裁判日期: 2015-08-19
公开日期: 2016-01-04
福州福中福物业管理有限公司与王月珠物业服务合同纠纷一审民事判决书
福州市鼓楼区人民法院
福州市
民事案件
一审
福州福中福物业管理有限公司,王月珠
物业服务合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第290号原告福州福中福物业管理有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区。法定代表人郑志强，总经理。委托代理人胡韵希，系公司职员。被告王月珠，女，汉族，住福建省福州市鼓楼区。原告福州福中福物业管理有限公司（以下简称“福中福物业”）与被告王月珠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告委托代理人胡韵希到庭参加诉讼，被告王月珠经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告福中福物业诉称，原告于2009年10月12日受福州市鼓楼区房地产开发经营公司的委托，进驻鼓楼区大福山小区进行物业管理，并签订了《前期物业服务合同》明确了管理内容及权利、义务。原告在管理期间本着服务业主的原则，实际履行了相应的义务，也得到了多数业主的满意与认可，收取的物业服务费都严格按照前期物业服务合同条款的标准执行。被告王月珠于2010年3月1日办理收房，原、被告之间在《前期物业服务合同》中明确了双方的权利与义务、服务和被服务的合同关系。事实上原告也提供了相应的服务，被告也实际接受了原告提供的服务。被告在2010年10月以前也都按时缴交各项费用，但自2010年11月起至2013年12月累计38个月，无故拒交物业服务费合计3241.4元（106.64平方米×0.8元×38个月）；支付违约金1005.7元，合计：4247.1元。期间，原告曾多次以口头和电话催缴，以及书面通知催缴及催款通知单张贴在被告门上等各种方式催缴，但被告明知原告在主张自己权利情况下总是以各种理由无理拒绝缴交物业服务费，代收缴的电费公摊。以及《前期物业服务合同》第九条规定，依照合同与临时管理规约第五章第二十六条向业主收取电费公摊及法律规定的其他费用。综上所述，被告的欠费行为已构成违约，并侵害了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权利，依据我国现行的相关法律、法规特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告返还原告物业服务费计人民币3241.4元；2.被告支付违约金1005.7元；3.被告承担本案诉讼费用。被告王月珠无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。结合上述有效证据及庭审情况，本院查明如下事实：2009年10月12日，福州市鼓楼区房地产开发经营公司与原告福中福物业管理有限公司签订《福州市前期物业服务合同（试行）》入驻福州大福山小区进行物业管理，合同约定：1.原告按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准为：多层住宅：0.35元／月·平方米；小高层带电梯住宅（九层）：0.60元／月·平方米；高层带电梯住宅（九层以上）：0.80元／月·平方米；商业店面：2.00元／月·平方米；2.物业服务费按月进行交纳，业主应在每月10号之前履行交纳义务，本着业主自愿原则可按季度或年进行交纳，逾期，按每日应交纳费用千分之五的标准承担滞纳金。3.业主应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于原告使用的，由原告承担；属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊；4.本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼；本合同为期三年，自福州市鼓楼区房地产开发经营公司通知原告办理小区交接手续之日起计算。合同还明确约定了原告的权利义务等事项。2010年3月1日，被告王月珠签订《临时管理规约》，规约第二十六条规定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。物业服务费不含公共水电费用、电梯日常运行电费、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新改造的费用。业主应按照《前期物业服务合同》的约定，按时足额履行交纳物业服务费、停车管理费、公共水电费以及政策规定应交纳相关费用的义务。逾期，按每日应交纳费用千分之五的标准交纳滞纳金。另查，被告王月珠系福州市鼓楼区铜盘丞相路的业主，建筑面积为106.64平方米，每月物业费为106.64平方米×0.8元／月=85.31元，被告从2010年11月至2012年10月止（共23个月）未向原告缴纳物业费用，合计85.31元×23月=1962.13元。本院认为，原告与福州市鼓楼区房地产开发经营公司签订的《福州市物业服务合同（试行）》系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有约束力，其效力及于包括被告在内的小区业主。合同期限届满后，原告继续向该小区提供物业管理服务，小区业主委员会亦予以确认，双方形成事实上的物业服务合同关系，对原告、小区业主委员会及全体业主均具有法律上的约束力。被告在享受物业服务的同时也应履行支付物业管理费用之义务，被告在享受物业服务的同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。关于物业管理费问题，本院认为，原告提交的证据材料只能证明原告依照合同为该小区提供了三年的物业服务（即2009年10月至2012年10月），未提供证据证明原告于合同期限届满后继续为小区业主提供物业服务。故被告应依约支付从2010年11月起至2012年10月止拖欠的物业管理费1962.13元，原告相应诉请金额中的合理部分，本院予以支持。关于违约金问题，本院认为，被告签订的《临时管理规约》中约定的滞纳金即是违约金，但约定标准明显过高，本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王月珠于本判决生效之日起十日内向原告福州福中福物业管理有限公司支付从2010年11月起至2012年10月止期间的物业服务费1962.13元及违约金（以每月物业管理费85.31元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，从次月起分别计算至本判决确定还款之日止）；二、驳回原告福州福中福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告王月珠未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费减半收取25元（预收50元），由被告王月珠承担12元，由原告福州福中福物业管理有限公司承担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员 罗登煌二〇一五年八月十九日书 记 员 施倩莹附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：