裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-02-26
原告ＸＸ与被告延安秦基工贸有限公司、第三人延安丽融大厦业主管理委员会业主专有权纠纷一审民事判决书
延安市宝塔区人民法院
延安市
民事案件
一审
ＸＸ,延安秦基工贸有限公司,延安丽融大厦业主管理委员会
业主专有权纠纷
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第七十一条，第七十八条第一款，第八十四条，第八十五条
陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民初字第00676号原告ＸＸ，男，汉族，延安市宝塔区丽融大厦业主，现住宝塔区二道街商城。委托代理人刘治有，男，汉族，延安市宝塔区丽融大厦业主，现住宝塔区。被告延安秦基工贸有限公司地址：宝塔区中心街丽融大厦。法定代表人张凯，系该公司董事长。委托代理人高海雄，该公司办公室主任。委托代理人张东亚，陕西嘉岭律师事务所律师。第三人延安丽融大厦业主管理委员会负责人张元飞，该业主委员会主任。原告ＸＸ诉被告延安秦基工贸有限公司（以下简称秦基公司）、第三人延安丽融大厦业主管理委员会（以下简称丽融业委会）业主专有权纠纷一案，本院受理后，于2012年2月14日作出（2011）宝民初字第00643号民事判决，宣判后，原告不服，提起上诉，延安市中级法院作出（2012）延中民终字第00374号民事判决。判决生效后，原告提起申诉，陕西省高级法院于2014年12月23日作出（2014）陕民提字第00086号民事裁定，裁定1、撤销延安市中级法院（2012）延中民终字第00374号民事判决及延安市宝塔区法院（2011）宝民初字第00643号民事判决；2、本案发回延安市宝塔区法院重审。本院据此依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告、被告委托代理人，第三人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2000年至2002年，原告与陕西丽融房地产开发有限公司延安分公司签订了《延安市商品房购销合同》，购买了延安丽融大厦二层商铺，原告拥有商铺全部独立产权，并约定原告可以自主经营，后原告办理了房屋所有权证书。2002年至2009年10月19日，延安丽融大厦一部分业主经业主委员会委托原宝塔区丽融大厦有限公司物业管理分公司经营管理，一部分自己经营管理。后因业主委员会与原宝塔区丽融大厦有限公司物业管理分公司签订的《物业服务合同》到期，延安丽融大厦停业选聘物业服务公司。2010年4月，延安秦基公司进驻丽融大厦，进行物业服务管理，并与部分业主签订了委托租赁管理协议。但原告不能接受被告的霸王协议，如二楼原告想要自营，必须将自己的商铺每月以225元／㎡委托秦基公司租赁经营；三楼是以每月140元／㎡委托租赁，而原告自营时却要以每月300元／㎡向被告租赁经营；其中该价格中还包括商场营业员、管理人员工资及照明用电，冬天取暖，夏天制冷等等费用。更为发指的是强行一直委托租赁15年等等不合理的霸王条款，所以原告没有与被告签订委托租赁管理协议。在此过程中，原告曾多次向被告声明不同意把自己的商铺委托被告租赁管理，并多次声明愿意服从物业公司统一规划、统一管理，只要求在自己的商铺上经营，缴纳国家规定的物业管理费。但被告于2010年9月4日私自强行将原告的商铺对外招租，并将原告商铺原有装潢全部毁坏，强行拆除，价值近10万元，并于2010年11月24日开业经营至今。综上所述，原告现特向法院提起诉讼，恳请人民法院依法判令1、判令被告停止侵害，返还原告商铺（包括：占有、使用、收益、处分），并恢复原状。2、判令被告赔偿原告自开门后到归还原告商铺止的房租损失。已产生的房租损失为：建筑面积50.7㎡＊348元／月，2010年9月4日至返还铺位为止的期间损失及利息（利息按照月利率3分计算）3、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：第一组证据：房产证，证明：丽融大厦房号为252-1的房屋业主是原告。根据相关法律规定，物权的所有人对自己的所有权和不动产享有专有权。第二组证据：通知一份，证明：被告在未取得原告任何方式同意的情况下将原告所有的房屋租赁给他人并擅自拆除原告原有的装潢。第三组证据：亚圣地段的房屋租赁合同和陕西省高级人民法院作出（2008）陕民申字第489号民事裁定书。证明：位于同样地段亚圣地段的实际租金，裁定书中的情况与本案案情基本相同。被告侵犯了原告对商铺的所有权。被告应当赔偿原告的损失。第四组证据：租赁合同两份。证明：要求被告返还金额的依据。第五组证据：个体工商户营业执照及丽融广场合同审批表。证明：商铺可以分割租赁，并不是所有商铺统一经营，实际是分户经营。第六组证据：专柜租赁合同书两份。证明：秦基公司是按照建筑面积给其他商户租赁的。被告秦基公司辩称，一．原告对诉争铺面并不享有专有权，诉争铺面的物权属性符合按份共有的法律特征。二．8名原告作为产权分割销售铺面的业主所享有的权利不能等同于独立商铺，其行使权利必须符合其它商铺业主的整体意志。三．被告的合法经营不构成对原告权利的侵犯。（一）被告对丽融大厦系合法经营。丽融大厦2009年停业近一年的时间，后在政府的指导下，全体业主选举产生了新的业委会。业委会召开业主大会，90%多的业主意见为：丽融大厦必须委托经营管理公司统一经营管理。我公司以及其他有意管理丽融大厦的公司与丽融大厦业委会的工作人员在前期商谈时，就提出了统一委托经营管理。在此基础上，业委会选择了两家公司，在征求大部分业主意见的基础上，选择被告作为经营管理公司，并与被告签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》，此后被告还与88%的业主分别签订了委托经营管理合同。上述合同是在平等、自愿协商基础上订立的，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。（二）被告的统一经营管理行为并不构成对原告权利的侵犯。首先，丽融大厦作为商厦而不是民宅，决定了各个业主对其产权的使用应当符合楼宇整体的经营目的和方案，商厦业主的权利应当受到合理限制；其次，基于商厦铺面的整体关联性，采取统一经营管理的方式，更能促进商厦的整体盈利能力，从而保护广大业主的利益；再者，从大多数业主的利益出发，有必要对少数业主的权利做出一定的限制；最后，从《物权法》和《民法通则》的规定上来讲，所有权与经营权是可以分离的。以上可见，被告受丽融业委会所托进行的统一经营管理，从根本上维护了绝大多数业主的合法权益，并不构成对原告权利的侵犯。四．8名原告领取返款的行为表明其与被告存在事实上的委托经营管理合同关系。8名原告一直在领取被告公司的季度返款，这表明8名原告事实上已经接受了被告的统一经营管理，谈何侵占？原告的诉讼请求可谓于法无据，更于情于理相悖。五、关于原告提出的以建筑面积支付返款，被告认为根据被告与第三人签订的经营管理委托书的第二条约定：甲方以原核对的使用面积给予返款。六、关于原告主张要求被告支付利息，被告认为原告一直按季度领取被告公司的返款，视为事实上接受被告公司的统一管理，因被告一直按照合同约定支付故不存在利息。综上，原告对诉争铺面并不享有专有权，诉争铺面的物权属性符合按份共有的法律特征。基于同业主委员会签订的委托经营合同，被告对丽融大厦进行的统一经营管理并未侵犯8户业主的业主专有权。鉴于大厦现有的经营格局和铺面产权格局的矛盾，丽融大厦铺面整体上具有不可分性，分隔使用或不同意多数人意见会影响到其他铺面所有人的利益。从高俊兰等8人权利的行使应受到其他业主权利的限制的角度考虑，为维护全体业主的整体利益，继续实施统一经营管理是解决业主共同利益的唯一选择方案，也是促进市场稳定、发展和繁荣的必要措施。请求贵院以公平、诚实信用原则和“少数利益服从多数利益”原则，支持被告公司的统一经营管理，驳回原告的诉讼请求！被告为证明其主张成立，向本院提交如下证据：第一组证据：丽融业委会与秦基公司签订的《丽融大厦经营管理委托合同书》。证明：该合同真实、合法、有效，应当受到法律保护。秦基公司基于该合同，对丽融大厦有合法的经营权。第二组证据：赵玉民与秦基公司签订的《商铺委托经营管理合同书》。证明：1、该合同真实、合法、有效，应当受到法律的保护；2、秦基公司基于该合同，对丽融大厦业主的商铺有合法的经营管理权；3、丽融大厦有335户业主与秦基公司签订了这样的委托统一经营管理合同，这只是其中的一份。第三组证据：《丽融业委会便函》。证明：秦基公司依据委托经营合同及业委会便函授意对大厦进行装修。第四组证据：秦基公司《通知》。证明：秦基公司尽到了通知的义务。逾期不签、视为同意统一经营。第五组证据：秦基公司近期情况汇报。证明：1、丽融大厦在停业一年多后，在社会各界及绝大多数业主支持下得以开业，来之不易；2、秦基公司为丽融大厦重新开业投入巨资1580多万元；3、极少数业主不识大局、心存私念，不珍惜大厦现状，坚持要求自营，破坏绝大多数业主所选择的统一经营。第六组证据：业主领取租金登记表。证明：1.秦基公司已将受托经营管理以来所有季度的返款支付给全体业主，返款率为100%；2.包括8名再审申请人在内的全体业主领取了自己商铺的租金，视为对秦基公司统一经营的认可，与秦基公司存在事实上的委托经营关系。第三人辩称，1、丽融大厦是第三人代表全体382户业主对外招租委托统一经营的。当时的情况是，2009年8月17日，丽融大厦元管理公司延安市宝塔区丽融大厦有限公司通知全体商户在2009年10月18日撤离。丽融大厦出现了混乱，到2009年10月18日丽融大厦关门停业。2009年10月31日，丽融大厦选举产生了新的业委会及本案第三人。第三人广泛征求大部分业主的意见，当时有业主提出，自己组织成立公司实行自主经营；有业主提出聘请物业公司，经营部分由业主自主经营；有业主提出将物业和经营委托一家公司经营；有业主提出将物业和经营委托两家公司；有业主提出在聘物业的基础上完全自营等等。经过多次调整方案，与多家物业公司商谈指定了几套方案，均以自营业主太多，意见不统一，以流标告终。在此基础上，听从大部分业主的意见，征求多家物业公司，均认为不能有自营业主存在。经过多方努力，最终与被告秦基公司达成委托经营管理合同及物业服务合同两份，并多方做工作，在近百分之九十的业主同意下，签订了委托经营合同。原告等少部分业主不同意。2、委托统一经营保护了绝大多数业主的利益。从2009年10月18日至2010年8月4日，将商场移交秦基公司，到2010年11月24日次日起，业主收取租金，丽融大厦开业，业主损失1500万元左右，其根本原因是业主意见不统一所致。若业委会不按大多数人的意见将大厦租出去，等全部业主意见一致，可能到今天或者更长的时间，大厦也不会开业，第三人认为，被告将丽融大厦一至四层商业区整体出租，是保护了全体业主的利益，而不是损害了部分业主的利益，第三人的行为没有违反任何法律规定。综上所述，第三人在取得绝大多数业主同意的前提下，将商场整体委托经营管理，是维护绝大多数业主的利益，请法院在查清本案事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。第三人为证明其主张成立，向本院提交如下证据：第一组证据：原丽融公司的依据合同提出不再同意经营的《通知》，业委会《告丽融全体业主书》。证明：业主选举产生了业主委员会，业委会告知全体业主关门半年的原因，与经营公司协商的情况，即经营公司都提出不能有自营业主。以及公开招聘经营者的条件，不能开门就是少部分业主损害大部分业主的利益。第二组证据：丽融大厦大部分业主签名同意统一经营的名单。证明：丽融商场85%以上的业主同意统一经营，并委托业委会招租。第三组证据：丽融大厦经营管理委托书，证明：该合同合法、有效，委托统一经营业符合绝大多数业主的意志和利益。第四组证据：丽融商场移交事项；商场清空记录本；通知。证明：全体业主选举出来的业委会接交丽融大厦商场。第五组证据：丽融大厦历次会议记录。证明：业委会代表大部分业主招聘情况，大厦物业损失维修情况，四楼纠纷解决，不同意自营，给大家做工作，有好解决，区政府领导及办事处领导协调情况。第六组证据：公告；签合同公告两份。证明：业委会继续做业主的工作，统一经营是大厦的唯一出路。第七组证据：丽融大厦移交清单；四楼会计决定：协议书。证明：丽融四楼遗留问题得以解决，至此，丽融大厦商场最终全部移交给秦基公司。第八组证据：业委会、秦基公司联合《通知》；延安广播电台证明。证明：业委会、秦基公司再次给未签合同的业主做工作的事实。第九组证据：常凤琴等人打人事件的情况反映。证明：常凤琴等人阻挠装修至丽融大厦重新开业拖延，应对延迟开业的损失承担赔偿责任。第十组证据：丽融部分业主要求条件；部分业主《告丽融商户书》。证明：原告提出自营，并制造恐吓气氛，破坏大厦的统一经营管理，损害了绝大多数业主的利益。经庭审质证，被告对原告所提供第一组证据的真实性、关联性无异议，对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，对第三组证据的证明目的有异议，认为亚圣属于市场化管理，其经营性质与丽融大厦的管理不一致。对第四组证据认为与本案无关。对第五组证据的真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰能丽融所有商铺是统一经营。对第六组证据真实性无异议，但认为与本案无关，原告的返还款应当按照合同约定支付。第三人对原告所提供第一组证据、第二组证据的真实性无异议，对第三组证据的证明目的有异议，认为丽融大厦和亚圣没有可比性。对第四组证据认为与本案无关。对第五组证据的真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰能丽融所有商铺是统一经营。对第六组证据真实性无异议，但认为与本案无关，原告的返还款应当按照合同约定支付。原告对被告所提供的证据均不予认可，认为六组证据能证明被告侵犯了原告的合法权益，业主委员会无权限制原告的租赁权利。第三人对被告所提供的证据均无异议。原告对第三人所提供的证据均有异议，且不予认可。被告对第三人所提供证据均予以认可。本院对以上证据审查后认为，被告、第三人所提供证据真实，可以作为认定案件事实的依据，原告所提供证据真实性予以认定，证明目的不予认定。经审理查明，2000年至2002年丽融房地产公司通过预售形式，投资开发地处延安市宝塔区中心地段的丽融大厦（又称丽融商厦），该商场总面积14000多平方米，使用面积8400多平方米。原告购买了丽融房地产公司开发的丽融大厦商场铺面，购买时包括原告在内的铺面买受人按照所购面积交纳了相应铺面费用，但所购铺面“四至”开发商当时未划定。2003年10月27日延安市房地产管理局给原告颁发了延房权证宝凤字第0052**号房屋产权证，产权证基本信息为，“坐落延安市宝塔区凤凰办事处中心巷丽融商厦，房号252-1，建筑面积50.7平方米”。预售时，丽融房地产公司与丽融大厦铺面买受人共签订了两种合同，一种是买卖合同，一种是委托经营合同。丽融大厦最初招商时，原丽融物业公司未根据业主铺面面积进行招商，而是根据招商情况构造了“商铺”，由原丽融物业公司进行统一管理、统一经营，在此期间只有极少数业主反租经营。业主购买铺面在先，原丽融物业公司构造“商铺”在后，包括原告在内的丽融大厦一至四层业主一直按照铺位建筑面积领取租金。业主与原丽融大厦物业管理企业合同到期后，2009年10月18日丽融大厦关门停业，造成业主经济损失，数百名业主多次到区、市两级政府以及延炼工贸公司上访。为化解丽融大厦上访问题，成立丽融大厦业主委员会被提上解决丽融大厦问题日程，但因原丽融物业公司遗留问题未及时解决以及丽融大厦业主意见不统一等原因，数次推选业委会均未实现，在政府的指导下，经过反复酝酿，层层筛选，丽融大厦各楼层选举的业主代表通过间接选举方式，终于成立了丽融大厦业主委员会。组建起的丽融大厦业委会，广泛征求业主意见，经绝大多数业主同意，2010年4月15日延安丽融大厦业主管理委员会（合同中指甲方）与延安秦基工贸有限公司（合同中指乙方）签订了《丽融大厦经营管理委托合同书》，该合同约定“乙方提供服务的受益人为本经营管理的全体业主和使用人，甲方征得大多数业主同意将丽融大厦整体经营管理业务委托给乙方，由乙方进行管理，由乙方整体规划，统一管理、统一招商、统一布局、统一收银，甲方无权干涉，在同等条件下业主优先，品牌优先。委托经营期限共15年（从2010年4月15日至2025年4月15日），第1年每月每平方米租金分别为，一楼256元、二楼225元、三楼143元、四楼90元。第2年至第5年租金在第1年对外租金额上增收部分，按40%归业主，60%归乙方，第6年至第10年，在第5年对外租金额上增收部分，按50%归业主，50%归乙方。第11年至第15年，在第10年对外租金额上增收部分，按60%归业主，40%归乙方。各楼层增长部分，各楼层业主按返还面积平均分配，没有增长的楼层，不享受分配。”当时丽融大厦382位业主中，共有335户业主与秦基公司签订了《委托经营管理合同》，占业主总数的88%，所签订合同涉及铺面面积数占丽融大厦商场铺面面积总数的90%。丽融大厦开业前期，被告通过电视、报纸等形式向没有签订合同的业主进行了告知，至今原告未与秦基公司签订委托经营管理协议。因少数业主要求自主经营，不同意秦基公司经营管理，丽融大厦开业初期出现了少数业主干扰丽融大厦正常招商现象。2010年12月29日丽融大厦重新开业。现包括原告在内的8位业主认为秦基公司侵犯其专有权，要求停止侵害，返还商铺（包括：占有、使用、收益、处分），恢复原状并赔偿房租损失。本院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，原告购买的商铺虽然和传统的住宅以及用显著内墙分割的独立门面不同，但各位业主的商铺有地钉标记加以区分，该商铺空间的四周是可以与相邻方区别开来，而且这些商铺已经房管部门登记颁发了房产证书，因此原告对购买的商铺具有专有权。但由于原告购买的是一个商业大厦的商铺，其权利的行使必然要受到一定的限制，即不得损害其他业主的合法权益。2009年10月18日到2010年10月丽融大厦关门停业近一年，业主不能经营不能获取利益的事实，就充分证明了这一点。只强调个别业主的专有权，势必会损害大多数业主的利益。同时原告的商铺与其他业主的商铺相连相邻，形成了一个统一的商厦整体。不动产的相邻权利人，应当按照有利生产，方便生活，公平合理的原则，处理相邻关系。本案绝大多数业主选择的统一经营模式，正是对丽融大厦最有利的经营方式。《物权法》第76条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。丽融大厦绝大多数业主在商厦长期关门停业无法实现经济利益的情况下，共同决定由秦基公司统一经营管理，正是行使了自己对重大问题的决定权，其效力应当及于极少数意见分歧者。丽融大厦在停业近一年后，在绝大多数业主同意的情形下，丽融业委会与秦基公司签订了委托经营管理合同，绝大多数业主也与秦基公司签订了委托经营管理合同。统一经营管理，既有利于商铺的发展，也有利于提升商铺的商业价值，同时也保障了业主的经济利益得以实现。因此，丽融业委会与秦基公司签订的合同，是绝大多数业主的真实意思表示，该合同对原告具有约束力。该合同符合物权法相关规定，应受法律保护。丽融业委会与秦基公司基于合同履行各自的权利义务，对原告不构成侵权，故原告的诉讼请求依法应予驳回。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、第七十八、八十四条、八十五条条之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ的诉讼请求。案件受理费785元，原告已预交，实际由原告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长 郭维军代理审判员 孙 玮人民陪审员 白 宇二〇一五年八月十一日书 记 员 郝志玲 微信公众号“”