裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2015-09-10
重庆大博金房地产开发有限公司与叶琴、宿波商品房预售合同纠纷二审民事判决书
重庆市第四中级人民法院
重庆市
民事案件
二审
重庆大博金房地产开发有限公司,宿波,叶琴,中国工商银行股份有限公司秀山支行
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第00773号上诉人（原审被告）：重庆大博金房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县平凯街道凤栖居委会A1，组织机构代码69655606-5。法定代表人：郭龙，该公司董事长。委托代理人：杨再勇，重庆博搏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宿波，男，苗族，1983年11月6日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。被上诉人（原审原告）：叶琴，女，1986年11月10日生，汉族，住重庆市璧山县。二位被上诉人共同委托代理人：李永洪，重庆群峰律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司秀山支行，住所地秀山县中和街道渝秀大道名都广场C栋。负责人：陈跃，该支行行长。上诉人重庆大博金房地产开发有限公司（以下简称大博金公司）与被上诉人宿波、叶琴、原审第三人中国工商银行股份有限公司秀山支行（以下简称工行秀山支行）商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年4月24日作出（2014）秀法民初字第02863号民事判决，大博金公司不服一审判决，向本院提出上诉，本院受理后，于2015年8月19日组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人大博金公司的委托代理人杨再勇，被上诉人宿波、叶琴的委托代理人李永洪到庭参加诉讼，原审第三人工行秀山支行经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。一审法院审理查明：宿波、叶琴系夫妻关系。2013年8月26日，宿波、叶琴预购了大博金公司开发的位于秀山县平凯街道香林南路58号的“廊桥水岸”3幢20-1商品房一套，支付首付款112290元及税费8713元。2014年1月7日，宿波、叶琴（乙方）与大博金公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQYJ-246242），约定：1.房屋建筑面积109.83平方米，总成交金额371290元；2.付款方式为按揭付款，剩余房款259000元向公积金中心申请个人住房按揭贷款；3.合同第七条约定，甲方应在2014年5月1日前按照国家和地方有关规定将已进行竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用，如遭遇不可抗力，应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；4.合同第九条约定，除合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方逾期交房超过30日的，乙方有权要求解除合同，如要求解除合同，甲方应于解除通知到达之日起30内退还全部已付房价款及利息（按商业银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款5%支付违约金。2014年1月7日，宿波、大博金公司与工行秀山支行签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，约定：1.宿波向工行秀山支行借款259000元，贷款期限为240个月，借款利率执行公积金贷款利率，贷款起始日期以实际上账日期为准，采取月均等额本息法偿还；2.合同第八条第（八）项约定，履行合同期间，宿波与售房单位之间就房屋买卖合同发生撤销、解除、确认无效、或变更的诉讼或仲裁时，工行秀山支行有权视为借款合同提前到期，有权从宿波或大博金公司的银行账户中直接扣划上述款项，或者依法提起诉讼，收回全部款项；3.大博金公司作为该借款合同的保证人，自借款合同生效之日起，为该笔借款提供保证至本案房屋的《房地产权证》交给工行秀山支行收存之日止。2014年1月16日，宿波、叶琴、大博金公司与工行秀山支行签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定以涉案的房屋为借款提供抵押担保，并于当日在秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局办理了登记。2014年1月23日，工行秀山支行发放借款259000元，并于当日转入大博金公司账户。另查明，约定的交房期限到期后，经宿波多次催问，大博金公司未能如期交房。2014年10月23日，宿波、叶琴向大博金公司售房部发出《解除商品房买卖合同通知书》，称因大博金公司至今未交房，根据合同约定，要求解除《重庆市商品房买卖合同》，并要求大博金公司退还已付购房款371290元、代收费8713元及利息，并承担总房款5％的违约金。宿波、叶琴一审诉称，本来约定2014年5月1日交房，但交房期限届满一个月后仍未交房。宿波到售房部，口头要求解除合同，大博金公司不予理睬。2014年10月23日，宿波向大博金公司售房部提交解除合同的书面通知，公司拒不接收。而事实上，涉案房屋至今尚未竣工验收。因大博金公司未按合同约定期限交房，已具备双方合同约定的解除条件，遂诉至人民法院，请求判决：1.确认自2014年10月23日即送达《解除商品房买卖合同通知书》之日时，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除；2.大博金公司返还宿波、叶琴购房款371290元及利息（从2013年8月26日起，以112290元为基数，按工商银行按揭贷款利率计算至付清时止；从2014年1月23日起，以259000元为基数，按工商银行按揭贷款利率计算至付清时止），并支付违约金18564.50元。大博金公司一审辩称：1.涉案房屋为按揭方式购买，合同中对全款购房的约定不适用本案。2.不能如期交房系因公司意志以外的以下原因造成：一是下雨天较多造成施工不便，不能施工的时间占60%；二是拆迁户经常到工地阻碍施工；三是国家调控房地产的相关政策。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，如因公司意志以外的原因造成延期交房，可以给予公司合理的解除期限，现在解除条件尚未成就。综上，请求驳回宿波、叶琴的诉讼请求。工行秀山支行一审述称：如果要解除合同，宿波、叶琴必须要先偿还全部贷款本息。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、宿波向大博金公司送达《解除商品房买卖合同通知书》的行为，能否产生解除合同的效力；二、如果解除合同，大博金公司应否退还购房款371290元及利息，并承担总房款5％的违约金；三、如果解除合同，宿波、叶琴因购买该房屋与工行秀山支行之间形成的借款关系应如何处理。针对以上争议焦点，分别评判如下：一、针对焦点一。《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。宿波、叶琴支付了购房款及相应代收税费，履行了合同义务。合同中未就全款或按揭两种付款方式在房屋交付、违约责任等方面做出区别约定，通过按揭贷款方式支付房款是经双方认可的一种付款方式，大博金公司抗辩按揭方式购房不适用合同约定的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”秀山属于我国南方多雨地区，大博金公司作为有资质的房地产开发企业，对于其开发的房地产所处地区的气候条件可能对房屋工程施工及交付造成的影响应有预见，在施工工期上应有相应安排，确保房屋能按期交付。大博金公司举示的气象资料证明、施工记录等证据，不能证明秀山在该时间段内的雨日天气、降雨量等与往年相比有重大变化，以至于施工期间天气情况恶劣程度严重超出了预期，达到了“不可抗力”的程度；施工记录的真实性也无法确认，不能证明本案房屋施工系因下雨导致工期延误达到122天。即使下雨天气构成不可抗力，大博金公司也未按《合同法》第一百一十八条的规定及双方合同的约定履行“通知并证明”的义务，故大博金公司不能以“不可抗力”为由免除其逾期交房的责任。根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，即使有拆迁户阻碍施工导致延期交房，也不能免除违约责任；大博金公司作为有资质的房地产开发企业，对于拆迁问题可能导致的施工阻碍，也应事先有预见，并作出相应的合理安排，在事件发生时积极处理，避免延误工期。大博金公司未提供证据证明，国家的何种调控政策导致了施工及交房延期。综上，大博金公司关于因不可抗力免除逾期交房责任的抗辩理由不能成立。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。大博金公司延期交房超过30日，已经达到了约定的合同解除条件。第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2014年10月23日，宿波向大博金公司送达《解除商品房买卖合同通知书》，符合解除合同的实质要件及形式要件，故可以确认《重庆市商品房买卖合同》已于2014年10月23日解除。《合同法》第九十四条及《商品房买卖司法解释》第十五条规定针对的是合同双方对合同解除无约定的情形，而本案双方《重庆市商品房买卖合同》中已约定了解除条款，故大博金公司的该项抗辩不能成立。二、针对焦点二。大博金公司延期交房超过30日，解除合同后，按照《重庆市商品房买卖合同》的约定，大博金公司应退还全部已付房款及利息，并支付购房款5%的违约金。资金利息应从大博金公司实际占用资金即实际收到房款之日起算。宿波、叶琴于2013年8月26日支付首付房款112290元，对该部分的利息应从2013年8月26日起按同期公积金贷款利率计算至付清时止；工行秀山支行于2014年1月23日发放按揭贷款259000元给大博金公司，该笔款项的利息应从2014年1月23日起按同期公积金贷款利率计算至付清时止。另外，大博金公司应支付宿波、叶琴违约金18564.5元（371290元*5%）。三、针对焦点三。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，工行秀山支行有权在担保贷款合同解除后要求将购房贷款部分尚欠的本金及利息直接支付给银行；或者可以根据《借款合同》的约定，宣布贷款提前到期，要求宿波、叶琴立即偿还剩余全部贷款本金及利息。庭审中，宿波、叶琴表示，在确认《重庆市商品房买卖合同》解除后，可以先将尚欠的贷款本金及利息直接由大博金公司支付给工行秀山支行，相当于提前还款；工行秀山支行也表示认可。为全面解决《重庆市商品房买卖合同》解除所带来的后果，减少各方当事人诉累，保护各方当事人的合法权益，本案可以按照以上方式处理。大博金公司在向宿波、叶琴返还购房款及利息时，应根据宿波、叶琴及工行秀山支行提出的尚欠贷款本金及利息金额，将相应款项直接支付到指定的账户，剩余款项再支付给宿波、叶琴。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认宿波、叶琴与大博金公司于2014年1月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQYJ-246242）已于2014年10月23日送达《解除商品房买卖合同通知书》时解除；二、大博金公司在本判决生效后十五日内返还宿波、叶琴已付房款371290元及付利息（利息计算方式为：以112290元为基数，从2013年8月26日起按按同期公积金贷款利率计算至付清时止；以259000元为基数，从2014年1月23日起，按同期公积金贷款利率计算至付清时止），并支付违约金18564.5元；前述款项具体支付方式为，大博金公司根据宿波、叶琴及工行秀山支行提供的尚欠贷款本金及利息的具体金额，将该部分款项支付到指定的账户，用以偿还宿波、叶琴尚欠工行秀山支行的贷款本金及利息，剩余款项再支付给原告宿波、叶琴。案件受理费7148元，由宿波、叶琴负担148元，大博金公司负担7000元。大博金公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.大博金公司系因行政拆迁补偿及雨水天气等无法抗拒的原因导致2014年5月底前无法施工。2.本案应使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认定解除合同应当给予大博金公司三个月的合理的催告期。3.一审判决将会造成社会的不安和动荡。面对本案的若干特殊情况，从催告起三个月内交房都比较苛刻，然而通过公司的努力，于2015年2月10日-22日组织了交房，已经算尽职尽责了。然而一审法院全然不顾开发商的逆境，判决上诉人不应承担的责任，是引发全面性房荒时期大量诉讼的诱因。宿波、叶琴答辩称：1.天气原因及行政拆迁问题不属于不可抗力范畴，即便属于不可抗力，大博金公司也未将不可抗力的事由通知业主并经业主同意延期。2.根据《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，大博金公司未在规定的时间内交房，宿波、叶琴享有合同约定解除权。而宿波、叶琴已向大博金公司发出解除通知，合同已依法解除。综上，请求维持原判。工行秀山支行未提交答辩意见。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，二审中争议的焦点为：一、大博金公司主张的雨水天气原因及行政拆迁问题是否属于不可抗力范畴，能否据此顺延施工工期，并免除大博金公司逾期交房的责任；二、宿波、叶琴于2014年10月23日向大博金公司送达《解除商品房买卖合同通知书》的行为，是否产生解除《重庆市商品房买卖合同》的效力。针对以上焦点，逐一评述如下：一、针对焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称的不可抗力是指不可预见、不能避免并不能克服的客观情况”，不可抗力必须是不可预见、不能避免、不能克服三者兼备的客观情况。首先，某些地区的气候等自然条件是相对比较固定的，雨水天气是可以预见的，施工企业在安排施工工期时，完全有条件根据当地的气候及天气预报情况统筹安排工期，科学制定交房日期。大博金公司与宿波、叶琴于2014年1月签订《重庆市商品房买卖合同》后至今，重庆市秀山土家族苗族自治县并没有异常天气导致灾害的情况发生。因此，本院对大博金公司关于因天气原因导致工期顺延的上诉理由，不予采纳。其次，大博金公司作为有资质的房地产开发企业，在发包工程施工之前，处理好相关拆迁户的安置问题属于其应当履行的义务。因此，拆迁户阻扰施工不属于不可抗力，本院对大博金公司关于因拆迁问题（拆迁户阻止施工）导致工期顺延的上诉理由也不予采纳。二、针对焦点二。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条“逾期超过30日后，乙方有权解除合同”的约定，宿波、叶琴在大博金公司逾期交房超过30日后，合同约定的解除权行使条件就已成就，享有约定解除权。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据以上规定，宿波、叶琴解除权行使的方式，可以直接通知并以通知到达对方时解除。据此，一审认定《重庆市商品房买卖合同》已于2014年10月23日依法解除正确。本院对大博金公司关于合同不应解除的上诉理由，不予采纳。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。大博金公司的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7148元，由重庆大博金房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向秀山土家族苗族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长 谭中宜审 判 员 王勐视代理审判员 刘文玉二〇一五年八月十九日书 记 员 陈桂华 搜索“”