裁判日期: 2012-01-05
公开日期: 2015-08-28
薛勇与陕西成泰实业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
西安市雁塔区人民法院
西安市
民事案件
一审
薛勇,陕西成泰实业有限公司
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2011）雁民初字第01618号原告薛勇。委托代理人陈菲，陕西睿和律师事务所律师。被告陕西成泰实业有限公司，住所地西安市南二环东段迈科星苑B-903室。法定代表人李成平，该公司董事长。委托代理人雷西萍，陕西法智律师事务所律师。委托代理人王朝辉，陕西法智律师事务所律师。原告薛勇与被告陕西成泰实业有限公司（以下简称成泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈菲、被告成泰公司委托代理人王朝辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛勇诉称，2009年5月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的“明德8英里”小区房号为6-11904的商品房一套，建筑面积88.76平方米，房屋单价每平米4602.46元，总房款为408514元。被告应在2010年9月30日前将验收合格的商品房交付原告。同时，交房时水、电、天然气等配套设施、设备应具备使用条件，否则，被告按照合同约定承担相应的违约责任。合同签订后，原告如约交付全部购房款。现因被告所售房屋及小区配套工程一直未验收合格，也未取得竣工验收备案手续，构成严重违约，损害原告的合法权益。现原告诉至本院，请求判令被告向原告支付自2010年10月1日起至实际交付符合交房条件的房屋之日止的逾期交房违约金（计算至起诉之日2011年1月4日止已产生违约金7843元），并承担本案诉讼费。被告成泰公司辩称，其所售商品房根据合同约定已经验收合格，取得竣工验收备案登记，合同约定的交房期限为2010年9月30日，其公司实际于2010年11月向原告通知交付使用。房屋交付时，《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》已经一并交付业主，小区水、电、电梯等设施达到使用条件。同时，被告已经完成小区所有天然气设施设备的安装工作，但因市政道路开挖障碍及小区入住率过低，导致未能及时开通使用，并非被告所致。因被告没有按照合同约定的期限交付房屋，被告亦以一年物业费作为赔偿，原告再次起诉主张逾期交付房屋，没有法律依据。此外，双方在合同中约定有线电视初装费、天然气初装费由原告承担，原告并未交纳上述费用，也是导致天然气没有及时开通的原因，故原告之诉请与实不符，有悖情理，请求法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年5月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同登记号为Y09030558。合同约定，原告购买被告开发的位于西安市雁塔区丈八东路6号荣城·共和世家（明德8英里）第6幢1单元19层11904号商品房一套，建筑面积88.76平方米，每平方米4602.46元，总价408514元。合同第六条约定，买受人应于2009年4月29日前支付总房款的21%，计人民币88514元，剩余320000元办理银行按揭。合同第八条约定，出卖人应当在2010年9月30日前将该商品房经验收合格后交付使用。合同第九条约定，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出买人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，自出卖人交房通知确定的最后交房之日起，视同出卖人已按合同交房，该房屋保修期同时开始计算，同时买受人应承担该房屋产生的物业管理费等相关费用。合同第十四条约定，出卖人承诺水、电、天然气、通讯线路、有线电视于合同约定的交房日达到使用条件。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意参照合同第九条处理。合同附件七约定，交房前一个月内，买受人应向出卖人交清以下相关税费和资料：出卖人垫付费用（有线电视初装费、天然气初装费、IC表、泄露报警器等费用）。合同签订后，原告按期付清房款，被告未按照合同约定的期限交付房屋。2010年10月25日，被告按照合同约定组织参建的勘察、设计、施工、监理等单位共同对工程进行了分户交房竣工验收，并向法庭提交分户验收会纪要。2010年11月8日原告签收交房通知书。2011年2月27日，原告签收入伙手续书并实际收房。交接房屋时，原告未接受被告以一年物业费的形式作为逾期交房违约金的赔偿。房屋内的水、电等设施投入使用，天然气设施已安装，但天然气尚未接通使用。庭审中，原告主张被告违反合同第十四条、第九条约定，交付房屋未取得竣工验收备案表，天然气等基本配套设施不能正常使用，故逾期交房违约金应计算至交付合格房屋之日。被告辩称房屋已验收合格，具备基本使用条件，原告主张房屋不符交房条件没有事实依据。同时，其已给原告垫付一年物业费作为逾期交房补偿；此外，其于2009年10月同陕西秦华天然气有限公司签订了《天然气工程施工委托合同》并已支付工程款，已完成小区所有天然气设施设备的安装工作，但由于非自身原因即市政道路开挖障碍及小区入住率过低等因素导致天然气延迟开通，责任不应由被告承担。但原告对垫付物业费之事不予认可。在本案审理过程中，天然气于5月下旬陆续投入正常使用。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房票据、《1-7#住宅楼分户验收会纪要》、交房通知书领用表、物业费收款收据、《天然气工程施工委托合同》、放款通知单、入伙手续书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，系有效合同，具有法律约束力。双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已按照合同约定履行了交纳购房款的义务，按照合同约定，被告应于2010年9月30日前按照约定交付房屋，但被告直至2010年10月25日才组织相关单位对房屋进行验收，构成逾期交房违约行为，被告应当承担相应的违约责任。但需指出，被告组织相关单位对房屋验收之后，房屋已经具备交付条件，原告于2010年11月8日签收交房通知书，故被告应承担自2010年10月1日至2010年11月8日逾期39天的逾期交房违约金3186.4元（以原告购房款408514元为基数，按照日万分之二的标准计算），之后原告迟延收房系其自身原因所致，与被告无关。另外，根据合同第十四条的约定，被告应当确保水、电、天然气等设施在交房时交付使用。被告在向原告交付房屋时，天然气无法实际使用，尽管造成无法使用系市政道路开挖、入住率以及双方合同特别约定有线电视初装费、天然气初装费由业主承担等原因，但天然气未及时开通在客观上也给买受人的正常居住造成不便，综合以上因素，在扣除被告垫付费用的基础上，本院酌定被告给付原告一个月的赔偿金2451元（以原告购房款408514元为基数，按照日万分之二的标准计算）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陕西成泰实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告薛勇支付违约金5637.4元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 叱红梅代理审判员 蒲婷婷代理审判员 梁梦艺二〇一二年一月五日书 记 员 鲍 喆 关注微信公众号“”