裁判日期: 2015-08-22
公开日期: 2015-11-20
侯宁旭与夏艳华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
广东省深圳市中级人民法院
广东省深圳市
民事案件
二审
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1451号上诉人（原审原告）侯x旭，住所地广东省深圳市某区。委托代理人宋佳颖，广东瀚宇律师事务所律师。委托代理人梁晓明，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）夏x华，女，汉族，1958年7月27日出生，住所地广东省深圳市福田区委托代理人何志军，广东深宝律师事务所律师。委托代理人廖普定，广东深宝律师事务所律师。原审第三人裴某，住所地广东省深圳市福田区。委托代理人何志军，广东深宝律师事务所律师。委托代理人廖普定，广东深宝律师事务所律师。上诉人侯x旭因与被上诉人夏x华、原审第三人裴某房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第1011号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：侯x旭与裴某为夫妻，于2007年11月20日登记结婚。夏x华为裴某的母亲。云顶翠峰x栋xF（以下称涉案房产）是侯x旭与裴某于2010年8月13日购买，于8月17日登记至双方名下，房产面积为78.89平方米，购买价格为631909元，双方各占有50%的份额。2013年9月27日，侯x旭、裴某（均为卖方）与夏x华（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》，合同约定卖方将涉案房产以1278570元的价格转让给买方，该房产交易定金为1万元，买方于签订合同时向卖方支付定金；付款方式为买卖双方协商处理。2013年10月10日，涉案房产从侯x旭与裴某名下转移登记至夏x华名下。根据中华人民共和国税收通用完税证记载，侯x旭、裴某名下应缴的营业税、交易手续费等税费合计84622.30元，夏x华名下应缴纳的契税、交易手续费、登记费合计13102.37元。侯x旭另行提交了深圳市万泽物业管理有限公司云顶翠峰管理处出具的证明及该物业公司的交费通知单，用以佐证夏x华实际于2014年7月开始在物业公司缴费并将缴费人变更为夏x华的事实。另查，侯x旭与裴某于2013年9月30日从案外人戴x娟名下购得位于福田区百花二路白沙岭百花园（一期）紫荆阁第x层x的房产。该房产于2013年11月12日核准登记至侯x旭、裴某名下。裴某名下另有一套位于南山区华侨城北缘路北首地容御花园x栋x座x房产，房产证记载该房产于2011年11月10日购买，于2012年4月20日核准登记至裴某名下。证人刘某出具证言并出庭作证称，其是中原地产的员工，2013年侯x旭安排其找学位房，当时侯x旭名下已经有两套房屋，分别是首地容御花园和云顶翠峰。侯x旭是限购对象，没有名额再购买学位房，后来侯x旭想用岳母购买学位房，但入学积分会比较低，所以就将涉案房产虚假转让过户给其岳母。各方签订房屋买卖合同时均是自愿的。庭审时，各方确认其在涉案房产的买卖合同上的签名是真实的，合同约定的购房款夏x华未向侯x旭及裴某支付，房产变更登记至夏x华名下的所有税费均由侯x旭支付。侯x旭与裴某之间的离婚纠纷正在二审中。侯x旭在原审中请求判令：1、侯x旭、裴某与夏x华签订的深（福）房现买字（2013）第17814号《深圳市二手房买卖合同》无效，确认福田区皇岗公园东侧云顶翠峰x栋x房产为侯x旭和裴某共有；2、夏x华将7栋21F房变更至侯x旭和裴某名下；3、夏x华承担7栋21F房产的过户费用97724.67元的50%，即48862.335元；4、夏x华承担本案诉讼费用。原审法院认为，本案各方当事人均为具有完全民事行为能力的民事主体，同时亦确认在《深圳市二手房买卖合同》上的签字是真实的且是自愿签署的，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。民事主体有权在法律规定的范围内处分自己的财产权利，并依法受自身意思表示内容的约束，民事法律中并无关于民事合同未支付对价即为无效的规定，夏x华实际有无支付购房款与合同的效力无关。关于以合法形式掩盖非法目的而导致合同无效，属于合同绝对无效情形，即该条所规定的“非法”是指违反了法律和行政法规的强制性规定或损害了社会公共利益的行为。而本案中涉案房产的转让行为本身没有违反法律和行政法规的强制性规定或损害社会公共利益，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形。至于侯x旭及裴某将涉案房产转让给夏x华的行为无论是为了规避限购政策假赠与还是真赠与，均不影响涉案合同的合法有效性。因此，侯x旭主张涉案合同是以合法形式掩盖非法目的而无效并要求返还，理由不能成立，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决驳回侯x旭的诉讼请求。原审案件受理费17194元、保全费5000元，均由侯x旭负担。上诉人侯x旭不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深福法民三初字第1011号民事判决书，依法改判；2、判令由夏x华承担本案一、二审诉讼费用。上诉事实和理由：一审判决在侯x旭、夏x华及裴某均否认存在房地产买卖关系的情况下，臆断《深圳市二手房买卖合同》真实、合法、有效，完全背离了侯x旭、夏x华及裴某对本案争议事实的主张，认定事实不清，适用法律不当。侯x旭、夏x华及裴某及证人在一审均确认以下事实：1、《深圳市二手房买卖合同》不是双方真实意思的表示；2、双方签订《深圳市二手房买卖合同》的目的是为了排除侯x旭和裴某购买学位房的限制；3、《深圳市二手房买卖合同》除了房屋产权发生变更外，各项合同义务未实际履行。但是，关于房屋产权变更的原因，各方又各执一词。夏x华和裴某主张：涉案房屋名为转让，实为赠与，因此夏x华无需支付房款便取得了房屋产权；侯x旭主张：侯x旭、夏x华既不存在买卖关系，更不存在赠与关系，完全是虚假交易，侯x旭、裴某是涉案房屋真正的所有权人。而一审判决既不支持侯x旭合同无效的主张，也不支持夏x华和裴某赠与合同的主张，仅凭《深圳市二手房买卖合同》的签字是自愿和真实的，无视基本事实，主观臆断合同真实、合法、有效，驳回原告诉求，无事实和法律依据。《中华人民共和国民法通则》第五十五条和第五十六条规定，民事法律行为的有效条件包括行为人合格、意思表示真实、内容合法和形式合法。意思表示真实是指行为人表现于外部的表示与其内在的真实意志相一致，只有行为人意思表示真实，才能保证其所实施民事行为产生的民事法律后果符合行为人预期的目的，符合其切身利益，有利于建立正常的社会经济秩序。如果行为人的外在表示与其内心真实意志不一致，则为意思表示不真实，就不会为法律所确认和保护。本案《深圳市二手房买卖合同》签字真实仅能证明其形式真实，不能证明双方关于房屋买卖的意思表示真实。侯x旭提交了大量证据以及证人证言均可直接证明《深圳市二手房买卖合同》完全是侯x旭和裴某为逃避限购而与夏x华签订的虚假合同，各方根本没有房屋买卖的意思表示，合同也根本未实际履行，房屋也一直是由侯x旭和裴某实际占有、使用。裴某在本案和离婚案件的答辩状中也自称是“为了排除再买一套房的自身条件障碍，为了使自己达到政府规定的条件而签署《二手房买卖合同》”、“云顶翠峰是夫妻共同财产”，因此，侯x旭主张《深圳市二手房买卖合同》不是双方真实意思的表示应得到支持。一审判决驳回侯x旭诉求的理由是侯x旭的主张不符合《合同法》关于无效合同的规定，转让行为没有损害社会共同利益。国家出台限购令的目的就是为了限制各种名目的炒房和投机性买房行为，从而遏制房价上涨过快的现象，签订虚假合同逃避限购令，不仅损害了交易秩序，更损害了公共利益，符合《中国华人民共和国合同法》第五十二条第四款的规定，应被认定无效。被上诉人夏x华辩称，1、侯x旭与夏x华人之间的《深圳市二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，并且合同已经得到履行，完成了房屋产权变更登记和使用权的移交手续，夏x华依法取得了该房屋的不动产物权。该合同是合法有效的。2、侯x旭变更的诉讼请求与民事起诉状上陈述的事实自相矛盾、自我对抗，根据民事诉讼证据规则，应当由侯x旭自行承担不利的法律后果。3、购房合同款127万余元给付与否，不影响合同的效力。实际上这次房屋的过户是“赠与”，因此，夏x华无须支付房屋转让款。4、本案的合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的任何情形，没有损害社会公共利益，不构成合同无效。5、侯x旭上诉所称的意思表示不真实，完全不成立，原审法院的事实认定和法律适用均是正确的。原审第三人裴某辩称，1、本次房屋的转让，实为“赠与”。裴某和侯x旭的本意是不向夏x华收取购房款，故在合同的“付款方式”中表述为“买卖双方协商处理”。原审法院对于赠与是否成立，既未否定也未肯定，二审法院应当对此明确作出“赠与成立”的认定。2、侯x旭和裴某自愿把房子赠与夏x华（侯x旭的岳母），不违反社会公共利益。侯x旭上诉称合同无效，没有任何根据。3、侯x旭在与裴某自愿处分共有房产之后，未经裴某同意单独起诉主张房产归侯x旭和裴某，并要求将房屋的产权变更回来，严重违反了《中华人民共和国物权法》关于共有物权处分的规定。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，原审法院关于涉案合同有效的认定正确，本院予以维持。侯x旭上诉称各方就涉案合同均不认为是买卖合同，且并非合同当事人的意思表示，即使真实，也是形式上的真实，而不是实质上的真实。对此，本院认为，诚如原审法院所言，合同当事人均为完全民事行为能力的民事主体，签署合同的行为说明了当时各方就涉案合同所达成的一致意见或态度。涉案标的物在亲属之间转让，房款是否支付亦属合同当事人处分自己民事权益范围；且在房屋已作转移登记之后，侯x旭再主张合同无效，理据不足，本院不予支持。关于侯x旭上诉称涉案房屋买卖为规避国家限购政策而签订合同，属以合法形式掩盖非法目的或其他法定无效情形，应认定为无效合同。但本院认为，上诉人侯x旭及原审第三人裴某将自己名下房屋卖出再买入其他房屋并不为国家法律或政策限制，该行为亦不属《中华人民共和国合同法》五十二条规定的任一情形；况且侯x旭在本案房屋转让中既是参与者，也是受益者，其主张合同无效不符合《中华人民共和国合同法》关于无效规定的立法本意。我国民事法律要求当事人在诚实信用，遵守法律，遵重对方，信守本意的基础上从事民事行为，依法依约履行民事义务，享受相应权利。上诉人侯x旭在房屋转让时与诉讼中的表述不一，而诉讼又是在离婚背景下提出，其中的不一致，即诉讼中否定转让时的真实性欠缺足够的理据，也没有法律依据，其上诉请求不成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17194元，由上诉人侯x旭负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一五年八月二十二日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”