裁判日期: 2015-08-22
公开日期: 2015-11-03
张育雄与河北盛泽房地产开发有限公司商品房预售合同一审民事判决书
石家庄市鹿泉区人民法院
石家庄市
民事案件
一审
张育雄,河北盛泽房地产开发有限公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款
石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鹿民一初字第01395号原告张育雄。委托代理人王利、张英奎，河北庄铭律师事务所律师。被告河北盛泽房地产开发有限公司。法定代表人雷铁显，职务：总经理。委托代理人杨海军，公司职员。原告张育雄与被告河北盛泽房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李顺川独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张育雄诉称，2011年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区申后村果岭湾小区的21-1-2204号商品房一套。原告张育雄依约及时、足额支付了购房款，2012年10月31日，被告将验收合格的标的房交付原告。依据合同约定，买受人的房产证由出卖人（被告）代办，出卖人在交付房屋时收取买受人办理房产证的材料及费用，在出卖人办理产权登记备案后360个工作日内办理房产证。因出卖人原因未在约定期限内办理房产证的，自逾期之日起，出卖人按购房款日万分之一承担违约金。被告交付房屋后，没有按照约定的期限为原告办理房产证，亦没有为原告房屋办理备案登记，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：一、被告协助原告办理房屋所有权证。二、被告支付原告逾期办证的违约金12714元。三、案件受理费由被告负担。被告辩称，1、原告要求被告协助办理房产证不符合合同的约定，双方签订的商品房买卖合同补充协议第6条约定，被告代办原告的房产证，原、被告之间是委托代理关系，被告承担为原告办理房产证的主要义务，不是原告所说的协助义务。2、原告要求被告支付违约金没有事实依据，被告不存在违约行为。依据补充协议第6条约定，委托代理期限为：原告提交办理房产证所需要的资料和相关费用，在办理产权登记备案后360个工作日内，被告为原告办妥房产证。原告所购果岭湾21号楼的产权登记备案时间为2015年6月8日，被告在之后的360个工作日内为原告办妥房产证，就不是违约，该约定也经鹿泉法院、石家庄中级法院两级法院的生效判决认定。因此，原告的主张没有事实和法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区申后村果岭湾小区的21-1-2204号商品房一套。原告张育雄依约支付了购房款。2012年10月31日，被告将验收合格的标的房交付原告，后双方为房产证的办理及逾期办证违约金的支付事宜发生纠纷，原告诉至法院。本案争议的焦点，1、原告要求被告协助办理房产证及要求被告支付逾期办证违约金的事实依据。2、原告要求被告支付逾期办证违约金的数额。围绕本案的第一个争议焦点，原告提交证据如下：一、商品房买卖合同一份。证明：1、出卖人应在商品房出卖后180日内办好产权登记，否则，应按补充协议第6条承担责任。2、出卖人应在买售人提交相关费用及办理产权备案手续后360个工作日内办妥房产证，否则，应按房款日万分之一承担违约金。3、出卖人应在2012年10月31日前交房，出卖人存在违约行为。二、住房贷款合同、不动产发票、交契税收据各一份。证明：1、原告已经按合同约定履行了付款义务。2、原告已缴纳了契税款，具备了办理登记的条件。被告对原告提交的证据，提出质证意见如下：四张票据，对契税、维修基金和它项权票据的真实性无异议，被告确实收到了此三项费用，其他的票据与本案无关联性，原告未在举证期限内提交。商品房买卖合同，对其真实性无异议，但原告对合同第15条及补充协议第6条理解错误。补充协议第6条，是对买卖合同第15条的变更，补充协议第6条的约定，完全改变了合同第15条约定的权利和义务。依据合同第15条，办理房产证的义务由原告承担，原告自己缴纳契税、维修基金，自己亲自到房管局办理房产证等手续。被告的义务是将应由开发商提交的资料（土地使用证、建设工程规划证、工程竣工验收备案证等）交到房管局，被告只是协助义务，办理房产证主要的义务是原告，补充协议第6条的约定，是原告的房产证由被告代办，双方形成委托代理关系，原告将契税、维修基金交给被告，由被告代缴并代原告到房管局申请办理房产证手续。代理期限为原告提交相关资料（首套房证明、单身证明或结婚证明、户口本等材料）且办理产权登记表后360个工作日。原告所购果岭湾21号楼产权登记备案时间为2015年6月8日，被告只要在之后的360个工作日之内，为原告办妥房产证就不违约。故依据补充协议第6条，原告委托我公司代其办理房产证是委托代理关系，不是原告起诉的协助义务。围绕本案的第一个焦点，被告提交证据如下：商品房买卖合同附件3一份。证明：双方是代理关系，原告委托我司办理房产证，办理房产证的义务从原告方转移到我方。原告对被告提交的证据，提出质证如下：对合同真实性无异议，对被告所述证明的内容有异议。围绕本案第二个焦点，原告陈述如下：违约金数额12714元。依据合同约定，交房时间为2012年10月31日前，交房后180日内办理产权备案登记，产权备案登记后的360个工作日内办理完房产证。自2012年10月31日始至2015年7月1日止，按合同总房款的万分之一计算。围绕本案第二个焦点，被告提交证据如下：一、商品房买卖合同一份。证明内容同质证意见。二、产权登记表一份。证明：原告所说的初始登记也就是补充协议第6条约定的产权备案手续时间是2015年6月8日。三、石家庄中院出具的（2015）石民六终字159号判决，证明：果岭湾22-3-502业主陈勇与我公司就办理房产证纠纷的终审判决，该案与本案相同，鹿泉法院、石家庄中院两级法院的生效判决，已对附件3补充协议第6条的理解做出了认定，即被告为原告办理房产证的期限为，原告提交办理房产证所需要的资料和相关费用，且办理产权登记后360个工作日。原告所购果岭湾21号楼的产权登记备案时间为2015年6月8日，被告只要在之后的360个工作日之内为原告办理房产证就不违约，被告尚未超过代理期限，不存在违约。因为原告对商品房买卖合同第15条及补充协议第6条的理解错误，主张的责任和违约金没有任何合同依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告对被告提交的证据，提出质证意见如下：购房合同，无异议。此合同是被告提供的格式合同，依据法律规定，对格式合同的条款产生两个以上的解释时，应做出不利于提供方的解释，因此，我方的理解没有错误。产权登记时间远远超过了合同约定的时间，被告没有证据证明向有关部门提交了材料，被告在取得各种证件以后，且水、电、暖能够正常使用，才能达到交房条件，被告已将房屋交给原告，说明该条件均已成就，原告的诉讼请求也没有错误。判决书，对其真实性、合法性无异议，但与本案没有关系，原审过程中，原告主张、举证、对合同性质的理解，因当事人认识水平和理解水平的不同会有很大差距。故应当根据本案事实、证据以及原告的诉讼请求和相关意见进行依法审理。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2011年3月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区申后村果岭湾小区的21-1-2204号商品房一套，原告依约支付购房款后，被告于2012年10月31日将验收合格的标的房交付原告，对于房屋交房后房产证的办理事宜，依据双方签订的《商品房买卖合同》及附件3（补充协议），原告将契税、维修基金及办理房产证的相关资料交付被告后，由被告到房管局申请办理产权备案登记，在办理产权备案登记后360个工作日内，为原告办理房产证。现原告已将办理房产证的相关手续交付被告，被告应当依约为原告办理房产证，故对原告要求被告协助办理房产证的主张，本院予以支持。2015年6月8日，被告为原告所购买果岭湾21号楼作了产权备案登记，只要之后的360个工作日之内为原告办妥房产证，被告就不构成违约，现该期限尚未届满，原告即要求被告支付逾期办证的违约金，没有事实和法律依据。基此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：被告河北盛泽房地产开发有限公司在本判决生效后，自2015年6月8日起360个工作日（合同约定）内，将房产证交付给原告张育雄。驳回原告其他诉讼请求。案件受理费58元（已减半收取），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员 李顺川二〇一五年八月二十二日书记员 封 欣 关注公众号“”