裁判日期: 2015-08-24
公开日期: 2015-09-28
北京市均豪物业管理股份有限公司与师雅坡物业服务合同纠纷一审民事判决书
北京市丰台区人民法院
北京市
民事案件
一审
北京市均豪物业管理股份有限公司,师雅坡
物业服务合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第11052号原告北京市均豪物业管理股份有限公司,住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人于庆新，董事长。委托代理人郭亚新，女，1972年6月19日出生。委托代理人连桂花，女，1964年2月6日出生。被告师雅坡，男，1960年1月10日出生。委托代理人孟丽娟（被告之妻），1964年6月21日出生。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告师雅坡物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘亚男独任审判，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托代理人郭亚新、连桂花，被告师雅坡及其委托代理人孟丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称，我公司于2006年11月18日与四方景园×区（原世纪风景A区）业主签订《四方景园×区前期物业服务协议》，对小区物业进行物业服务工作，合同约定物业费1.2元/平方米/月，按国家2662号文件2013年11月20日起物业费1.32元/平方米/月，按年度收取物业费，如果业主违反合同约定，未按时足额缴纳物业服务费，欠费业主应按逾期每日千分之三的标准向我公司支付违约金。被告师雅坡为四方景园×区业主，房屋面积113.84平方米，师雅坡自2013年11月20日起拒不缴纳物业服务费及相关费用，我公司多次催收无果，被告的这种违约行为已严重侵害了我公司的合法权益及四方景园×区交费业主的权益。现诉至法院，要求:1、被告支付2013年11月20日至2015年11月19日期间的物业费3648.24元、公共照明费96元、垃圾清运费60元；2、被告支付上述期间物业费滞纳金2000元；3、被告承担本案诉讼费。被告师雅坡辩称：原告长期拒绝履行应尽物管义务，对于被告由于公共屋顶渗漏及物业维修中水管道操作不当造成的严重损失，多次推诿，不进行维修，不但严重影响了被告的生活，还给被告造成财产损失，原告在履行自己义务之前，不得收取物业费，请求驳回原告的诉讼请求，并且要求原告退还我已经缴纳的2012年和2013年两年的物业费。经审理查明，师雅坡系位于北京市丰台区四方景园×区×号楼×单元×号房屋（以下简称×号房屋）的业主，该房屋建筑面积为113.84平方米。2006年11月18日，均豪物业公司（甲方）与师雅坡（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自四方景园×区房屋出售之日起至住宅小区业主大会成立后与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理期间；乙方将×号房屋委托甲方实行物业管理，甲方对房屋共用部位、房屋共用设施设备、环境卫生和绿化、社会秩序维护、交通秩序、消防等物业服务内容提供符合合同约定的服务，乙方按照建筑面积每月每平方米1.2元的标准交纳物业管理费，入住前预交一年的物业管理费，以后每年为一个交费期，乙方入住首年的交费日期自2006年11月20日至2007年11月19日止，物业管理服务费标准按市政府有关文件调整；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、中水费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期欠费之日起，每天按照应交费总金额3‰比例交纳违约金；协议并对其他相关事项进行了约定。同日，师雅坡签订《业主临时公约》及《业主临时公约承诺书》。协议签订后均豪物业公司为师雅坡居住的四方景园×区提供了物业服务，并按照每户每年30元的标准收取垃圾清运费及每户每年48元的标准收取公共照明费。2013年，均豪物业公司根据京发改（2005）2662号文件调整了物业费收费标准，由合同约定的1.2元/月/建筑平米调整至1.32元/月/建筑平米，师雅坡对收费标准的调整无异议。庭审中，师雅坡称其家住顶层，楼顶公共部分自2011年开始漏水，导致其家中物品受损且存在安全隐患，物业公司未尽到维修义务，故不同意交纳物业费，并提供一组照片佐证。均豪物业公司称师雅坡家中漏水是因为房屋质量问题，需要通过楼顶作防水处理，但楼顶防水属于中修，要动用公共维修基金，现在物业公司正在申请公共维修基金对小区内所有楼宇进行楼顶防水。师雅坡称物业公司在维修中水泵时导致其家中的中水管堵塞，均豪物业公司不予认可，称是业主自己家中水管堵塞导致。上述事实，有双方当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》、欠费追缴告知单、服务工作单、照片、发票等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。均豪物业公司与师雅坡签订了《前期物业管理协议》，并据此为×号房屋及公共区域提供物业服务，师雅坡享受了均豪物业公司提供的物业服务，依法应当按照合同约定交纳物业费、公共照明费及垃圾清运费。根据双方合同约定，2014年11月20日至2015年11月19日期间的物业费、公共照明费及垃圾清运费并未超出合同约定的交费日期，故对于该部分诉讼请求，本院不予支持。师雅坡辩称其房屋公共楼顶漏水导致家中受损并提供照片佐证，因为楼顶漏水问题属于物业服务的范围，均豪物业公司虽称已经申请了公共维修基金，但漏水问题长时间未解决，故本院综合全案情节酌减物业费金额。师雅坡称因均豪物业公司维修管道导致其家中水管道堵塞，但未提供证据证明，故对于该项答辩意见，本院不予采信。鉴于均豪物业公司提供的物业服务存在不完善之处，因此免除师雅坡支付滞纳金的责任。师雅坡要求均豪物业公司退还已经交纳的2012年及2013年的物业费，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告师雅坡于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司二○一三年十一月二十日至二○一四年十一月十九日的物业费一千六百二十三元、垃圾清运费三十元、公共照明费四十八元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担十八元（已交纳），由被告师雅坡负担七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按撤回上诉处理。代理审判员 刘亚男二〇一五年八月二十四日书 记 员 韦梦旸 来自：