裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-09-17
睢宁县天虹物业服务有限公司与洪磊物业服务合同纠纷一审民事判决书
睢宁县人民法院
睢宁县
民事案件
一审
睢宁县天虹物业服务有限公司,洪磊
物业服务合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《物业管理条例（2007年）》：第四十一条，第四十二条第一款
江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）睢民初字第01806号原告睢宁县天虹物业服务有限公司，住所地睢宁县睢城镇仝场村。法定代表人洪新备，该公司总经理。委托代理人李娟，江苏千秋业律师事务所律师。被告洪磊。委托代理人朱刚，江苏仁台律师事务所律师。原告睢宁县天虹物业服务有限公司与被告洪磊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告睢宁县天虹物业服务有限公司的委托代理人李娟、被告洪磊的委托代理人朱刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告睢宁县天虹物业服务有限公司诉称：被告于××011年1××月5日与徐州天虹联合置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了天虹世纪城××幢××单元303号房屋（现门牌编号为××幢××单元301室），该房屋于××01××年5月18日交付被告使用。被告入住房屋时于××01××年5月18日向原告交付了第一年的物业管理费，且于××01××年5月19日与原告签订了《天虹世纪城小区前期物业服务协议》，按协议第四条约定被告在交房之日开始预交十二个月的物业服务费，以后每十二个月首月5日前一次性缴纳，也可以提前缴纳。逾期缴费需补交所欠服务费外，还将以所欠服务费为基数每天计收万分之五的滞纳金。然而，被告仅在入住时交付了第一年即××01××年5月18日至××013年5月17日的物业服务费，从××013年5月17日至今已欠交三年物业服务费（即××013年5月18日至××016年5月17日），原告从××013年3月10日起就多次给被告发通知，要求其缴纳物业费，但被告总是找各种理由拒交。综上，原告认为与被告签订了物业服务协议，且原告也为被告提供了服务，根据协议约定及合同法等相关法律的规定，被告应该履行交付物业服务费的义务，鉴于原告多次催缴，被告没有交付，为维护原告的合法权益，特诉请法院依法判令被告支付物业费10710元及逾期缴费的违约金××000元，并由被告负担本案的诉讼费用。被告洪磊辩称：首先，根据《民用建筑术语标准》GB/T50504-××009的定义，别墅的定义是指带有私家花园式的低层独立住宅。根据此定义，被告所住的房屋并非别墅的性质，即原告不应当按照别墅的标准向被告收取物业服务费。同时，该标准中定义多层住宅是4-6层的住宅，对联排式住宅的定义是跃层式住宅在水平方向上组合而成的低层或多层住宅，跃层式住宅的定义是套内空间跨越两楼层及以上且设有套内楼梯的住宅，因此被告所住的房屋应当属于多层住宅或者联排式住宅，在该标准术语中没有联排别墅这一定义。其次，原告在物业服务协议中所约定的按照二级服务标准或者提供专人服务完全没有做到。因此原告没有按照物业服务协议的约定履行其应当履行的义务，且原告作为物业服务企业没有资格收取滞纳金。经审理查明：被告洪磊系睢宁县天虹世纪城××幢××单元303室业主，门牌编号为××幢××单元301室，房屋建筑面积为198.36平方米。××01××年5月19日，被告洪磊与原告睢宁县天虹物业服务有限公司签订《天虹世纪城前期物业服务协议》一份，约定由原告为被告所在小区提供物业服务，对被告居住的房型按照“别墅”标准执行，即1.8元/月/平方米。协议中第二条第八项约定，别墅执行二级服务标准，实行一对一专线服务，并设片区管家。被告缴纳了××01××年5月19日至××013年5月18日的物业费3570元（注：实际上是按照1.5元/月/平方米收取）。另查明，被告所居住的房型并不属于严格意义上的别墅，且该小区存在外来车辆进出不登记、建筑垃圾未及时清理、杂草未定期清除等物业服务瑕疵。现原告主张××013年5月19日至××016年5月19日的物业费10710元（198.36平方米×1.5元/月/平方米×1××个月×3）。上述事实，有当事人庭审陈述、物业服务协议、物业服务收缴通知单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告睢宁县天虹物业服务有限公司提供了物业服务，被告洪磊应当依约履行交纳物业服务费的义务。然而，物业管理公司应严格按照物业管理服务合同的约定，履行管理服务职责，物业服务收费也应遵循费用与服务水平相适应原则，原告为小区业主提供物业服务质量不高，本院根据物业公司提供服务的质量状况，酌定将物业收费标准下调30%，即1.××6元/平方米（1.8元/平方米×0.7）。因此，被告洪磊应当支付自××013年5月19日至××016年5月19日期间的物业费8997.6元（198.36平方米×1.××6元/月/平方米×1××个月×3）。关于原告主张的滞纳金，本院认为其提供的服务并不能达到物业服务协议的标准，因此其本身也存在一定的过错，故本院对其主张的滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告洪磊于本判决生效后十日内支付原告睢宁县天虹物业服务有限公司2013年5月19日至2016年5月19日期间的物业费8997.6元；二、驳回原告睢宁县天虹物业服务有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，由原告睢宁县天虹物业服务有限公司负担36元，由被告洪磊负担82元（鉴于原告已预交，被告于履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 梁 爽代理审判员 倪泗娟人民陪审员 朱 敏二〇一五年八月十一日书 记 员 苏永浩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同章中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期限的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：