裁判日期: 2012-01-05
公开日期: 2016-07-01
陈某某因与被上诉人雷某某、鲍某某房屋租赁合、雷某某等与陈某某二审民事判决书
浙江省宁波市中级人民法院
浙江省宁波市
民事案件
二审
陈某某,雷某某,鲍某某
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百五十八条
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙甬民二终字第12号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲍某某。上述两被上诉人的共同委托代理人：康某某。上诉人陈某某因与被上诉人雷某某、鲍某某房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院于2011年10月24日作出的（2011）甬余民初字第2157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理认定：2004年10月28日，两原告（乙方）与余姚市公路运输有限公司（甲方）签订租房合同1份，约定：甲方将汽车北站部分房屋出租给乙方经营，总面积1400平方米，租期9年，即从2005年1月1日至2013年12月31日止等。2005年4月30日，两原告（乙方）与余姚市公路运输有限公司（甲方）签订补充协议1份，余姚市公路运输有限公司同意两原告承租的上述场地可以转租。2009年5月26日，两原告与被告签订租房合同1份，约定：两原告将汽车北站一楼候车室直柱东首，半圆弧面积170平方左右，二楼候车室以南包括大厅及三楼的房屋出租给被告，租期为2009年5月23日至2013年12月31日；租金第一年35万元，以后每年37万元，在签订合同后，第一年租金当场付清，以后每年按前一年到期日之前三十五天一次性付清，先付后用，如租金未按规定期限支付，须缴纳每天0.5%的滞纳金，并承担违约责任；押金8万元，本合同到期终止后，被告履行合同职责后三天内押金归还被告，押金不计利息；在租用期内，被告未经原告同意，该房屋不准转租给第三方等。当日，两原告与被告又签订补充协议1份，载明因被告增加二楼大厅及三楼使用面积，以及广场电梯，现经双方协商同意，特订立以下协议：二楼增加面积，合计费用每年2万元；该费用第一年于签订合同时当场付清，今后每年于房租费同时支付，其他条款与租房合同一样并有效。合同订立后，被告支付了第一年的租金。后因被告未支付租金，原告于2010年6月12日向原审法院起诉，要求解除原、被告之间的租赁合同等。2010年7月2日，经原审法院主持调解，原、被告双方自愿达成协议：一、原、被告双方于2009年5月26日签订的租房合同、补充协议继续履行，双方确认两份合同中所约定的租金为不含税租金；二、被告一次性支付原告2010年5月23日至2011年5月22日的房屋租金39万元；三、被告赔偿原告因本次诉讼导致的损失合计18000元；四、原告退还被告押金2万元等。对上述协议，原审法院予以确认，并出具了（2010）甬余民初字第1348号民事调解书。到目前，被告对第三年的房租，只支付了34万元。原审原告雷某某、鲍某某于2011年8月25日诉至原审法院，请求依法判令：1.原审被告即时支付2011年5月23日至2012年5月22日年度内的尚未支付的租金5万元；2.原审被告支付逾期付款滞纳金28750元；3.本案诉讼费由原审被告负担。原审被告陈某某反诉诉讼请求：1.确认2009年5月26日反诉原告与反诉被告签订的补充协议无效；2.反诉被告不再收取2011年的额外房租2万元；3.反诉被告退还反诉原告押金3万元用以抵作2011年的房租费；4.本案本诉及反诉诉讼费均由反诉被告负担。原审法院经审理认为：原、被告之间签订的租房合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应自觉履行各自义务。根据约定，被告应在每年按前一年到期日之前三十五天一次性付清房租，先付后用，如租金未按规定期限支付，须缴纳每天0.5%的滞纳金，并承担违约责任，而被告对2011年5月23日到2012年5月22日的房租只支付了34万元，尚欠房租5万元，显属不当，故原告要求被告支付2011年5月23日到2012年5月22日年度内尚未支付的房租5万元及逾期付款滞纳金并无不当，予以支持；但逾期付款滞纳金以每天0.5%计算过高，应以中国人民银行公布的同期贷款基准利率的4倍为宜，故从2011年4月19日起到2011年8月11日止，为115天，即3686.30元（115×50000×5.85%×4÷365）。反诉原告诉称补充协议系反诉被告用欺诈的方式，虚构、重复计算租费，以合法形式掩盖非法目的，该补充协议应无效，而反诉被告认为该补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原审法院认为，讼争补充协议上的签名陈某某系反诉原告书写，签订补充协议后，反诉原告支付了协议上约定的款项2万元；另外，在（2010）甬余民初字第1348号案件中，反诉原告又愿意继续履行补充协议，并继续支付协议上约定的款项2万元；现反诉原告提出补充协议无效及反诉被告不再收取2011年的额外房租2万元的反诉请求，证据不足，理由不当，不予支持。根据约定，押金8万元，合同到期终止后，反诉原告履行合同职责后三天内押金归还反诉原告；后在（2010）甬余民初字第1348号案件中，经双方协商，反诉被告退还反诉原告押金2万元，到目前尚有押金6万元；现反诉原告提出要求反诉被告退还押金3万元抵作2011年的房租费，但反诉被告不同意，且反诉原告也没有证据证明反诉被告同意退还3万元押金抵作房租费，故反诉原告的此反诉请求，证据不足，理由不当，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、被告陈某某支付原告雷某某、鲍某某2011年5月23日至2012年5月22日年度内尚未支付的租金5万元，款限于本判决发生法律效力后十日内履行；二、被告陈某某支付原告雷某某、鲍某某逾期付款滞纳金（违约金）3686.30元，款限于本判决发生法律效力后十日内履行；三、驳回原告雷某某、鲍某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈某某的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1769元，减半收取884.50元，由原告雷某某、鲍某某负担313.50元，被告陈某某负担571元；反诉案件受理费1130元，减半收取565元，由反诉原告陈某某负担。宣判后，原审被告、反诉原告陈某某不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，导致判决不当。双方当事人签订的租房合同与补充协议中的租房面积是重复计算的，原审判决未查明补充协议年租金2万元的所租房屋在哪里的事实。二、原审判决错误、片面理解签约自由、自愿原则。上诉人是在受胁迫的情况下签订补充协议的，在原审法院的调解协议也是被迫情况下签订的。三、原审法院违反了“谁主张、谁举证”的原则。补充协议年租金2万元所租的房屋应由被上诉人举证证明。综上，请求二审法院撤销原判第一、二、四项，支持上诉人关于补充协议无效、退回额外收取的2万元租金的反诉请求，或者发回重审。被上诉人雷某某、鲍某某答辩称：上诉人与被上诉人签订的两份协议是双方当事人的真实意思表示，已由（2010）甬余民初字第1348号法律文书确认，并已实际履行了两年。补充协议所增加的面积及项目也是客观存在的，具体增加面积为原一楼候车大厅中一块从一楼直通三楼屋顶的挑空空间及电梯，上诉人是从原承租人处转租而来的，也沿用了原先的签约模式而新签了租房合同及补充协议。原审判决认定事实清楚，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。各方在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人于2009年5月26日签订的租房合同及补充协议是各方当事人的真实意思表示，各方当事人均应按约履行。上诉人认为补充协议是在受胁迫的情况下签订的，但未提供证据证明。且上诉人已按照租房合同及补充协议的约定支付了第一年的租金，对第二年即2010年5月23日至2011年5月22日的租金39万元，上诉人与被上诉人在原审法院（2010）甬余民初字第1348号案件中也已达成了调解协议予以支付，并约定2009年5月26日签订的租房合同、补充协议继续履行。原审法院据此认定补充协议有效并判决上诉人支付2011年5月23日至2012年5月22日年度内尚未支付的租金5万元及相应的违约金，并无不当。原审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决得当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1722元，由上诉人陈某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 李夫民代理审判员 莫爱萍二〇一二年一月五日代书 记员 黄 琼 搜索“”