裁判日期: 2015-08-11
公开日期: 2015-12-31
黄兴宝、黄超忠等与连平辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
厦门市思明区人民法院
厦门市
民事案件
一审
黄兴宝,黄超忠,林秀芳,黄琼忠,连平辉
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第3802号原告黄兴宝，男，1970年9月15日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。原告黄超忠，男，1969年9月9日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。原告林秀芳，男，1971年11月10日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。原告黄琼忠，男，1970年3月24日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。上列原告共同委托代理人黄强、白伟冰，福建天衡联合律师事务所律师。被告连平辉，男，1974年2月22日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。委托代理人沈惠生、邓奖平，福建上达律师事务所律师。原告黄兴宝、黄超忠、林秀芳、黄琼忠与被告连平辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由代理审判员梅文侃适用简易程序进行审理，后变更为由代理审判员王瑛适用简易程序进行审理，并于2015年7月21日公开开庭进行了审理。原告黄兴宝、黄超忠、林秀芳、黄琼忠的共同委托代理人黄强，被告连平辉的委托代理人沈惠生、邓奖平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄兴宝、黄超忠、林秀芳、黄琼忠诉称，原告方共同承租思明区前埔鼓楼对高山场地用于经营旧货市场，并以前埔旧货城的形式对外招商招租。2008年3月1日，被告与原告签订一份《房地产租赁合同》，约定被告向原告租赁讼争店面等。合同到期后，被告未搬迁，双方形成不定期租赁，租金递增，被告持续占用使用至今。由于场地所有人警备区及上手房东决定收回场地，原告曾多次要求被告缴清费用及时腾空搬迁，但被告拒不履行。故诉请判令：1、被告立即腾空思明区前埔鼓楼对高山（前埔旧货市场）8排01号店面，恢复原状返还原告；2、被告支付原告上述场所自2014年4月1日起至实际返还之日止的占有使用费、管理费、水电费（其中占用使用费按2640元／月计算，管理费按110元／月计算，水电费为49元）。被告连平辉辩称，一、本案原告向被告主张占有使用费，属主体不适格。本案的租赁房屋（思明区前埔鼓楼对高山场地）产权人为中国人民解放军福建省厦门警备区保障部，厦门警备区保障部将该房屋租赁给厦门市源富兴汽车服务有限公司，源富兴公司又转租给原告方后，由原告方出租给含被告在内的各租户。2014年4月8日起，厦门警备区保障部多次向源富兴公司以及前埔旧货市场各经营户发出通告，告知前埔旧货市场地块属于部队所有，承租合同于2013年12月31日到期，现该场地部队要收回，从2014年4月9日起，对旧货市场实施停水、停电，所有经营户必需搬离。厦门警备区保障部与源富兴公司合同已到期，源富兴公司与原告方、原告方与被告的租赁合同为无效合同，也已到期。产权人厦门警备区保障部四次发出通知，已明确表示不再续租，不再收取租金，源富公司也不得向经营户收取租金，若已经收取租金的，应当退还给各经营户。本案中厦门警备区保障部与源富兴公司不再形成租赁关系，从而源富兴公司与原告方也不再形成租赁关系，进而原告方与被告也不存在租赁关系。换言之，变成产权人厦门警备区保障部与各经营户形成直接的占有关系，因此，占有使用费应当由所有人厦门警备区保障部向实际占有人被告进行主张，而不是由已丧失转租权的原告方来主张，因此，原告方向被告主张占有使用费主体不适格。而产权人厦门警备区保障部又多次发出通知明确表示不再收取租金，故被告无须支付占有使用费。何况原告方又并未向产权人实际支付占有使用费，如原告方已实际支付，才有权向被告进行追偿。如原告方的诉请得到法院的支持，则原告方构成了不当得利。为查清本案客观事实，从根本上解决纠纷，应追加产权人厦门警备区保障部、源富兴公司作为第三人参与诉讼。二、原告方主张管理费无事实与法律依据，应依法予以驳回。1、2014年4月9日起旧货市场已经停水、停电，并且市场的大门被封住，以及后来被石头堵住。甚至是黑社会人员到市场殴打经营户，威胁各经营户搬离。造成租赁店面不能正常使用，根本无法正常经营，因此原告方主张市场管理费无任何依据。2、原告方并未就“前埔旧货市场”到相关部门进行注册登记，故“前埔旧货市场”未取得合法的主体资质，因此原告方无权收取市场管理费，被告保留向原告方追讨已缴纳的市场管理费。三、退一步讲，即使被告要支付占有使用费，应在原告方支付给源富兴公司的占有使用费11.1元／平方米（314551.6元／月（28327平方米）】的标准上按5折计算。同时，因为原告方未按厦门警备区保障部通知，退还押金及三个月的租金，导致被告未搬离旧货市场，本案是原告方的过错导致的。并且旧货市场自2014年4月9日起已经停水、停电，市场的大门被堵住，被告无法正常经营。因此，自2014年4月1日起占有使用费应在11.1元／平方米的基础上按5折进行计算；另，讼争店铺位于靠山的8排，该排店铺被向里切割了2米，承租面积减少了12平方米，应减少相应租金。四、原告与被告的合同为无效合同，原告方应退还押金及之前已支付的全部租金，折抵相应的占有使用费后，剩余部分应归还被告。经审理查明，坐落于厦门市思明区前埔村面积为30327.478平方米的土地系厦门市人民政府划拨给中国人民解放军福建省厦门警备区后勤部（以下简称警备区后勤部，2012年变更为中国人民解放军福建省厦门警备区保障部，以下简称警备区保障部）的警备区环岛路拆建用地。2011年4月14日，警备区后勤部与厦门市源富兴汽车服务有限公司（以下简称源富兴公司）签订一份《军队房地产租赁合同》及一份《安全责任书》，约定警备区后勤部将厦门市思明区前埔鼓楼对高山及周围土地（面积28327平方米，属前述30327.478平方米内）出租给源富兴公司使用，租赁用途为二手车市场；租赁期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止；租金总额为4792929元，年租金为1597643元，双方还在合同中对双方的权利义务及违约责任等事项进行了约定。上述合同签订后，警备区后勤部将前述租赁土地交付给源富兴公司使用。源富兴公司承租前述土地后，在部分场地上搭盖建设了一、二层，并于2012年1月7日与原告黄琼忠、黄兴宝、黄超忠、林秀芳签订一份《租赁合同》，约定将厦门市思明区前埔鼓楼对高山的一层（面积5320平方米）、二层（面积5880平方米）、铁皮屋（面积8888平方米，系原告黄兴宝于2007年搭盖）出租给原告方，用于旧货交易市场；租期为两年，自2011年9月8日至2013年12月31日；租金共计285956元／月，第二年（2012年9月至2013年12月）递增10%计314551.6元／月；合同还对双方的权利义务及违约责任等事项进行了约定。上述合同签订后，源富兴公司将前述租赁房屋交付给原告方使用。原告方将前述租赁房屋用于开办前埔旧货市场，并先后以“前埔旧货城”、“前埔旧货市场”名义对外招商、招租。原告方于2008年3月1日以“前埔旧货城”名义与被告签订一份《房地产租赁合同》，约定由被告承租厦门市思明区前埔鼓楼对高山的场地8排1号店面（以下简称讼争商铺），面积为142平方米，租赁期限自2008年3月1日至2011年2月28日止；其中第一年的租金为2414元／月，第二年的租金为2698元／月，第三年的租金为2982元／月；押金为2982元；该合同并未约定管理费。合同签订后，被告已支付了押金2982元，原告亦已将讼争商铺交付被告使用。租赁期限届满后，被告仍继续使用讼争商铺，并自2013年3月1日起按2640元／月的标准支付租金、按110元／月的标准支付管理费至2014年3月31日止。2014年6月25日，源富兴公司因与原告方之间的租赁合同纠纷向厦门仲裁委员会提出仲裁申请，厦门仲裁委员会受理后，原告于2014年7月11日提出仲裁反请求，厦门仲裁委员会亦予受理。厦门仲裁委员会于2014年8月29日作出厦仲裁字（2014）第340号裁决书，该裁决书认定源富兴公司出租给原告方的一、二层及铁皮屋均未有建设审批材料，双方签订的《租赁合同》属无效合同；并裁决原告方应向源富兴公司腾退案涉租赁物，并应按每月314551.6元的标准支付自2014年4月1日起至实际腾退案涉租赁物之日止的占有使用费等。后，原告方向厦门市中级人民法院申请撤销上述仲裁裁决书。厦门市中级人民法院于2014年11月20日作出（2014）厦民认字第83号民事裁定书，裁定驳回原告方的申请。该民事裁定书已于2014年12月10日发生法律效力。警备区保障部亦于2014年11月21日将源富兴公司起诉至本院，要求判令源富兴公司、黄琼忠、黄兴宝、黄超忠、林秀芳将厦门市思明区前埔鼓楼对高山及周围土地（面积28327平方米）腾空归还给警备区保障部，支付相关占有使用费等。后，本院作出（2014）思民初字第16939号民事判决，判决如下：一、源富兴公司于该判决生效之日起十五日内将厦门市思明区前埔鼓楼对高山及周围土地（土地面积28327平方米）腾空归还给警备区保障部管理使用；二、源富兴公司于该判决生效之日起十五日内支付警备区保障部占有使用费（按314551.6元／月的标准，自2014年1月1日起计至实际归还上述土地之日止，源富兴公司已支付给厦门警备区保障部的占有使用费399410.7元和租赁保证金400000元应从中予以扣除）；三、驳回警备区保障部的其他诉讼请求。一审判决后，源富兴公司提起上诉，厦门市中级人民法院于2015年5月15日作出（2015）厦民终字第1456号民事判决，驳回源富兴公司的上诉，维持原判。上述事实，有（2015）厦民终字第1456号民事判决书、厦仲裁字（2014）第340号裁决书、印章说明、《房地产租赁合同》、收款收据以及庭审笔录为证，本院予以确认。审理中，本院依法向双方当事人释明讼争合同系无效，原告表示基于合同无效提出本案诉求。另，双方均确认讼争商铺自2014年4月9日停水停电，原告方主张部分商户存在私自偷接水电的行为，但无法确认本案被告是否私自偷接水电；双方亦确认租赁期间水电费系被告直接向原告交纳，其中电费为1.25元／度，水费为3元／吨。原告主张被告截止2014年10月尚欠水电费49元，并提交一份自行制作的水电抄数表为证，被告对该证据真实性不予确认；被告还主张讼争商铺的面积比合同约定减少了12平方米，并提交讼争商铺的照片为证；原告确认讼争商铺面积确有减少，但无法确认具体减少的面积。本院认为，原告黄兴宝、黄超忠、林秀芳、黄琼忠就未取得建设工程规划许可证的讼争商铺，与被告签订的《房地产租赁合同》无效。原告方作为讼争租赁合同的出租方，有权依据合同相对性原则，要求被告返还讼争商铺及支付占有使用费，对被告提出原告方主体不适格之抗辩，本院不予采信。鉴于讼争商铺自2014年4月9日起即被停水、停电，势必影响讼争商铺的正常使用，本院酌定讼争商铺的占有使用费按15.6元／平方米／月计算；另，被告主张讼争商铺实际使用面积比合同约定减少了12平方米，但所举证据未能证明减少的具体面积，鉴于双方均确认讼争商铺确有减少，本院酌定减少10平方米，讼争商铺占用费酌定为2059.2元／月（132平方米×15.6元／平方米／月），占有使用费自2014年4月1日起计算至实际腾退讼争商铺之日止。讼争租赁合同无效，原告应退还被告其已支付的押金，现被告要求将其支付的2982元押金折抵占有使用费用，为免双方讼累，本院予以照准，该押金应从被告应支付的占有使用费中予以扣除。另，因讼争租赁合同系无效，且讼争商铺自2014年4月9日起即因停水、停电无法正常经营，故原告方要求被告支付管理费，于法无据，本院不予支持。原告方虽主张被告尚欠相关水电费用，但根据其所举证据，尚无法证明讼争商铺具体的水电使用情况，且原告方也未举证证明其已实际垫付该部分费用，故对原告方该项诉求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连平辉于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区前埔鼓楼对高山的场地8排1号店面腾空交付给原告黄兴宝、黄超忠、林秀芳、黄琼忠；二、被告连平辉于本判决生效之日起十五日内向原告黄兴宝、黄超忠、林秀芳、黄琼忠支付厦门市思明区前埔鼓楼对高山的场地8排1号店面占有使用费（按2059.2元／月的标准，自2014年4月1日起计算至被告实际腾退店面之日止，被告已支付的2982元押金从中予以抵扣）；三、驳回原告黄兴宝、黄超忠、林秀芳、黄琼忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费210元，由原告黄兴宝、黄超忠、林秀芳、黄琼忠负担56元，被告连平辉负担154元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 王 瑛二〇一五年八月十一日代书 记员 周月娜附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自