裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-11-03
张学梅与黎付建房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
银川市兴庆区人民法院
银川市
民事案件
一审
张学梅,黎付建
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十八条，第二百二十六条
宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2015）兴民初字第4096号原告（反诉被告）张学梅，女，1968年5月9日出生，汉族，个体从业人员，住内蒙古自治区。被告（反诉原告）黎付建，男，1975年2月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告张学梅与被告黎付建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理。2015年7月1日被告向本院提出反诉，本院现已受理。本案依法由代理审判员高靖雯适用简易程序于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告张学梅及被告黎付建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学梅诉称，2013年7月9日，原告将其所有的位于银川市兴庆区某营业房出租给被告使用，因被告在租赁期间不能及时的支付房租及各项费用，故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除双方签订的房屋出租协议；二、被告支付2014年-2015年房租余额5500元及2014年8月1日-2015年8月1日物业管理费4080元，2013年-2014年采暖费6234元，合计15814元；三、诉讼费由被告承担。被告黎付建辩称并反诉称，原、被告于2013年7月9日就涉案营业房签订房屋出租协议，该出租协议明确约定了双方的权利义务以及房租的交付方式和时间，但原告并未按该协议约定履行，尚未到交付房租的日期就无理要求被告支付房租，并且将租赁协议生效之前，本应由原告自己交纳的物业费算在被告头上，要求被告支付，在这种情况下，原告不去物业公司协商解决，却要求物业公司断水断电，至今已有两个多月，并有电表照片为证。2015年5月5日，双方口头约定被告将10000元于2015年6月6日支付给原告，原告则协调物业公司恢复供水供电，但被告付款后原告并没有和物业公司协调，而是将被告诉至法院。虽然原告起诉被告拖欠的房租、物业费、采暖费的金额属实，但因原告的上述行为给被告造成了极坏的影响和极大的经济损失，故被告提起反诉，请求法院依法判令：一、驳回原告的全部诉讼请求；二、判令被告不支付停水停电期间的任何费用（包括水、电、物业费及房租）；三、原告赔偿被告因其未交物业管理费导致被告因停水停电遭受的损失20000元；四、本案全部诉讼费用由原告承担。原告张学梅对被告黎付建提出的反诉辩称，物业公司之所以将被告的水、电停掉，是因为被告不交纳物业费，并且被告也一直拖欠原告的租赁费。经审理查明，2013年7月9日，原告将其所有的位于银川市某营业房出租给被告使用，双方就此签订《房屋出租协议》一份，约定：租期从2013年8月1日起至2016年8月1日止；年租金55000元，第一年租金分两次付清（于2013年8月1日前交付20000元，于2013年12月30日前交付35000元），第二年、第三年的房租均在8月1日前付清；被告如不按时交纳租金，原告有权终止合同；租用期间的水、电、暖、物业管理费、工商管理、卫生费等由被告负担。该协议签订后，因被告未向原告付清第二年的租金，故经双方结算，被告于2015年3月28日向原告出具协议书一份，载明：“今经张学梅通知协商下欠的房费贰万元整于2015年4月30号前务必付清，如到时未付此款，经双方协商终止房屋租赁合同，并付此款”。后被告向原告支付租金14500元，下剩5500元至今未付，故原告诉至本院，请求依法判如所请。本案在审理过程中，原、被告均同意解除双方签订的《房屋出租协议》。另查明，原告于2015年6月8日向为涉案房屋提供物业服务的银川金茂港管理有限公司交纳了涉案房屋自2014年8月1日至2015年7月31日的物业费4080元。同日，原告向为涉案房屋提供供暖服务的宁夏天煜供热有限公司交纳了涉案房屋自2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费3117元，及2014年11月1日至2015年3月31日期间的采暖费3117元，共计6234元。本院确认的上述事实，有原告提供的《房屋出租协议》一份、协议书一份、物业费收据一份、采暖费收据二份，被告提供的《房屋出租协议》一份以及当事人的当庭相关陈述佐证，经本院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋出租协议》系双方的真实意思表示，协议的内容不违反法律规定，该协议合法有效。现原、被告均同意解除双方签订的《房屋出租协议》，本院予以支持。根据《房屋出租协议》的约定，被告应承担租用涉案房屋期间的水、电、暖、物业管理费等费用，故原告主张的第二年的房屋租金5500元、2014年8月1日至2015年7月31日期间的物业管理费4080元及2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费3117元、2014年11月1日至2015年3月31日期间的采暖费3117元，共计15814元的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩并提起反诉称，因原告未交纳涉案房屋出租之前的物业管理费，导致物业公司停止对涉案房屋水、电的供应，故被告不应再支付停水、停电期间的任何费用，并由原告赔偿其因停水停电所遭受的损失20000元。对于被告的该项抗辩主张，虽然被告提供了电表照片为证，但该证据并不足以证明被告的抗辩及反诉主张，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告张学梅与被告黎付建于2013年7月9日签订的《房屋出租协议》；二、被告黎付建于本判决生效之日起五日内支付原告张学梅房屋租金5500元、物业管理费4080元、采暖费6234元，共计15814元；三、驳回被告黎付建的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元，减半收取148元，反诉案件受理费160元，共计308元，由被告黎付建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 高靖雯二〇一五年八月十九日书 记 员 张媛媛附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”