裁判日期: 2015-08-22
公开日期: 2015-10-15
上诉人王栋与被上诉人南京新城市广场酒店置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
江苏省南京市中级人民法院
江苏省南京市
民事案件
二审
王栋,南京新城市广场酒店置业有限公司
房屋买卖合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁鼓民终初字第33521576号上诉人（原审原告）王栋，男，汉族，1981年12月22日生。委托代理人圣立干，南京市鼓楼区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）南京新城市广场酒店置业有限公司，住所地南京市鼓楼区回龙桥15号-1。法定代表人胡峰，该公司董事长。委托代理人张琴锋芈永梅，北京大成（南京）律��事务所律师。委托代理人吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人王栋因与被上诉人南京新城市广场酒店置业有限公司（以下简称新城市置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1576号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王栋及其委托代理人圣立干，被上诉人新城市置业公司的委托代理人芈永梅、吕佩芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王栋原审诉称：2013年3月22日，双方当事人签订了《商品房预售合同》，约定新城市置业公司将其开发建设的本市某地2906室房屋出售给王栋，总价款为1701763元；交房日期为2014年3月31日前，逾期交房按照已收价款的每日万分之零点五支付违约金。新城市置业公司当时未明示，王栋认为此约定太低，仅为年息1.825%，而王栋每逾期一日收房需支付300元违约金，显失公平。该合同是新城市置业公司提供的格式合同，现王栋已按照约定于2012年10月26日前支付了购房款，新城市置业公司于2015年1月2日共逾期227日才交房。王栋要求新城市置业公司每逾期一日按照已收价款的万分之二点五支付违约金，但新城市置业公司仅按照万分之零点五向王栋支付了23569元违约金。王栋无奈之下诉至法院，请求依法判令新城市置业公司向王栋支付违约金94278元，并承担本案诉讼费用。新城市置业公司原审辩称：1、双方签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，合同中的违约条款并未显失公平，对双方具有约束力；2、合同具有相对性，本案中的违约金不应参照借贷合同中人民银行逾期贷款利率支付；3、新城市置业公司已经按照合同约定向王栋支付了违约金，且额外向王栋支付了其他补偿，王栋的损失能够��到弥补，王栋要求调整违约金无事实和法律依据。综上，请求依法驳回王栋的诉讼请求。原审法院经审理查明，南京市鼓楼区挹江门街道双门楼某地（以下简称中山骏景）系新城市置业公司开发建设。2013年3月22日，王栋（乙方）与新城市置业公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定甲方将本市鼓楼区挹江门街道双门楼某地2906室房屋出售给乙方；房屋用途为酒店式公寓；建筑面积为89.17平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为19084.48元／平方米，总价款合计1701763元；乙方应于2013年3月22日前向甲方支付总价款1701763元；甲方应于2014年3月31日前向乙方交付该商品房，甲方如迟延交付，应当每日按照已收价款的万分之零点五，向乙方支付迟延期间的违约金。双方合同中还就配套基础设施和其他设施、房屋交付和接收手续、面积差异和其他差异的处理等做了详细约定。同日，双方还签订了《甲、乙双方的其它约定》，其中第19条约定：“在签订本合同时，甲方已经依照规定向乙方出示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》示范文本。乙方并特此声明，对本《预售合同》的全部内容完全明白和同意”。上述合同订立后，王栋依照合同约定向新城市置业公司支付了案涉房屋的全部购房款。2015年1月2日，新城市置业公司将案涉房屋交付王栋。截至2015年1月2日，新城市置业公司共向王栋支付逾期交房违约金23569元（按照已收价款的每日万分之零点五计算），并于2015年1月2日另向王栋支付了现金1000元。此外，新城市置业公司和中山骏景的物业服务公司上海金地物业服务有限公司南京分公司达成协议，约定因迟延交房，给予12-29层的业主每户4个月的物业费及公摊水电费减免。原审庭审中，王栋称其违约金计算标准是在中国人民银行公布的同期同类贷款年利率6.65%的基础上上浮30%，换算到每日约为万分之二点五，并称该计算标准的法律依据为《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》。关于王栋的损失问题，王栋起初陈述为因逾期交房在外过渡的租金损失2200元／月，后又变为因使用岳母的房屋而代替岳母偿还银行贷款利息，并陈述损失还有因购买案涉房屋向亲戚借款的利息，并提供了借条、欠条、对账单及取款凭证等证据予以证明。新城市置业公司对王栋提供的借条、欠条、对账单及取款凭证不予认可，并陈述其签订合同时约定逾期交房违约金标准是对同地段租金标准进行调查而定。因新城市置业公司不同意调解，致本案调解不成。以上事实，有《商品房预售合同》、���房发票、资料签收表、收条、情况说明及当事人陈述等证据予以证实。原审法本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为王栋要求将合同约定的违约金调整为按照已收房款每日万分之二点五计算有无事实和法律依据。对此本院原审法院分析如下：一、根据法律规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，新城市置业公司已经按照合同约定向王栋支付了违约金23569元，并额外向王栋支付了现金、减免部分物业费等，而王栋对其损失的陈述前后矛盾，且未提供充分证据证明新城市置业公司支付的违约金低于造成的损失，故王栋要求增��违约金的诉讼请求缺乏事实依据。二、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》是指在合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的情况下，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案不存在违约金约定不明的情形，因此不适用该批复，故王栋要求增加违约金的诉讼请求，缺乏法律依据。综上，王栋要求将合同约定的违约金增加为按照已收房款每日万分之二点五计算，无事实和法律依据，原审法院本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以��《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决驳回王栋的诉讼请求。一审案件受理费2157元，减半收取1078.5元，由王栋负担。上诉人王栋不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第1576号民事判决，发回重审或改判上诉人支付违约金59531元。其事实与理由为：1、双方签订的商品房预售合同系权利义务不对等的格式合同，逾期收房违约金为每日三百元，而逾期交房违约金仅为万分之零点五（每日85元），且被上诉人当时未作明示。根据《南京市商品房销售暂行规定》第二十条的规定，销售方逾期交房的，应按中国人民银行南京分行规定的贷款利率计算利息，补偿购房者的损失。而被上诉人赔付的违约金仅为年息1.825%，难以有效抑制开发商的违约行为，延迟履约可能会成为少数开发商挪用资金、变��融资的不良手法。2、违约金具有补偿性和惩罚性，与实际损失没有必然联系。在约定了违约金的情况下，上诉人没有举证证明所受损失的义务。同时，以租金费用作为损害赔偿依据亦存在不当，上诉人为了购买涉案房屋支付按揭资款利息，该利息也是损失；即使没有贷款，亦可以参照同期银行贷款利率计算房款利息损失。根据平衡原则，对于显失公平的约定可以调整，法院应判决被上诉人按逾期每日300元的标准支付违约金。被上诉人支付的1000元现金和物业费减免是给上诉人及时接受上述房屋的奖励，系被上诉人的赠与行为，且物业管理费不能与违约金互相抵销，不应计算为违约金。3、原审判决混淆了实际损失与可得利益损失，以上诉人未能提供充分证据证明违约金低于实际损失，是错误的。综上，原审判决有违公平正义，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人新城市置业公司辩称：1、上诉人变更原审诉讼请求，二审法院应要求其另行起诉。上诉人在一审中要求按人民银行同期贷款逾期利率上浮后每日万分之2.5的标准支付，计算未付的违约金归计94278元，依据的是《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》号之规定。现二审中上诉人要求按每日300元／日的标准支付逾期交房违约金，计算未付的违约金59531元，参照的是双方签署的《商品房买卖合同》中购买方的逾期收房的违约金约定。上诉人对主张的违约金数额和计算依据进行了变更，属于变更诉讼请求。2、原审法院适用法律正确，商品房买卖合同未显失公平，双方应受其约束。在涉案房屋所在地段，同类型同面积的月租金约为2600元左右，上诉人亦以此为依据在合同中约定万分之零点五的违约金标准，并不过低。商品房买卖合同纠纷中，对于违约金条款有约定的应当依据约定，无约定的才能依据法律规定。3、上诉人未举证证明其有实际损失，在签署合同时也从未告知其购买房屋用于出租或者其他经营，对其可得利益在签署合同时，被上诉人无法预见。4、本案中上诉人原告已经签收了违约金并领取了被上诉人答辩人支付的其他补偿款，且已经能够弥补其损失，要求调整违约金没有事实依据和法律依据。在上诉人起诉之前，被上诉人已经全部支付完毕中山骏景300余户的全部违约金，从未推诿自己应当承担的责任，被上诉人拒绝调解，亦是因为其已经按照合同约定履行了合同义务。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人王栋对原审查明的事实异议之处为：原审查明“在签订本合同时，甲方已经依照规定向乙方出示了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》示范文本。乙方并特此声明，对本《预售合同》的全部内容完全明白和同意”有误；在签订合同时，被上诉人并未作出上述明示，条款字体很小，被上诉人新城市置业公司虽然签字，但并不不清楚条款具体约定。被上诉人对原审查明的事实不持异议。上诉人王栋在二审中提交了以下新证据：1、新城市置业公司通知函，证明如其逾期收房将支付300元一日的违约金；2、验房报告，证明涉案房屋有质量问题，其系迫于逾期收房违约金压力而未在验收的情况下收房；3、扬子晚报报道2份，证明其他法院采纳了有利于购房人的违约金计算标准。被上诉人新城市置业公司对上述证据的质证意见为：1、对证据1的真实性不持异议，但认为和上诉人王栋没有关系，函件内容是依合同约定告知其他业主逾期收房的违��金事项，本身也符合合同约定。2、对于验房报告真实性、合法性、关联性有异议，认为系上诉人单独委托验房，且未记载验房时间。即使收房后发现房屋质量存在瑕疵，开发商亦有协助维修业务，与本案被上诉人要求支付的逾期交房违约金没有关联。3、对证据3的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。被上诉人新城市置业公司在二审中提交了银行汇款记录一份，以证明其在原审判决认定的数额之外，还额外返还了上诉人房屋改造费1500元。上诉人王栋认为该款项为上诉人退还的预收的装修改造费用，与涉案纠纷无关。结合双方当事人质证意见，本院对上述证据的真实性予以确认，对关联性、证明力将结合案件情况综合予以认定。本院二审中查明的事实与原审一致。本院认为，根据法律规定，合同约定违约金，其主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一���遭受的损失；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额。本案中，新城市置业公司已经按照合同约定向王栋支付了合同约定的违约金，并额外向王栋支付了现金、减免部分物业费等，已履行了合同约定的违约金支付义务。现王栋未能提供违约金过低的充分证据，故原审法院对其调整违约金的诉请不予支持，并无不当。王栋认为逾期交房违约金与逾期收房违约金差距过大，显失公平，并要求依据后者标准对前者加以调整，该主张并无事实与法律依据，本院不予支持。王栋主张其系迫于逾期收房违约金的压力而不得不未经验收而收房，本院认为，如王栋在收房后认为涉案房屋存在质量问题，其可另行向新城市置业公司主张权利。新城市置业公司还主张其向王栋额外支付了1500元，但其陈述该笔费用系房屋改造费用，亦未���供证据证明该笔费用系其基于逾期交房而给上诉人的赔偿，故本院对其这一辩称，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2157元，由上诉人王栋负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年八月二十二日书 记 员 朱亚芳 关注公众号“”