裁判日期: 2012-01-18
公开日期: 2016-12-27
杨洪与陈雷排除妨害纠纷一审民事判决书
无为县人民法院
无为县
民事案件
一审
杨洪起,陈雷
排除妨害纠纷
《中华人民共和国物权法》：第二十八条，第三十五条，第一百零六条第一款
安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书(2011)无民重字第00011号原告：杨洪起，男，汉族，住天津市东丽区。委托代理人：王在玉，无为县二坝镇法律服务所主任。被告：陈雷，男，汉族，住无为县。委托代理人：杨作山，安徽安然律师事务所律师。原告杨洪起诉被告陈雷排除妨害纠纷一案,因被告不服提出上诉,案经原巢湖市中级人民法院审理,以事实不清为由发回重审。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨洪起及委托代理人王在玉，被告陈雷及委托代理人杨作山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年10月29日，原告取得无为县二坝镇雍南中心村西第14、15号门面房产权。2010年9月，原告得知第14门面房被被告占用，被告的行为侵害原告的合法权益，故诉至法院要求被告排除妨害，搬出原告的房屋。被告辩称，其依据芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部签订的商品房预售合同，被告是善意取得。此外，原告委托朱某对外出售房屋，被告支付房款并实际占有，因此，被告依据该合同应享有房屋的所有权。原告为支持其主张，向本院提供如下证据：一、杨洪起的身份证复印件，证明诉讼主体资格。二、芜湖市镜湖区人民法院的（2007）镜民一初字第540号民事调解书，证明房屋属原告所有。对原告提供的证据，被告质证如下：对证据一的真实性无异议，对证据二认为：1、调解书虽然是生效的法律文书，但房屋是物权，未办理登记前仍可以处理；2、吉祥房地产开发公司开发是合法的，故其有权对外出售。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：一、商品房预售合同，证明2008年4月7日被告以14.8万元价款从芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部购得14号门面房；二、证人朱某、陈某出庭作证，证明原告委托朱某和陈某对外出售房屋。对被告提供的证据，原告质证如下：证据一合同与本案没有关联性，且不具有合法性。证据二证人朱某是经济受益人，朱某与被告有利害关系，不能证明原告委托朱某出售房屋，原告委托朱某、陈某帮忙提供卖房信息。，对原、被双方各自无异议证据本院予以确认。对原、被告双方有异议证据本院认证如下：原告提供的证据二系生效的法院法律文书，对其真实性，合法性、关联性予以确认。被告提供的证据一，本院认为该合同主体甲方前面是芜湖市吉祥房地产开发公司雍南项目，后面盖章是芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部，且芜湖市吉祥房地产开发公司于2005年已变更为芜湖市东海房地产开发公司，被告签订合同时芜湖市吉祥房地产开发公司已不存在。故该证据本院不予采信。朱某、陈某证人证言，原告否认委托他们出售房屋，只是委托他们帮忙提供卖房信息，因朱某、陈某与本案有利害关系，且出售房屋时又没有通知原告，故其证人证言不予采纳。根据原、被告双方举证质证和当事人陈述及本院认证，查明如下事实，2007年10月29日原告依据芜湖市镜湖区人民法院（2007）镜民一初字第540号民事调解书取得无为县二坝镇雍南中心村西1第14号、第15号门面房所有权，芜湖市东海房地产开发公司于2007年10月30日交付房屋及门面房钥匙给原告，但没有办理产权登记。2008年4月17日被告与芜湖市吉祥房地产开发公司雍南项目部签订商品房预售合同，预售无为县二坝镇雍南中心村西1第14号门面房，房屋价款14.8万，已支付13.8万元，盖章为芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部，二坝项目部经手人为朱某，该购房款没有入项目部账户，一直在朱某手中。2010年9月被告占用涉案房屋至今，但没有办理产权登记。另查，芜湖市吉祥房地产开发公司于2005年变更为芜湖市东海房地产开发公司。本院认为，人民法院针对不动产所作的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。（2007）镜民一初字第540号民事调解书已发生法律效力，原告依据该法律文书取得涉案房屋的物权，该物权无需登记即合法有效，故原告主张享有涉案房屋所有权，本院予以支持。被告辩称，其在吉祥房地产开发公司购买房屋时不知晓该房屋是原告所有，被告支付了合理价款并实际占有，系善意取得，应享有涉案房屋所有权。根据法律规定，善意取得构成，第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人。第二，受让人支付了合理的价款。第三，转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本院认为，被告虽然支付了合理的对价，但至今没有办理登记手续。房屋系不动产，不动产所有权发生变动必需要依法进行登记。善意取得三项条件必须同时具备，因此，被告不构成善意取得，不享有涉案房屋所有权。被告另辩称，涉案房屋是原告委托朱某对外出售，双方签订购房合同，原告自愿处分的自己房屋，被告支付房款并实际占有，被告依据该合同，应享有该房屋的所有权。本院认为，商品房预售合同甲方是芜湖市吉祥房地产开发公司雍南项目部，乙方是被告陈雷，签订时间是2008年4月17日，合同最后双方签字盖章，甲方盖章是芜湖市吉祥房地产开发公司二坝项目部，乙方是陈雷，该合同房屋预售主体前面是雍南项目部后面是二坝项目部，主体混乱所有权人不明确。而且，芜湖市吉祥房地产开发公司于2005年已变更为芜湖市东海房地产开发公司，被告签定合同时芜湖市吉祥房地产开发公司已不存在。被告为证明其主张，提供二位证人出庭作证，但证人证言不能证明原告委托朱某将其房屋对外出售。即使原告委托朱某将其房屋对外出售，朱某明知房屋系原告所有，应以原告名义对外出售，出售人是本案原告，而不是吉祥房地产开发公司。朱某应告知购房人真实情况，让购房人客观判断，自由选择。吉祥房地产开发公司不享有涉案房屋所有权，对该房屋无处分权。现商品房预售合同售房人不是本案原告，原告不是合同主体，被告辩称原告对自己房屋自愿处分，无事实依据。该合同存在诸多瑕疵，不能依法成立，被告持该合同主张物权，无法律依据，故不予采信，但被告实际支付的购房款可向朱某另行主张权利。综上，原告要求被告排除妨害，搬离二坝镇雍南中心村西1第14号门面房的请求，本院予以支持。现依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第一百零六条之规定，判决如下：被告陈雷于判决书生效后十日内腾出原告所有的二坝镇雍南中心村西1第14号门面房。案件受理费40元，由被告陈雷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判长 许晓静审判员 汪 涛审判员 龚亚辉二○一二年元月十八日书记员 刘 慧附：《中华人民共和国物权法》第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。备注：此案件上诉于芜湖市中级人民法院，改判。 关注公众号“”