的房租损失，因2013年房租双方未协商一致，娄青杰自2012年10月31日至2013年10月30日实际占用一年。评估报告结论为每月30000元-36500元，按每月30000元计算，自2012年10月31日至2013年10月31日，共12个月，共计360000元。因娄青杰承租占用梁立的房子，应当向梁立支付房租。故梁立起诉要求娄青杰支付房租450000元中的360000元的理由成立，应当支持，其他请求予以驳回。因梁立与娄青杰签订的合同约定租赁期间为十年，至2012年10月31日的房租双方已结清。2012年10月31日以后的房租双方未达成一致意见的情况下，梁立应采取合适方式解决。娄青杰提供的三位证人当庭证实梁立于2012年5月1日前阻止娄青杰开门营业，梁立向法庭出示的履约函及通知也显示梁立于2012年8月1日要求娄青杰于2012年10月31日前腾出房屋。导致2012年5月1日至2012年10月31日娄青杰无法经营，故对于房租已结清期间2012年5月1日至2012年10月31日的经营损失，梁立应当进行赔偿。经营损失评估结果为每月30000元-36500元，按每月30000元计算，自2012年5月1日至2012年10月31日共计6个月，经营损失为180000元。自2012年10月31日至2013年10月30日的经营损失，梁立虽然采取不适当方式影响经营，对经营造成了一定的损失。但娄青杰没有采取合适的救济方式，而是关门歇业，故娄青杰应对经营损失应当承担主要责任，酌定为70%为宜。即梁立对经营损失承担30%的责任。2012年10月31日至2013年10月30日共计12个月，经营损失仍按每月30000元计算，损失总额为360000元，梁立承担30%的责任，应向娄青杰赔偿360000元×30%=108000元的损失。故娄青杰反诉请求判令梁立赔偿因停业造成的经济损失510000元中的288000元（180000＋108000），理由成立，原审法院予以支持。其他请求予以驳回。关于梁立辩称营业执照的负责人为梁奎威，娄青杰无权要求损失赔偿的理由，因梁奎威当庭明确表示娄青杰是使用其身份证办理的营业执照，但实际经营者和投资者是娄青杰，经营过程中的权利义务均与梁奎威无关。故梁立的辩解理由不能成立，原审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除梁立与娄青杰于2006年10月13日签订的房屋租赁合同。二、娄青杰于判决生效之日起十日内赔偿梁立房租损失360000元。三、梁立于判决生效之日起十日内赔偿娄青杰经营损失288000元。四、驳回梁立的其他诉讼请求。五、驳回娄青杰的其他反诉请求。案件受理费8050元，鉴定费6000元，财产保全费3520元，由梁立承担3570元，由娄青杰承担14000元。反诉案件受理费4450元，鉴定费5000元，由娄青杰承担4050元，梁立承担5400元。梁立上诉称：一、原审判决认定事实错误，导致错误判决。1.梁立与娄青杰于2006年10月13日所签订的房屋租赁合同，自2006年11月1日至2012年10月30日，共6年，在合同第二条中已作出准确约定，待附加条件成立可以延续履行的合同期限为4年，且提前二个月支付本年度租金作为履行合同的先决条件，此后合同履行需以年租金另行协调一致为附加条件，也就是说，若附加条件不成就，后四年的合同期限未成立，故本案合同的履行期限是六年并非十年。原审判决认定合同租赁期限十年违背事实和法律。2.原审判决认定“因双方2013年租金没有协商一致，梁立及其家人于2012年5月1日到娄青杰经营的店内称，如不缴纳房租，不让开门，娄青杰随关门。”偏袒一方当事人。3.梁立的房屋房租损失应以宛正泰评报字（2013）第117号评估报告的月租金30000元-36500元之间的上限确定，原审判决不顾梁立出租房屋位置好、有客源保证的事实认定租金为30000元，降低了梁立的合法权益。4.宛正泰评报字（2013）第264号评估报告无评估的事实依据，且文不对题，原审判决予以采信显属错误。5.原审判决采信娄青杰提供的三名证人证言，认定“梁立及其家人于2012年5月1日到娄青杰经营的店内称，如不缴纳房租，不让开门，娄青杰随关门，不再营业”。错误，因为证人出现的时间与程序具有不合理性，证人证言之间相互矛盾，证人与娄青杰具有利害关系，证言违背事实。二、原审判决支持娄青杰的反诉请求违背客观事实，适用法律错误。1.娄青杰在租赁期间内对租赁房屋具有排他的自主经营权，停止营业只能有自身决定，认定梁立的原因并赔偿违背事实和法律。2.合同约定“2013年年租金，另行协商”，梁立与娄青杰并未在合同约定的期间内达成2013年房屋租赁合同，原审判决让梁立赔偿娄青杰30%的所谓经济损失于法无据。3.娄青杰的评估报告无据可查，实际上娄青杰一直处在亏损经营中。4.梁立送达的的《通知》、《违约催告函》，是梁立的善意提醒，是依法解除合同的条件，绝非责任承担的依据。三、原审判决程序违法，导致实体判决错误。故请求：撤销原判，改判娄青杰在判决生效十日内赔偿梁立房租损失438000元，驳回梁立的全部诉讼请求，并由梁立承担本案全部诉讼费用。娄青杰答辩称：请求维持原审判决。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为：梁立与娄青杰于2006年10月13日签订了《房屋租赁合同》，该合同第十条约定：本合同为十年。自签合同起壹至陆年，年租金为：壹拾壹万伍仟元，保持不变。2013年年租金，另行协商。原审判决据此认定租赁期间为十年并无不当，本院予以维持。原审判决采信周卫浛、杨雪粉、谭新叶的证言符合证据规则，程序合法，认定“因双方2013年租金没有协商一致，梁立及其家人于2012年5月1日到娄青杰经营的店内称，如不缴纳房租，不让开门，娄青杰随关门”这一事实并无不当，本院予以确认。原审法院依照法定程序委托南阳世纪正泰资产评估有限公司，作出（2013）第117号评估报告和（2013）第264号评估报告，原审判决对两份评估报告予以采信，认定梁立的房屋租赁价格为30000元、认定娄青杰经营损失评估结果为每月30000元符合法律规定。原审判决根据确认的案件事实，认定梁立对于娄青杰无法正常经营，造成的经营损失承担30%的责任较为适当，本院予以维持。原审审理程序及判决适用法律正确，本院予以确认。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7370元，由梁立负担。本判决为终审判决。审判长 龚跃伟审判员 马 蕊审判员 沈 飞二〇一五年八月二十四日书记员 张俊博 更多数据：