裁判日期: 2012-01-18
公开日期: 2014-05-14
石军与江苏正欣和通信发展公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
南京市秦淮区人民法院
南京市
民事案件
一审
石军,江苏正欣和通信发展公司
房屋租赁合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款，第一百二十八条
南京市白下区人民法院民 事 判 决 书（2011）白民初字第2586号原告石军。委托代理人厉佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告江苏正欣和通信发展公司（以下简称正欣和公司）。法定代表人陈国建，董事长。委托代理人杨建国，江苏南斗律师事务所律师。委托代理人夏秋红。原告石军与被告正欣和公司房屋租赁合同纠纷一案，原告石军于2011年10月18日向本院起诉，后于2011年10月27日补齐材料，本院于原告补齐材料之日立案受理。依法由代理审判员李璇适用简易程序于2011年11月28日公开开庭进行了审理。原告石军及其委托代理人，被告正欣和公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石军诉称，坐落于南京市白下区御道街标营1号门面房的产权性质为军产，中国人民解放军理工大学通信工程学院（以下简称通院）享有使用权。该院曾于2008年6月1日将门面房出租给被告正欣和公司，正欣和公司授权夏某某全权处理上述房屋的使用和出租相关事宜。2011年8月，原告因经营需要承租御道街标营1号部分门面房。2011年8月26日，夏某某代表被告与原告签订《房屋租赁协议书》，当天，原告按照夏某某的要求向其个人银行卡汇入112000元，夏某某出具了收条，并由公司物管人员朱某与原告办理房屋交接手续。次日，原告发现承租房屋地面有大量积水，被告工作人员朱某谎称是自来水阀门没有关好。2011年8月28日，原告发现门面房再次积水。次日，原告发现积水情况更加严重，被告工作人员朱某称积水系因雨水管道满溢所致，并提出让原告自行封堵雨水管道，原告未予同意。被告安排维修人员于2011年9月1日用水泥封堵溢水。2011年9月7日，恰逢雨天，原告又发现地面积水，要求被告彻底解决问题，被告工作人员朱某称积水问题比较复杂，邀请专业人员查看后才能制定彻底修缮方案，但被告从未派专业人员对下水道问题进行彻底的修缮解决。2010年9月30日，由于阴雨天，门面房地面又出现积水，朱某提出要原告将地下车库的管子锯断再用水泥堵上，原告提出此项工作应由被告来做，被告置之不理。此后，原告多次与夏某某联系房屋修缮事宜，均无任何进展。2011年10月12日，原告以快递的形式向被告发出书面《解除合同通知书》。为了维护自身合法权利，原告石军诉至法院，请求判令：1、解除原、被告2011年8月26日签订的《房屋租赁协议书》；2、被告正欣和公司返还原告支付的房租100000元，保证金10000元、水电押金2000元，合计112000元；3、被告正欣和公司承担原告经济损失10000元；4、被告正欣和公司承担本案的诉讼费。被告正欣和公司辩称，被告不同意解除合同。原告所称的地漏积水并非大问题，被告已经及时做了妥善处理。原告请求解除合同的主要原因是原告联系的厂家对原告租赁的房屋不满意，而并非因为房屋存在地漏积水。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年8月26日，原告与夏某某签订《房屋租赁协议书》，约定：原告承租本市白下区御道街标营1号约49平方米的门面房（以下简称涉租房屋）；租赁期限为三年，自2011年8月26日至2014年8月25日止，每年租金100000元；承租期限内出租方保证房屋的安全状态，对于原告装修、改造和增设的设施，出租方不承担维修义务；租赁合同生效后，原告即向出租方交纳房屋保证金10000元，水电保证金2000元，合同终止时将房屋完整交还出租方，若无遗留问题，在一个月内退还保证金，否则保证金不退。同日，夏某某收取了原告2011年8月26日至2012年8月25日的租金100000元、水电保证金2000元、房屋保证金10000元。被告向原告交付房屋后，原告发现涉租房屋在雨天有地漏溢水现象。2011年10月12日，原告向被告发出《终止﹤房屋租赁协议书﹥通知书》，内容为：自2011年8月27日至10月2日，原告承租的房屋因雨天下水管道问题致房屋地面出现严重积水，被告迟迟未能彻底解决该问题，原告根本无法在该房屋内从事正常的经营活动，鉴于以上原因，原告正式发出通知，自2011年10月12日起解除双方租赁合同。2011年11月28日，本院经现场勘验查明，涉租房屋地面当日无积水，但是地面与墙壁有浸水痕迹，被告已经将涉租房屋下方的下水管道截断并封堵。同日，经协调，原告将涉租房屋交还被告。2011年12月7日，夏某某与案外人就涉租房屋签订《房屋租赁协议书》，约定夏某某将涉租房屋出租给案外人，租期自次日起算。另查明，御道街标营1号房屋为通院享有使用权的军产房，通院将房屋出租给被告，合同租期为2008年6月1日至2028年11月30日，通院允许被告将房屋分租。2008年6月1日，被告委托夏某某办理御道街标营1号房屋的使用及出租事宜。以上事实由《房屋租赁协议书》、收据、《终止﹤房屋租赁协议书﹥通知书》、勘验笔录、《军队房地产租赁合同》、《证明》、《委托书》及当事人陈述等予以证实。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方延迟履行主要债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。涉租房屋虽有雨天下水管道积水的瑕疵，但原告并无证据证明该瑕疵不能修复且导致原告的合同目的不能实现，因此，原告2011年10月12日邮寄解除合同通知并不符合法定合同解除权的规定，对于原告认为双方合同于该日解除并要求被告赔偿损失10000元的主张，本院不予采纳。被告虽辩称不同意解除合同，但经协调，原告已经于2011年11月28日将涉租房屋交还被告，因此双方合同解除的时间应当为原告交还房屋之日。原告理应承担房屋交还之前的房屋租金，考虑到涉租房屋确有积水问题存在，虽不导致合同目的不能实现，但必然对原告使用房屋造成不利影响，且被告并无证据证明其系何时将涉租房屋下水管道截断封堵，因此本院酌定原告按照双方约定租金标准的70%承担2011年8月26日至11月28日的租金17889元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原告提前解除合同，违反合同规定，被告同意与原告解除合同并不意味被告同意免除原告的违约责任，原告应当承担涉租房屋空置期间的损失。鉴于在原告交还涉租房屋之时，被告已经将涉租房屋下水管道截断封堵，且被告已于2011年12月7日将涉租房屋重新出租，因此原告应当按照合同约定租金标准承担2011年11月29日至12月7日期间的房屋空置损失2500元。双方合同解除后，原告已经将涉租房屋交还被告，被告应当将剩余租金、房屋保证金、水电保证金退还原告，扣除原告应付租金及应赔偿的损失，被告还应退还原告91611元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下：一、原告石军与被告正欣和公司于2010年8月26日签订的《房屋租赁协议书》于2011年11月28日解除。二、被告正欣和公司于本判决生效之日起十日内返还原告石军剩余租金、房屋保证金、水电保证金合计91611元。二、驳回原告石军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1410元，由原告石军负担330元，被告正欣和公司负担1080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：033401059040001276）。代理审判员 李璇二〇一二年一月十八日见习书记员 王萌 来源：