裁判日期: 2012-01-06
公开日期: 2014-06-26
孔静与杭州裕华大厦有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
杭州市西湖区人民法院
杭州市
民事案件
一审
孔静,杭州裕华大厦有限公司
房屋买卖合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭西民初字第1029号原告：孔静。委托代理人：许定辉、张西平。被告：杭州裕华大厦有限公司。法定代表人：黄国强。委托代理人：刘涛、戴小燕。原告孔静诉被告杭州裕华大厦有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2011年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人许定辉，被告的委托代理人戴小燕到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告诉称：2007年5月1日，原、被告签订《房屋转让合同》一份，约定原告向被告购买其开发的裕华大厦B幢9层003号房（以下简称涉案房屋），购房款为421117元；被告应于2010年6月30日将办理房地产权属证书的资料报送产权登记机关备案，使原告能在2010年6月30日前取得房屋权属证书。合同签订后，原告依约支付房款。但被告至今未能办理涉案房屋的权属证书并交付原告。原告认为，双方签订的房屋转让合同合法有效，原告已履行合同约定的义务。故起诉请求判令：1、被告立即为原告购买的裕华大厦B幢9层003号房屋在房地产管理部门办理登记备案手续；2、被告承担本案的诉讼费用。本案在审理过程中，经本院释明后，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即将原告购买的裕华大厦B幢9层003号房屋资料报送房地产管理部门。被告辩称：1、本案主要争议是房产登记的备案手续，不属于民事诉讼受理范围，应予以驳回。2、双方签订的房屋转让合同主体合格、内容合法，且未违反相关强制性法律规定，应属有效合同。3、双方签订的房屋转让合同中有关办理产权登记约定的条件尚未成就。由于涉案房屋建设工程系留用地开发项目，杭州市政府相关部门对相继出台的三份文件存在不同理解，到目前为止尚未有配套的实施细则。故合同约定办证条件尚未成就，并且杭州市政府现已明确目前留用地项目颁证程序暂时搁置，被告无法履行合同。4、被告已按照约定履行了义务，房屋产权登记等手续无法顺利办理是由于政府职能部门对文件的不同理解适用造成，系不可归责于当事人双方的事由，并非被告的原因。5、被告已提供相应退房退款、或转为长期租赁合同、或保持现状待颁证程序出台再遵照执行等解决方案供原告选择。如原告能明确告知被告办理产权登记备案手续所需的材料，被告承诺全力予以协助。请求驳回原告的诉讼请求。原告提供了下列证据材料：1、房屋转让合同，证明双方订立房屋转让合同的事实，以及房屋转让的相关权利义务内容。2、收据、借款借据，证明原告支付房款的事实。被告提供了下列证据材料：1、杭政函（2005）128号文件，证明双方签订的房屋转让合同合法有效。2、土地使用情况复核验收合格通知书、关于要求办理土地复核验收的报告，证明被告早在2008年就已履行要求批准转让房产的前提义务。3、规划验收合格证、房地产测绘成果报告，证明涉案房屋于2008年8月26日经规划验收合格，具备办理房产登记手续的条件，并于2009年2月5日完成测绘成果报告。4、关于要求办理转让部分房产手续的报告及邮寄底单、查询单，证明由于杭政函（2005）128号文件缺乏与之配套的相关实施细则，导致杭州市政府有关部门无法受理，被告只得向杭州市政府请示救济。5、杭政办函（2008）183号文件、杭政办函（2009）209号文件，证明2008年4月、2009年6月，杭州市政府分别出台新的文件，但存在不同诠释，涉案房屋无法办理权属证书系不可归责于当事人双方的事由，被告不存在违约。6、西政办（2010）57号文件，证明直至2010年4月只有杭州市西湖区政府出台留用地转让、析产等审批流程操作指导意见，但杭州市政府有关部门并未出台相关操作细则，造成无法办证，且杭州市政府现令暂停。7、西湖区留用地项目审批表，证明即使被告按照西湖区留用地项目审批手续办理房产析产，但有关部门亦无章可循，不能办证，此项工作搁置。8、通知书、业主征询函，证明被告依照合同第5条的约定提供了善后方案供原告选择。9、股民代表大会决议、公告执行情况，证明涉案房屋已具备依法转让条件，合同合法有效，但因有关部门未出台配套审查报批细则导致无法履行。10、解除房屋转让合同协议、物业长期租赁合同、杭州裕华大厦有限公司退房协议，证明合同因不可归责于当事人双方的事由无法继续履行，三分之一的买受人与被告协商达成了解约退房或变更成长期租赁协议，待时机成熟后再行办证。上述由原告提供的证据，被告质证后认为，证据1无异议，按照合同第十五条约定，因相关的办证程序未出台，致使被告无法办理登记手续。证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案诉请无关联性。上述由被告提供的证据，原告质证后认为，证据1、6、7无异议。证据2、3的真实性、合法性无异议，但该证系建造裕华大厦的必须手续。证据4的关联性有异议，系被告应尽的义务，与原告无关。证据5，根据183号文件第6点的规定，被告应当自行履行相关的救济手续；209号文件的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。证据8有异议，系被告的单方行为，与原告无关。证据9的真实性、合法性无异议，但与本案无关。证据10，被告的行为是为了逃避承担法律责任，与原告无关。根据双方当事人的举证、质证意见以及证据间联系，本院认证如下：原告提供的证据1、2的真实性，被告质证后无异议，予以认定。被告提供的证据2、证据3中规划验收合格证、证据8的真实性，予以认定。证据1、5、6系政府颁布的文件，不属于证据范畴。证据3中房地产测绘成果报告的真实性不予认定。证据4的真实性予以认定，但该证不能证明被告送交有关资料履行房屋登记备案的事实。证据7系西湖区留用地项目审查表，其中缺少相关部门审查意见，不予认定。证据9系杭州荡王头股份经济合作社股民代表大会就本案所涉项目通过的决议，真实性予以认定。证据10系打印件，无其他证据印证，不予认定。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2007年5月1日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《房屋转让合同》一份，合同中约定：第一条项目建设依据，甲方以出让方式取得位于杭州市西湖区三墩镇振华路北侧西行桥西侧、地号为06-006-011-00017的地块的国有土地使用权。【土地使用证号】为杭西国用（2006）字第000025号。该地块土地使用面积为9821平方米，规划用途为综合办公用地，土地使用年限自2006年2月17日至2056年1月26日。甲方经批准，在上述地块上建设综合办公用房，【现定名】杭州裕华大厦。建设用地规划许可证号为（2005）年浙规用证01000325，建设工程规划许可证号为（2006）年浙规建证01000278号，施工许可证号为330100200607140401。第二条转让房屋的概况，乙方受让房屋为本合同第一条规定项目中的B幢9层003号房，建筑面积84.80平方米。第三条计价方式与价款，该房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米4966元，总金额421117元。第五条付款方式及期限，签订本合同之日支付50000元，2007年5月10日前支付121117元，2007年5月10日前向甲方指定银行办妥剩余房款250000元的贷款手续，并以所贷款支付剩余房款。第十一条约定，甲方保证转让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。第十五条关于产权登记约定，该项目系按照杭州市政府有关撤村建居相关政策批准的留用地开发建设；鉴于此，甲乙双方明确：甲方应按照杭州市政府的相关职能部门对留用地建设项目的颁证程序在2010年6月30日之前将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在2010年6月30日之前取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式办理（不作累加）。1、逾期在90日之内（含90日）的，甲方按实际逾期办证日期按日向乙方支付已付房款总额的万分之贰作为违约金；2、逾期超过90日的，双方同意乙方选择下列其中一种处理方式：（1）乙方退房，甲方自乙方退房之日起60日内向乙方退还全部已付款，并按乙方累计已付款的银行同期贷款利率支付利息，同时按乙方累计已付款的10%作为违约金。（2）乙方不退房，甲乙双方解除本合同，另行签订《物业长期租赁合同》，甲方按壹仟元／平方米向乙方退款，剩余房款自动转为《物业长期租赁合同》中的租金。乙方在本合同约定的土地使用年限内继续享有排它的房屋使用权。合同中并约定了交付期限、甲方的逾期交房的违约责任以及乙方逾期付款的违约责任等内容。合同签订后，原告依约支付房款并办妥银行贷款。2007年11月16日，杭州荡王头股份经济合作社召开股民代表大会，通过决议同意公司对外签订不超过总建筑面积50%的转让合同。该决议并进行了公告，在公告期内无人提出异议。2008年8月18日，裕华大厦工程通过工程质量验收。同年8月26日，杭州市规划局颁发《规划验收合格证》，其上载明：“杭州市规划局于2006年6月27日批准杭州裕华大厦有限公司在西湖区三墩镇荡王头村，建造商业及办公用房工程，根据《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施﹤中华人民共和国城市规划法﹥办法》、《杭州市城市规划管理条例》的有关规定，对该工程进行规划验收。经验收合格特发此证。”2008年，被告将涉案房屋交付给原告。2010年10月22日，杭州市国土资源局出具《杭州市建设工程项目土地使用情况复核验收合格通知书》，具体内容为“杭州裕华大厦有限公司经批准，在西湖区三墩镇荡王头社区，建造西湖区裕华大厦项目已竣工。根据《杭州市土地管理规定》、《杭州市区建设项目用地复核验收规定》的有关规定，对该工程进行了土地使用情况复核验收。经验收合格，特发此通知书。”2010年7月，被告向原告等发出《业主征询函》，表示“鉴于本项目系杭州市区村级集体经济组织留用地出让的第一批项目，现在办证尚无先例，根据杭州市政府先后于2005年7月、2008年5月、2009年6月三次下发的有关文件规定，现已明确本项目产权证无法分割到户。特发此征询函给您，请您务必在8月30日前回复此函。”2011年4月，原告诉至本院，要求判如所请。2006年1月6日，被告（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）签订《杭州市国有土地使用权出让合同书》（杭土合字（2006）1号），其中约定：第三条，出让人出让给受让人的宗地位于西湖区三墩镇荡王头村，宗地总面积25506平方米，其中出让土地面积为14754平方米。宗地四至及界址点坐标见附件《出让宗地界址图》，土地面积以土地使用证上载明的面积为准。第四条，本合同项下出让宗地的用途为商业、综合（办公）用地。第十九条，受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下土地使用权出租。本合同项下系杭州市三墩镇荡王头村和杭州裕汇投资发展有限公司合作开发的10%留用地建设项目用地，不得用于经营性房地产开发，未经批准和相关村民会议多数成员或村民代表会议多数村民代表的同意，其土地使用权不得抵押、转让，且转让部分的用地面积和建筑面积原则上最高不得超过整个项目用地面积和建筑面积的50%。2010年9月29日，被告（受让人）与杭州市国土资源局（出让人）再次签订《杭土合字（2006）1号﹤杭州市国有土地使用权出让合同书﹥补充协议（一）》，就宗地地上建筑面积调整约定，第一条，出让人同意《出让合同》项下宗地地上建筑面积调整为44043.88平方米，其中商业建筑面积17298.27平方米，综合（办公）建筑面积26745.61平方米。第二条，受让人同意因上述调整，向甲方补缴土地使用权出让金59844元。本院认为：本案原、被告双方签订的房屋转让合同中明确约定涉案房屋系留用地开发建设项目上的房屋，故该合同的性质属于非商品房分割转让协议。根据房屋转让合同第十五条约定，被告虽然负有在2010年6月30日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，但是根据杭州市现行留用地政策的相关规定，涉案房屋并不具备分割办证的条件，因此被告实际无法履行上述义务，该情形属于事实上不能履行，故原告主张由被告将涉案房屋产权登记所需资料报送房地产管理部门的诉讼请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回孔静的诉讼请求。案件受理费80元，由孔静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审 判 长 萧 京代理审判员 陈 晶人民陪审员 朱湘江二〇一二年一月六日书 记 员 张莲莲 微信公众号“”