裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2016-01-21
珠海市惠多源化工有限公司与珠海市龙善船舶服务有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
广东省珠海市中级人民法院
广东省珠海市
民事案件
二审
珠海市惠多源化工有限公司,珠海市龙善船舶服务有限公司
租赁合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第299号上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市惠多源化工有限公司。住所地：珠海市（格力工业园内）。法定代表人：贝庆联，董事长。委托代理人：易煜灯，广东律师事务所律师。委托代理人：缑燕燕，广东律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市龙善船舶服务有限公司。住所地：珠海市。法定代表人：黄国威，经理。委托代理人：程娟，广东律师事务所律师。上诉人珠海市惠多源化工有限公司（以下简称惠多源公司）与上诉人珠海市龙善船舶服务有限公司（以下简称龙善公司）租赁合同纠纷一案，惠多源公司与龙善公司均不服珠海市金湾区人民法院（2014）珠金法民三初字第64号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：2013年，惠多源公司与龙善公司签订《租赁合同》，约定：惠多源公司将位于珠海市金湾区临港工业区大浪湾惠多源公司1号办公楼西南边与1号厂房之间的空地，面积1526平方米房屋出租给龙善公司用作为堆放集装箱之用；租赁期限自2013年9月1日至2015年8月31日；每月租金7630元，每卫生管理费1000元。同时约定，每月5日前支付租金，若龙善公司逾期缴交租金或水电费达到15天（含15天）或以上时，惠多源公司有权没收龙善公司押金并终止合同。合同签订后，龙善公司向惠多源公司交纳押金15260元。2013年12月，双方因租金问题发生纠纷并报警，经珠海市公安局南水派出所介入后，双方自愿调解，惠多源公司同意龙善公司在交清12月租金的条件下搬走剩余物品。2013年12月23日，龙善公司支付全部租金，并将全部生产及办公用品搬离惠多源公司场地及办公室。惠多源公司在一审中的诉讼请求为：：1、解除双方之间签订的编号为130901A《租赁合同》；2、龙善公司惠多源公司向支付2014年1月至2014年8月的租金共计61，040元；3、龙善公司惠多源公司支付2014年1月至2014年8月的管理费8000元；4、龙善公司惠多源公司支付上述费用的利息（从2014年8月6日计算至2014年8月14日，按照同期银行贷款利率5.6%，以69，040元为基数，69040×5.6%÷365×8＝84.7元，以法院实际判决之日为准）；5、没收龙善公司缴纳的15，260元押金；6、龙善公司承担本案诉讼费。龙善公司在一审中的反诉请求为：1、惠多源公司返还押金人民币15，260元；2、惠多源公司承担本案诉讼费用。一审法院认为，惠多源公司与龙善公司于2013年签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依合同约定全面适当履行。根据《合同法》第二百二十七条的规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方未就解除《土地租赁合同》达成一致意见，龙善公司无正当理由未在合理期间支付相应租金，原订立合同目的无法实现，惠多源公司请求解除双方订立的《土地租赁合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。根据查证事实，2013年12月，惠多源公司与龙善公司因租金拖欠问题发生争议，并经派出所口头调解，龙善公司交清12月租金的条件下搬走其剩余在租赁场所的生产物品，此后龙善公司一直未交纳租金及相关费用，惠多源公司亦未积极与龙善公司联系。如前所述，龙善公司未就解除合同达成一致意见，亦未举证证实其有正当理由拒绝支付租金，其有义务支付相应的租金。另一方面，就租金纠纷双方发生重大争执属实，在龙善公司欠付租金的情况下惠多源公司有催告对方支付并在合理期间忍耐的义务。且根据双方合同的约定，租金应于每月5日前支付，龙善公司逾期缴交租金或水电费达到15天（含15天）或以上时，惠多源公司有权没收龙善公司押金并终止合同。一审法院认为，惠多源公司有措施可以阻止损失扩大的情况下，惠多源公司未采取适当措施防止损失的扩大，未及时催告要求对方支付相应租金，使该债权债务关系一直处于不确定状态，惠多源公司对该损失扩大应承担相应的责任。一审法院综合考虑导致合同解除的过错，确定以2014年1月至2014年3月为龙善公司应付租金的合理期限，即龙善公司应当支付租金为22890元（7630×3）。自2014年4月起剩余的租金损失，属于超出合理期间扩大损失的部分，由惠多源公司自行负担。惠多源公司请求龙善公司赔偿自起诉之日起的租金利息损失，一审法院确认应以租金22，890元为基数，自2014年8月6日起算，计至本判决确定履行完毕之日止。由于龙善公司已于2013年12月23日实际搬离其租赁的办公室及场地，惠多源公司并未提供相应的卫生管理服务，卫生管理费实际并未发生，对该部分损失不予支持。根据合同约定龙善公司逾期缴交租金或电费达到15天（含15天）时，惠多源公司有权无条件没收龙善公司押金，龙善公司无正当理由拒付租金事实成立，龙善公司反诉要求惠多源公司返还押金，理据不足，该押金依合同约定由惠多源公司取得。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第四款、一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除惠多源公司与龙善公司签订的编号为130901A的《租赁合同》；二、龙善公司自判决生效之日起十日内向惠多源公司支付租金人民币22，890元；三、龙善公司于判决生效之日起十日内向惠多源公司支付利息（以人民币22，890元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年8月6日之日起计算至判决确定履行之日止）；四、龙善公司所支付的押金人民币15，260元归惠多源公司所有；五、驳回惠多源公司其他诉讼请求；六、驳回龙善公司的诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱债务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1909元，由惠多源公司负担人民币530元，龙善公司负担人民币1379元；一审反诉受理费人民币91元，由龙善公司负担。上诉人惠多源公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）珠金法民三初字第64号民事判决书第二、三、五判项；2、改判龙善公司向惠多源公司支付2014年1月至2014年8月的租金共计人民币61040元；3、改判龙善公司向惠多源公司支付2014年1月至2014年8月的管理费人民币8000元；4、改判龙善公司向惠多源公司支付以69040元为基数自2014年8月6日起至付清全部款项之日止的利息。事实与理由如下：一、一审法院认为惠多源公司也应对损失承担相应责任是错误的。1、造成损失的根本原因，是龙善公司在合同依法有效的情况下违反双方约定拒不缴纳租金，惠多源公司对龙善公司长期拖欠租金的行为不存在过错。2、造成损失扩大的原因是龙善公司在搬离其存放的物品后，出于故意给惠多源公司造成不便的目的，一再向惠多源公司强调仍在继续租赁场地，如果惠多源公司将场地另作他用，则要追究惠多源公司的责任。需要指出的是，直到现在龙善公司仍然将承租的办公室用链条锁住使惠多源公司无法使用。3、合同解除权是惠多源公司的权利而非责任，惠多源公司没有法定义务需要在一审法院判定的3个月内必须行使合同解除权。一审法院认为惠多源公司没有及时解除合同就应当承担相应的责任，明显是不当的。同时依据法律规定，对损失的扩大承担责任是以怠于履行义务为前提，放弃权利并不导致责任的增加，而本案中惠多源公司的解除权并非义务。二、一审法院认为龙善公司于2013年12月23日搬离后，惠多源公司没有提供相应的卫生管理服务，相关费用没有发生是错误的。惠多源公司用以出租的场地是整体建筑和工业园区，相应的卫生管理服务并非仅针对龙善公司单方，而是针对整体建筑和工业园区，不会因为龙善公司的搬离就停止相应服务。而根据一审法院的认定，龙善公司搬离的行为不构成合同的解除，合同仍然处于有效期内。故此，龙善公司当然应该支付管理费。综上所述，一审人民法院认定事实错误，导致判决失当，请求二审人民法院依法予以改判。龙善公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令撤销一审判决第二、三、四、五、六判项，改判为龙善公司无需向惠多源公司支付租金，惠多源公司返还押金人民币15260.00元；2、判令由惠多源公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：1、双方当事人虽然没有就租赁合同的解除达成书面意见，但是从本案事实足以证明双方当事人已就租赁合同的解除达成一致意见。首先，从合同解除过程来看：龙善公司因惠多源公司恶意阻拦龙善公司使用生产工具，给龙善公司造成巨大的经济损失，致使合同目的无法实现，龙善公司在2013年12月23日已主张解除租赁合同。一审判决第4页至第5页已认定惠多源公司同意在龙善公司付清12月租金的条件下搬走剩余物品，同时确认2013年12月23日龙善公司支付了全部租金并将全部生产及办公用品搬离惠多源公司场地。一审庭审中惠多源公司不止一次表示之所以会阻拦龙善公司搬运作业工具，是因为惠多源公司猜测龙善公司将不再租赁、妄图逃避交租义务。就在这样一种心理揣测之下，2013年12月20日-23日四天时间里惠多源公司的行为表现从阻拦至交谈到最终的全部放行，如果双方未对尚欠租金的支付、未对将来是否继续租赁的问题充分协商，惠多源公司的行为不会产生如此逆转性的变化。另一方面龙善公司初始因为赶往深圳作业需要搬离租赁空地上的作业工具，自始没有主张搬离办公室，但在2013年12月23日当天，在龙善公司付清了12月份的租金之后，将作业工具全部搬空之后，又再行将办公用品从租赁的办公室内搬出，惠多源公司对此明知并且同意放行。这一细节再次证明双方已对不再继续租赁办公室及空地达成了一致意见。其次，从合同解除之后的表现来看。合同解除之后，因双方有积怨在先，无论是老板层面还是普通员工层面，都没有任何交集。而且龙善公司再没有支付过所谓“租金”，惠多源公司也从未向龙善公司“催收租金”，对比2013年12月20-23日发生的龙善公司仅仅迟交15天租金惠多源公司即已大行阻拦的事件，惠多源公司再称自己认为龙善公司还需要租赁案涉物业着实无法让人信服。最后，案涉物业是一个空地，说白了其实是惠多源厂区的绿化用地，龙善公司因为有大体积的作业工具需要存放，才恰好需要租赁这个一块空地，在龙善公司搬离之后，惠多源公司想要寻找适合的客户出租难度非常之大，直至现在，空地仍然是空地。设想一下，如果惠多源公司的“空地”异常抢手，在2013年12月23日之后立即出租给第三方，那么龙善公司是否有权利主张其搬离、不继续交租的行为并不是解除合同的意思表示、惠多源公司未经其同意出租的行为侵犯了龙善公司的合法权益呢？2、一审判决酌情要求龙善公司支付三个月的租金并同时判令惠多源公司有权没收押金没有依据。《租赁合同》约定：每月5日前支付租金，若逾期缴交租金或电费达到15天（含15）时，视作龙善公司根本性违约，惠多源公司有权无条件收回空地、不需要作任何补偿、没收押金并终止合同。合同的约定是清楚没有歧义的，按照惠多源公司的主张其2013年12月23日双方并没有解除合同，那么由于龙善公司在2014年1月5日并没有支付1月份的租金，直至1月20日都没有支付，按照约定惠多源公司在2014年1月20日就可以主张终止合同、没收押金，无需像一审判决所推测的那样还要“忍耐”三个月之久。一审判决第5页第十行写道“在被告欠付租金的情况下被告有催告对方支付并在合理期间忍耐的义务”，龙善公司认为这是一审判决的主观臆想，对于拖欠租金的承租人来说，合同已约定了“十五天”的宽限期，这是合同赋予承租人最大限度的逾期天数，不需要法院站在道德高度要求所谓出租方的“忍耐义务”，对于违约行为，守约方无需忍耐。综上，请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人龙善公司上诉主张其搬空全部作业工具及办公用品后即表明双方对解除合同达成了一致意见，上诉人惠多源公司上诉主张其不应对扩大损失承担责任，因此，本案的焦点为：一、上诉人龙善公司搬空全部作业工具及办公用品后，双方是否就解除合同达成了一致意见；二、上诉人惠多源公司对扩大损失是否应承担相应责任。关于上诉人龙善公司搬空全部作业工具及办公用品后，双方是否就解除合同达成了一致意见的问题。本院认为，根据一审法院查明的事实，双方当事人在珠海市公安局南水派出所调解下，已就龙善公司支付第12个月租金后可以将全部作业工具及办公用品搬离达成了一致意见，但龙善公司并未举证证明双方就是否继续履行合同还是解除合同进行过协商。而且，双方并没有就押金如何处理进行协商，也没有对租赁场地办理交接手续，相反，惠多源公司举证证明办公室的门一直由龙善公司锁着。因此，龙善公司关于其搬空全部作业工具及办公用品后，双方就解除合同达成了一致意见的主张没有事实依据，本院不予支持。龙善公司既未与惠多源公司协商一致解除合同，也未依双方租赁合同提前60天通知对方单方解除合同，因此，龙善公司未按租赁合同约定支付租金，其行为构成违约，一审法院依据双方的合同约定判令惠多源公司没收龙善公司交付的押金有事实及法律依据，本院予以支持。关于上诉人惠多源公司对扩大损失是否应承担相应责任的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，龙善公司未按合同约定支付租金时，惠多源公司并未举证证明其积极行使过催告的义务，而且在龙善公司以自己的行为明确表明不再履行租赁合同义务时，惠多源公司未采取适当措施防止损失扩大，因此，一审法院关于惠多源公司的租金损失为三个月，其余租金损失属于超出合理期限扩大损失的认定有事实依据，本院予以维持。关于龙善公司应否支付卫生管理费的问题。诚如一审法院所认定，在龙善公司搬离涉案租赁的办公场地后，惠多源公司并未提供相应的卫生管理服务，因此，惠多源公司关于该部分费用的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人惠多源公司及上诉人龙善公司的上诉主张均没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6758元，由珠海市惠多源化工有限公司负担3818元，由珠海市龙善船舶服务有限公司负担2940元。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 朱 玮代理审判员 牟宏微二〇一五年八月十一日书 记 员 陈妙斯 更多数据：搜索“”来源：