裁判日期: 2012-01-05
公开日期: 2016-12-30
朱建明与夏正华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
苏州市虎丘区人民法院
苏州市
民事案件
一审
朱建明,夏正华
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十六条，第二百二十条，第二百二十一条，第二百二十六条
苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2011)虎民初字第0993号原告朱建明（反诉被告），男，汉族，1964年10月6日出生。委托代理人姚炳龙，苏州市金阊区留园法律服务所法律工作者。被告夏正华（反诉原告），男，汉族，1977年3月7日出生。委托代理人周巍健，江苏孙吴律师事务所律师。原告朱建明与被告夏正华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年6月15日受理后，依法由审判员龚雷独任审理，于2011年7月7日公开开庭进行了审理，原告朱建明及其委托代理人姚炳龙、被告夏正华之委托代理人周巍建到庭参加诉讼，诉讼中，被告提出反诉，后变更审判人员，由审判员顾文娟独任审理，于2011年9月15日公开开庭审理了本案，后依法组成合议庭，于2011年11月9日、2012年1月5日公开开庭审理了本案。原告朱建明之委托代理人姚炳龙、被告夏正华之委托代理人周巍建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建明诉称，原、被告双方于2010年4月2日签订房屋租赁合同，约定原告将新区华通路58号1幢XX室门面房租给被告开办口腔诊所，租金每年5万元，在签订合同时被告支付第一次租金，以后按规定的付款期限提前十天支付下期房款。但时至今日，被告分文未付，原告催讨未果，故诉至法院，请求法院判令被告支付房租5万元，并承担本案诉讼费用。被告夏正华辩称，被告结欠原告租金5万元是事实，但不是故意拖欠，是因原告出租给被告的房屋漏雨，致被告诊所的装修及治疗设备损坏，并停业一个半月，给被告造成了损失，原告应该予以赔偿，由于该事情未处理好，所以暂不付租金。对被告的损失，被告提出反诉，请求法院判令反诉被告赔偿反诉原告营业损失93645元、将出租店面恢复到反诉原告装修的原状、修复被损坏的两台牙科综合治疗机、一台液晶电视、一台电脑。反诉被告朱建明辩称，出租房屋漏雨是事实，但非房屋本身原因，是因特大暴雨造成，是不可抗力，其不需承担责任，损坏的装修已由开发商进行了修复、治疗机的修理费双方也已协商一致，反诉被告愿意承担，对反诉原告提出的营业损失，其无证据证实，反诉被告不予认可。请求法院依法判决。经审理查明，2010年4月2日，原、被告签订房屋租赁合同书一份，约定原告将华通路58号1幢XX号门面房出租给被告，租期自2010年4月2日起至2013年4月2日止，租房保证金3000元，房租50000元于每年4月2日一次性付清。原告必须保证房屋的结构和设施均能正常使用，室内外正常维修由原告负责；被告应按合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用。双方还就违约责任等作出相应约定。合同签订后，原告即将房屋交付被告。被告对房屋进行装修后，用于开设口腔诊所。2010年7月4日，由于天降暴雨，雨水从租赁房屋的三楼窗外的天沟倒灌进窗户，淋至一楼诊所，被告诊所内电脑一台、液晶电视机一台均被淋湿，吊顶、地板等装修受损、二台牙科诊疗机也因淋雨被损坏。后被告即联系原告要求维修，原告联系开发商苏州阳山置业有限公司进行维修，于2010年7月30日维修结束，维修期间被告诊所停业。后因双方就牙科诊疗机的维修及赔偿事宜协商未果，被告不予支付租金，故原告诉至法院。2011年6月22日，原、被告双方经本院调解，就二台牙科诊疗机的维修费用达成协议，维修费用在26000元至27000元之间的，由原告全额赔偿。2011年7月1日，上述损坏的牙科椅配件已更换，价格为28000元。原告对此无异议。诉讼中，反诉原告就诊所装修的原状未提供证据证明；对反诉称损坏的电视机、电脑，当庭确认已可以使用；对营业损失，反诉原告提供了自制的劳动合同、工资表、收入明细表，对该类证据，反诉被告不予认可。以上事实，由原、被告提供的房屋租赁合同书一份、情况说明、个体工商户营业执照、房屋权属登记信息、调解笔录、庭审笔录等证据证实。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，这是出租人的物的瑕疵担保责任，出租人应保证所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用收益。如租赁物有使承租人不能为正常使用收益的瑕疵，出租人应当承担责任。出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，被告自租赁房屋至今未支付租金，应按约支付租金。故原告要求被告支付租金的诉请，本院应予支持。但因暴雨致被告诊所的装修、仪器等受损，原告也应承担相应赔偿责任。反诉原告要求反诉被告恢复原状，但其未提供诊所原貌，且现房屋吊顶、地板等开发商已进行过维修，反诉原告也已使用，故对反诉原告该请求，本院不予支持；反诉原告还主张反诉被告修复被损坏的两台牙科综合治疗机、一台液晶电视、一台电脑，庭审中，反诉原告明确表示液晶电视及电脑均可使用，故无需修复，而两台牙科综合治疗机也已修复，反诉原告花去维修费28000元，反诉被告也愿意承担，本院予以确认；关于反诉原告还主张反诉被告赔偿停业损失93645元，其未能提供经备案的劳动合同、纳税凭证等有效证据证明，但自2010年7月4日至2010年7月30日因维修租赁房屋，致反诉原告无法使用的，应当相应减少租金或延长租期，本院认为以减少租金3699元为宜，对反诉原告主张的停业损失不予支持。关于反诉被告称漏雨属不可抗力，不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，做好防御措施是能避免的，故对反诉被告认为漏雨属不可抗力而不承担责任的意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、本诉被告夏正华应支付本诉原告朱建明租金46301元，于本判决生效之日起十日内履行。二、反诉被告朱建明赔偿反诉原告夏正华28000元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回反诉原告夏正华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由本诉被告负担，反诉案件受理费2141元，由反诉原告负担1416元，反诉被告负担725元，上述案件受理费均由本诉原告及反诉原告向本院预交，本院不再退还，两项折抵，本诉被告（反诉原告）应于本判决生效之日起十日内直接给付本诉原告325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行；帐号：321-550101040009599，解款部门：207401021。（此页无正文）审 判 长 杨晓军审 判 员 顾文娟人民陪审员 罗财根二〇一二年一月五日书 记 员 游进国