裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-25
北京申亚菲物业管理有限公司与贺玉兴物业服务合同纠纷一审民事判决书
北京市延庆区人民法院
北京市
民事案件
一审
北京申亚菲物业管理有限公司,贺玉兴
物业服务合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条
北京市延庆县人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第03724号原告北京申亚菲物业管理有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路381号。法定代表人李昕玥，经理。被告贺玉兴，男，1953年4月1日出生。原告北京申亚菲物业管理有限公司（以下简称原告）与被告贺玉兴（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马家欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李昕玥、被告贺玉兴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京申亚菲物业管理有限公司诉称，被告居住的小区原来属于延庆县教育委员会，由延庆县教育委员会自行管理物业事宜。2010年1月1日，受延庆县教育委员会委托，原告正式进驻被告小区开始提供物业服务。2015年1月1日，“北京市延庆县儒林街道温泉南区东里社区8-12号楼业主委员会”解除了与原告的物业管理服务合同，原告不再为被告所居住的小区提供物业服务。原告为被告提供物业管理服务的期间为2010年1月1日至2014年12月31日，收费标准为每建筑平方米每月0.3元，被告房屋建筑面积共63.41平方米，共拖欠原告物业费1142元。原告服务期间多次上门、电话催缴物业费，但被告一直没有交纳。为维护原告的合法权益只有诉至法院，要求被告给付拖欠的上述年度物业费1142元，并承担本案的诉讼费。被告贺玉兴辩称，原告说多次催要物业费这个事实我不认可，就有一天晚上大概10点多，一个女的来收物业费，我以为是骗子就没有交，就让他走了。我不交物业费的原因是：1、申亚菲与教委签订的合同是违规违法的，是无效的；2、合同是只签一年的合同，但是让我交五年的合同，我觉得这是不合理的，没有合同为什么让我交。合同到期你就应该撤离，如果你在服务就应该是自愿的；3、我听说你们还补签了合同，但是到补签合同只用了16天，为什么一年的合同改写了两年，我不知道你们中间有什么事情，就算改成两年你们也应该在上面盖章。所以这个合同时无效的；4、在草签一年的合同中，原告并没有按照合同实施合同，最起码的，楼道的灯、窗户等，窗户坏了我打物业公司的电话让他们维修，没有人管，后来是我花钱找人买了三块玻璃安的，楼道的灯还是我换的。这个服务用我不到位；5、按照合同来说我从来没有看见原告的工人在冬天打扫过雪，楼下的雪都是我们自己打扫的。我们楼的排污水管道坏了，我们不能正常使用水，不能做饭上厕所，而且我们多次打过电话，你们根本没有人来管，大概过了五六天实在是没有人管，我就自己找人挖的管道，买的管子，都是我自己弄得。我还在楼前丢了两辆自行车，家里的汽车被划了，也没有人管。这就是我暂时没有交纳物业费的原因。所以我不同意原告的诉讼请求。要交也可以，我之交签合同那一年的物业费的30%，经审理查明，延庆县温泉南区东里8-12号楼的物业管理服务原由延庆县教育委员会负责。2010年1月1日，延庆县教育委员会与原告签订《前期物业服务合同》，对温泉南区东里8-12号楼的物业管理事宜进行了约定，其中物业管理费为每月每平方米0.25元，服务期限为1年。合同签订当日，原告进驻温泉南区东里8-12号楼，开始提供物业服务。同年1月16日，双方又签订一份《前期物业服务付款补充合同》，物业管理费变更为每月每平方米0.30元。2015年1月1日，“北京市延庆县儒林街道温泉南区东里社区8-12号楼业主委员会”解除了与原告的物业管理服务，原告不再为温泉南区东里社区8-12号楼提供物业服务。原告提供物业管理服务的期间为2010年1月1日至2014年12月31日，收费标准为每建筑平方米每月0.3元。经查询，被告房屋建筑面积为63.41平方米，在原告提供服务期间共产生物业费1141.38元。原告于2015年5月13日诉至本院，要求被告交纳2010年至2014年度的物业费1142元。经本院主持调解，双方分歧较大，无法协商解决。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务付款补充合同》、《解除物业管理协议》，被告提交的《声明》、本院依职权查询的“延庆县房屋产权档案查询表”及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，原告作为物业服务企业为被告居住的小区提供物业管理和服务，被告作为小区业主应当按照收费标准交纳物业费。本案中，原告与延庆县教育委员会签订的合同约定的服务期限虽然为一年，但合同到期后，原告仍然一直为被告居住的小区提供物业服务，直至2014年12月31日，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳自2010年1月1日至2014年12月31日期间产生的物业费。《前期物业服务合同》约定的收费标准为每月每平方米0.25元，因稍后的《前期物业服务付款补充合同》对收费标准变更为每月每平方米0.3元，故应以变更后的收费标准为收费依据。被告房屋建筑面积实际为63.41平方米，上述年度共产生物业费1141.38元。原告共主张物业费1142元，对原告诉讼请求超出的部分，本院不予支持。被告认为原告提供的物业服务存在瑕疵，并未提供相应的证据予以证明，本院对此不予采信。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告贺玉兴给付原告北京申亚菲物业管理有限公司二○一○年至二〇一四年度的物业费共计一千一百四十一元三角八分，于本判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告贺玉兴负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。代理审判员 马家欣二〇一五年八月十一日书 记 员 张 旭 关注微信公众号“”