裁判日期: 2012-01-11
公开日期: 2018-01-29
叶少龙与中山市吉雅房地产开发有限公司、张林商品房预售合同纠纷一审民事判决书
中山市第一人民法院
中山市
民事案件
一审
叶少龙,中山市吉雅房地产开发有限公司,张林,交通银行股份有限公司中山分行
商品房预售合同纠纷
《中华人民共和国合同法》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2011）中一法三民一初字第862号原告叶少龙，男，汉族，1961年9月15日出生，住广东省珠海市香洲区，委托代理人胡利平、何杰，系广东方源律师事务所律师。被告中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：中山市XX镇XX广场X栋XX-XX号。法定代表人张其，职务：总经理。委托代理人卢大文、邱成亮，系广东ＸＸ海天律师事务所律师。被告张林，男，19XX年X月18日出生，汉族，住中山市，被告交通银行股份有限公司中山分行，住所地：中山市XX区XXX路XX号，组织机构代码：98XXX627－1。负责人赵建红，职务：分行行长。原告叶少龙诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张林、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交通银行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2011年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于同年11月14日公开开庭进行了审理。原告叶少龙的委托代理人胡利平，被告吉雅公司的委托代理人邱成亮、被告张林到庭参加诉讼。被告交通银行中山分行经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年8月22日，原告与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买吉雅公司开发的中山市XX镇XXXX市场XX号楼XX－XX号办公室。2006年8月28日，中山市房产交易登记管理所依法对上述房屋的买卖合同进行了登记备案。依照吉雅公司法定代表人张其签发的委托书，2006年8月25日、8月31日，原告委托中山金元美金属结构有限公司将700万元支付给了“中山市三乡镇广大建筑装饰材料工程部”44001781901051456371帐户，2006年9月4日，原告委托中山市铭冠装饰工程有限公司将300万元支付至上述帐户。以上共计支付购房款1000万元，吉雅公司出具了收取购房款的收据。吉雅公司、张林为了骗取银行贷款用于偿还非法集资款，于2007年2月6日订立《广东省商品房买卖合同》将已卖给原告的上述房产重复卖给张林。吉雅公司、张林假冒原告的签名，伪造了《商品房买卖合同终止协议书》，同时伪造了叶少龙委托吉雅公司向中山市房产交易登记管理所申请办理遗失买方收执的《商品房销售登记备案表》及注销商品房买卖合同登记备案手续的委托书。吉雅公司、张林于2007年2月14日持伪造的文件到中山市房地产交易管理所提出办理注销原告商品房买卖合同登记备案申请，同时向该所申请办理张林商品房买卖合同登记备案。中山市国土资源局违反法定的程序，在未审查文件的真实性、合法性的情况下，于2007年2月14、15日，违法注销了叶少龙51套商品房合同的登记备案，同时于2007年2月15日办理了张林的商品房买卖合同登记备案。随后，吉雅公司、张林串通将原告购买的51套房产（包括涉案房产）抵押给被告交通银行中山分行，吉雅公司、张林骗取贷款300万元，全部由吉雅公司使用。综上，原告认为原告与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，原告支付了全部购房款，办理了商品房买卖合同登记备案，原告对购买的涉案房产拥有所有权，应当受法律保护。吉雅公司、张林伪造原告的签字及委托书等文件，向中山市国土资源局申请注销原告的商品房买卖合同备案。中山市国土资源局未尽审查注意义务，违反法定程序注销原告商品房买卖合同备案登记，同时又非法办理了张林的商品房买卖合同登记备案。吉雅公司、张林伪造文件、虚假买卖房屋的行为违法，交通银行中山分行违反贷款程序及相关规定违规发放贷款违规，三被告的行为侵犯了原告的合法权益，为此，原告向法院起诉，请求判令：一、恢复原告购买的中山市XX镇XXXX市场XX号楼XX－XX号办公室的《广东省商品房买卖合同》登记备案；二、吉雅公司赔偿原告的经济损失46038元，暂计至起诉之日，并请求判令从起诉之日至实际交付房屋之日，按照每月每平方米20元的标准赔偿原告经济损失，张林、交通银行中山分行承担连带赔偿责任；三、三被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告在第一项诉讼请求中增加请求将涉案房产交付给原告使用，并明确第二项诉讼请求中的经济损失为租金损失。原告对其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的主要证据有：1、收款收据；2、中山市商品房销售登记备案表；3、广东省商品房买卖合同；4、中山市商品房合同资料证明表。被告吉雅公司辩称，原、被告之间不存在真实的买卖合同关系，而是名为买卖实为借贷，吉雅公司与原告签订商品房买卖合同是用于担保之用，因此双方的买卖合同是无效合同。原告已就登记备案的问题提起行政诉讼，已经被法院驳回，这也间接确认了合同无效，因此原告的诉讼请求没有法律和事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告吉雅公司为其辩解未向本院提供证据。被告张林辩称，不同意原告的诉讼请求。张林买卖涉案房产是有合同依据的。2009年12月15日，原告与张林、吉雅公司法定代表人张其到中山中元律师事务所办理了见证，将涉案房产转让给张林，张其也承认该房产是张林的，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告张林为其辩解未向本院提供证据。被告交通银行中山分行没有到庭应诉，但向本院提交答辩状称，一、审贷流程符合法律、法规、行业规定及银行内部管理规定。吉雅公司项目贷款发放时，发展商吉雅公司已经取得项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程报建批复通知书、商品房预售许可证，五证齐全，开发商的资质评级为4级，其注册资本达5000万元。相关项目在办理信贷业务时均已经竣工封顶并通过主体合格验收标准，楼盘可以交付使用；综合市场的部分商铺已开门营业。借款合同、抵押合同依法在国土房管部门办理抵押登记，也经过律师事务所的见证，符合相关法律规定。二、交通银行中山分行与借款人签订的抵押贷款合同有效。在个人按揭贷款中，交通银行中山分行的借款合同、抵押合同上的签名都是借款人亲笔签名，并经过律师见证或公证机关公证。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权以登记为公示方式，因此，争议标的物产权应属借款人。原告购买涉案房产是在借款人之后，且原告购买该房产时，该房产已经办理了登记备案手续，包括已经抵押备案在交通银行中山分行的名下，当时该房产不属于吉雅公司所有，吉雅公司无权处分该房产，原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同属无效合同。因此，原告无权要求确权，只能向吉雅公司主张债权。抵押、担保条款独立于主合同，即使主合同的效力出现问题，抵押从合同也应该有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告交通银行中山分行为其抗辩未向本院提供证据。经审理查明，原告叶少龙称于2006年8月22日向被告吉雅公司购买商品房合共51套，分别座落于中山市XX镇XXXX市场XX号楼X层XX-X号至XX-XX号办公室、XX-X号至XX-XX号办公室、XX-X号至XX-XX号办公室、X层XX-X号至XX-XX号办公室，已分三次支付该51套商品房款项合共1000万元，分别为中山金元美金属结构有限公司于2006年8月25日支付的300万元、于2006年8月31日支付的400万元、中山市铭冠装饰工程有限公司于2006年9月4日支付的300万元，三次均支付给中山市三乡镇广大建筑装饰材料工程部。本案涉及上述51套商品房中的1套，位于中山市××乡镇××综合市场××楼××办公室。吉雅公司于2006年8月26日出具收款收据，确认收到原告交付的中山市××乡镇××综合市场××楼××办公室款项120620元。吉雅公司并向中山市房地产交易登记管理所申请办理上述51套商品房预售登记备案。房地产交易所于2006年8月28日以吉雅公司为出卖人、叶少龙为买受人，将双方就上述51套商品房签订的《广东省商品房买卖合同》分别办理登记备案。本案涉及的该套商品房登记备案的合同编号为HT200632778。吉雅公司确认收到原告上述1000万元款项，但否认出售该51套商品房给叶少龙，并认为吉雅公司与原告实际是借款关系，吉雅公司为了向叶少龙借款1000万元，才将上述51套商品房以备案形式登记至叶少龙名下作担保之用。后吉雅公司向中山市房地产交易登记管理所申请办理终止上述51套商品房的登记备案。中山市房地产交易登记管理所先后于2007年2月14日、2月15日将上述51套商品房原来买受人为叶少龙的登记备案终止。本案涉及的该套商品房原来买受人为叶少龙的登记备案被房地产交易所终止的时间为2007年2月15日。另查，吉雅公司于2007年2月13日向中山市房地产交易登记管理所提交申请书，将上述51套商品房变更登记为2套。房地产交易所予以办理，分别为：原中山市XX镇XXXX市场XX号楼X层XX-X号至XX-XX号办公室、XX-X号至XX-XX号办公室、XX-XX号至XX-XX号办公室，变更为中山市XX镇XXXX市场XX号楼X层X号办公室；原中山市XX镇XXXX市场XX号楼X层XX-X号至XX-XX号办公室，变更为中山市XX镇XXXX市场XX号楼X层X号办公室。吉雅公司与张林于2007年2月6日签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定张林向吉雅公司购买中山市XX镇XXXX市场XX号楼X层X号办公室，张林预付全部房价的50%，余款由交通银行中山分行按揭贷付。2007年2月15日，中山市房地产交易登记管理所将中山市XX镇XXXX市场XX号楼X层X号办公室预售登记备案在张林名下，备案号为HT200709319，交通银行中山分行为张林名下中山市XX镇XXXX市场XX楼X层X号办公室提供银行按揭贷款，并办理了上述预售商品房抵押登记。又查，上述涉案房地产已于2008年5月7日被中山市公安局以山安经协押字[2008]02005号文予以查封。吉雅公司、张其等人因犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪被判处刑罚，广东省中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号《刑事判决书》（判决已生效）认定：原告叶少龙与吉雅公司之间为借贷关系，原告叶少龙为出借人，被告吉雅公司为借款人，出借金额为1000万元，原告叶少龙与被告吉雅公司签订虚假的房屋买卖合同进行登记备案作为借款的担保；被告张林为虚假按揭人，张林与吉雅公司签订虚假的房屋买卖合同，向被告交通银行中山分行进行按揭贷款，抵押物业为XXXX市场XX号楼X层X号办公室，贷款金额为300万元。诉讼中，原告确认除了（2010）中中法刑二初字第25号《刑事判决书》中认定的出借金额1000万元外，与吉雅公司不存在其他交易。再查，2009年12月15日，在广东中元（中山）律师事务所律师的见证下，梁亚光、张梅、张林、叶少龙以及张其签订了一份《协议书》，约定在叶少龙同意支付部分款项以及代为归还银行贷款本息的情况下，梁亚光、张梅、张林同意将“XX镇XX区XX市场XX楼X、X层（全层）商铺”过户给叶少龙。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，原告属张其等人非法吸收公众存款的出借人，出借金额为1000万元，原告也确认除了该1000万元外与吉雅公司之间不存在其他交易。而买卖的房产的价格约为524元/平方米（120620元÷230.19平方米），远低于中山市商住楼的市场价值；中山市商品房销售合同登记备案证明表显示原被告买卖合同已于2007年2月15日终止，并办理了终止合同备案手续。结合上述事实分析可知，原被告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，实质上系张其以卖房为名实施非法吸收公众存款的犯罪行为。由于双方事实上不存在买卖合同的关系，因此对于原告要求被告吉雅公司履行买卖合同协助的义务，协助办理中山市XX镇XXXX市场XX号楼XX－XX号办公室的商品房销售登记备案手续并将该房产交付其使用的诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，对原告主张三被告连带赔偿其从2006年8月25日起至实际交付房屋之日按20元/月平方米的租金损失本院亦不予支持。被告交通银行中山分行经过本院的合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，缺席判决如下：驳回原告叶少龙的诉讼请求。案件受理费1051元（该款原告已付），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长 谢 灏审判员 廖鑑财审判员 吴立和二〇一二年一月十一日书记员 黄炬祥 来源：百度搜索“”