裁判日期: 2015-08-24
公开日期: 2016-04-26
成都同乐康桥大药房连锁有限责任公司与程兵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
双流县人民法院
双流县
民事案件
一审
成都同乐康桥大药房连锁有限责任公司,程兵
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第八条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2015）双流民初字第1384号原告成都同乐康桥大药房连锁有限责任公司，住所地：四川省成都市天府新区。法定代表人张红英，总经理。委托代理人陈先春，四川公生明律师事务所律师。被告程兵，男，汉族，1971年8月29日出生，住重庆市江津区。原告成都同乐康桥大药房连锁有限责任公司与被告程兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈先春到庭参加诉讼，被告程兵经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，被告程兵与成都市加贝置业有限责任公司（以下简称加贝公司）于2011年3月28日签订《商铺租赁合同》，约定加贝公司将其所有的位于成都市双流县西航港临港路四段28号加贝书香尚品商铺出租给被告，租期6年，即2011年6月1日至2017年5月31日。2014年2月17日，被告与原告签订《合作协议》，约定被告以其承租成都市双流县西航港临港路四段28号加贝书香尚品商铺作为双方合作场地，合作时间为2014年3月1日至2017年2月28日，被告收取固定分红，原告提供资金及负责管理。同时，被告承诺其与加贝公司签订的租赁协议真实，房东及其他相关单位和个人不会对原告经营进行干涉。合同签订后，原告向被告预支了分红，并对场地进行装饰装修。由于被告未向加贝公司交纳相关租赁费用，加贝公司通知原告不得再使用合作场地。为此，原告起诉请求判令：1、解除原告与被告于2014年2月17日签订的《合作协议》；2、被告赔偿原告损失53.83万元（其中转让费18万元、分红18万元、保证金2万元、租金15.83万元）。被告程兵未作答辩，也未提交证据材料。经审理查明，2011年3月28日，被告程兵与加贝公司签订《商铺租赁合同》，约定：被告承租加贝公司所有的位于成都市双流县西航港临港路四段28号加贝·书香尚品102号、119号、120号、201号、202号及门厅4号商铺，共计建筑面积467.26平方米，用于合法经营；租赁期限6年，即自2011年6月1日至2017年5月31日止；被告擅自转让租赁房屋，加贝公司有权终止合同，收回房屋；在合同期内，被告如要转租该房屋，在征得加贝公司同意的情况下，应及时与承租人联系在同等条件下租金不变与加贝公司重新签订合同，加贝公司按新订合同当年房租总额的30%追收被告违约金。2014年2月17日，原告与被告签订《合作协议》，约定：被告提供位于成都市双流县西航港临港路四段28号加贝·书香尚品102号、103号商铺（共计135平方米）作为合作场所，与原告进行合作经营，合作期限3年，即自2014年3月1日至2017年2月28日；合作方式为被告提供场所、现有装修，原告提供后续资金，负责经营管理，经营方式、经营范围、管理方式均由原告决定；管理人员工资、员工工资由原告承担；被告承诺原租赁协议真实、产权人、房东或其他相关单位及个人不会对原告的经营进行干涉，配合原告办理经营手续；无论盈亏，原告第一年向被告支付36万元作为第一年固定分红，第二年（2015年2月15日前）支付19.8万元作为第二年固定分红，第三年（2016年2月15日前）支付21.78万元作为第三年固定分红；原告向被告交纳经营场所保证金2万元，合同期满后无息退还原告；被告、房屋产权人干涉原告正常经营的，原告有权解除本合作协议，被告应当赔偿给原告造成的损失。2014年2月18日，原告通过公司法定代表人张红英的账户向被告程兵账户转款36万元。2014年7月28日，原告与被告签订《补充协议》，约定：第二年（2015年2月15日前）费用提前支付，应付19.8万元，实付18万元，其中差额作为原告提前支付的利息；原告以现金方式到产权人处支付第二年租金。2014年7月28日，原告通过公司法定代表人张红英的账户分别向被告程兵账户转款40945元，向加贝公司指定的贺启生账户转款139055元，共计18万元，被告于当日向原告出具《收条》，载明收到原告“2015年2月至2016年2月股份分红金额18万元”。2014年11月19日，加贝公司在上述租赁商铺张贴《通知》，要求被告在2014年11月20日前交付租金，如逾期未交，将解除租赁合同收回租赁房屋。2014年11月30日，因加贝公司收回租赁房屋，原告停止在该102、103号商铺的经营活动并搬离。上述事实有《商铺租赁合同》，《合作协议》，《补充协议》，《中国工商银行电子银行回单》，《收条》，《通知》及当事人的当庭陈述等在案予以佐证。本院认为，根据原、被告双方签订的《合作协议》内容显示，被告仅以2间商铺作为提供的合作资产，而无论盈亏每年向原告收取固定分红，对后续资金的提供、经营方式、经营范围、管理方式、人员工资等全部由原告自行承担，该协议虽然名为合作经营，但实则为房屋租赁，原告与被告系房屋租赁合同关系，被告收取的“固定分红”实为房屋租金。在租赁合同履行过程中，原告已按约并提前向被告支付了租金，在租赁期限尚未届满的情况下，因出租人加贝公司以被告逾期未交租金为由已将租赁物收回，导致原告停止营业并搬离租赁房屋，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的约定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告继续使用租赁房屋的合同目的已不能实现，原告以此为由主张解除双方签订的《合作协议》，符合法律规定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因被告违约导致双方签订的《合作协议》解除，被告应向原告承担相应的违约责任。关于原告主张向被告支付的第一年租金36万元中包含18万元的转让费，因双方签订的《合作协议》中并未就转让费进行明确约定，仅仅是原告提供的《合作协议》原件上在“360000.00元”上方用铅笔注明了“含转让费：18万”字样，该批注并无原、被告双方加盖印章或捺印予以确认，对其真实性本院无法确认，故对原告的该主张本院不予支持，该36万元应认定为原告支付的第一年租金。原告自2014年3月1日起租赁房屋至2014年11月30日搬离该租赁房屋，共计租赁8个月，租金参照《合作协议》中约定的原告第一年应向被告支付36万元计算，原告应付租金为24万元，而原告已向被告支付租金54万元，故对剩余30万元被告应退还原告。关于原告主张的退还保证金，因原告并未提供充分的证据证明，故对上述主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条，第九十七条，第一百零七条、第二百一十二条，第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都同乐康桥大药房连锁有限责任公司与被告程兵于2014年2月17日签订的《合作协议》。二、被告程兵于本判决生效之日起十日内退还原告成都同乐康桥大药房连锁有限责任公司租金30万元。三、驳回原告成都同乐康桥大药房连锁有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9283元，由原告负担3283，被告负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李小涛人民陪审员 蒲迎春人民陪审员 熊成玉二〇一五年八月二十四日书 记 员 张颖晗 百度搜索“”